【正文】 283286 155 88戶 數(shù) 20 136 10 4 5 8 4 10 30 4 8 8套數(shù)比例 8% 55% 4% 2% 2% 3% 2% 4% 12% 2% 3% 3%產(chǎn)品技術(shù)指標占地面積 ： 35773 棟數(shù) ： 3棟 518層總建筑面積 ： 總套數(shù) ： 247套容積率： 面積區(qū)間 ： 88321平米（套內(nèi)）車位 ： 419個 使用年限 ： 2023年 9月起， 70年產(chǎn)權(quán)綠化率 ： 45%產(chǎn)品分類樓層 面積區(qū)間 景觀 套數(shù) 套數(shù)比 總面積 面積比1類 1層 259261 無海景 5 % %2類 29層 無海景 168 % %3類 1016層 全海景 68 % %4類 頂層復(fù)式 全海景 6 % %合計 247 100% 100%注 :建筑面積按套內(nèi)面積 /75%反算，與實際存在差異根據(jù)景觀與戶型的差異，可以將戶型分成以下 4類?地 段 ： 地處新興城市濱海區(qū)；占據(jù)一線海景位置，區(qū)域純凈，毗鄰 萬綠園及區(qū)政府；?建筑設(shè)計 ： 海螺形的唯美建筑立面；名家設(shè)計加勒比海風(fēng)情園林；?資 源 ： 海口灣海景，萬綠園景，依托?？跒称叽箜椖客晟婆涮?；?戶 型 ： 二梯二戶，通透采光好；雙陽臺設(shè)計；戶戶帶 25 ㎡入戶花園； ； 26％的戶型有空中花園，主臥區(qū) 與多套間設(shè)計；單獨的工人區(qū)；復(fù)式 ；?配 套 ： 溫泉泳池，網(wǎng)球場，車戶比： ： 1，人車分流；?物業(yè)管理 ： 中海物業(yè)品質(zhì)管理。216。上半年全市商品房銷售面積，較去年全年銷售面積 123萬平米相比，增長勢頭不明顯。216。216。宏觀調(diào)控重拳出擊，市場信心受到打擊。[美源日月城價格報告 ]開盤前營銷節(jié)點 （周二） 4（ 3天） （周六） （周日）產(chǎn)品推廣會發(fā)行 VIP卡秋交會老客戶算價定房金卡升級同時算價金卡客戶排序選房VIP卡及新客戶排序選房清水房售樓處樣板房圍墻 +1戶外牌推廣、展示較為滯后，開盤前展示與推廣力度不足，對開盤構(gòu)成影響目標溝通2 開盤一炮走紅開盤一炮走紅1 實現(xiàn)片區(qū)高價實現(xiàn)片區(qū)高價—— 短時間內(nèi)快速銷售制造轟動，建立美源地產(chǎn)的美譽度。開盤銷售 80套，春節(jié)左右銷售 80%左右—— 價格能實現(xiàn)片區(qū)高價，獲得令人滿意的利潤1背景與策略2核心均價形成3價格表制定4價格表驗證2023年海口市場大勢216。國八條、省六條等政策的出臺一方面規(guī)范市場行為，另一方面使剛剛復(fù)蘇的?？跇鞘忻缮详幱?，市場前景的不確定性增多。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速有明顯下降，從 2023年第一季度 120%的增長回落到二季度的 %。商品房銷售面積、銷售額增速減緩。銷售價格在去年 2527元 /平米的基礎(chǔ)上升了 100元 /平米。市場上觀望心理較為嚴重。產(chǎn)品價值總結(jié)市場競爭2023 2023 1季度 2季度3季度 4季度 1季度 2季度 3季度 4季度長信海岸水城二期 可售 60套本項目金域灣畔寶安江南城二期 2區(qū) 可售 315套金外灘 可售 588套麗晶海景二期海岸一號三期 150套中價位昌煒玉園二期低價位比華利山莊 可售 436套高價位本項目主銷期內(nèi)，中高檔樓盤供應(yīng)量為 1549套，市場壓力較大。 C3棟看萬綠園及海景，需求最多， B3棟觀海景角度比較好，需求比較大。從樓層來看，高層海景房供求比為 1： ，低層非海景房供求比為 1： ，海景房需求比較大。重視地段及戶型。意向 C戶型，認為戶型是南向，間距大?？蛻?2：某先生 年齡 :40歲 職業(yè)：經(jīng)商 區(qū)域：溫州人 已購陽光經(jīng)典，在會展上知道本樓盤。投資用途主要考慮景觀、升值潛力及發(fā)展商品牌?？蛻?5：某小姐 年齡： 38歲 區(qū)域：美籍華人 現(xiàn)住美國，首次置業(yè)，買房與家人一起住，喜歡海景，玩游艇。不在乎價格，擔(dān)心買不到合適的房子客戶 4：某先生 意向 B棟 2層 108平米，排第 1號，購房投資，選擇樓層低、戶型好的房子。認為 C棟 B棟 A棟，海景房起價在 4500元，與非海景適當拉大價差。職業(yè)以企業(yè)高層、政府高層、中小企業(yè)主為主216。購買目的為改善居住品質(zhì)，注重地段、戶型、景觀、朝向216。來自上海、北京、東北等區(qū)域，職業(yè)多元化216。購買目的是用作第二居所，度假或養(yǎng)老，注重景觀、配套、規(guī)劃前景216。職業(yè)以政府官員、企業(yè)白領(lǐng)、工商業(yè)者為主216。對價格敏感216。來自上海、溫州等區(qū)域216。購買目的為長短線投資，對價格敏感，注重規(guī)劃、景觀216。中高層單位客戶意向較為集中，低層大戶型存在明顯的壓力謹慎入市，短期內(nèi)多次開盤，迅速調(diào)價216。降低置業(yè)門檻（首付分期）216。價值實現(xiàn)者（中高層海景房）：采用撇脂策略，優(yōu)質(zhì)優(yōu)價，實現(xiàn)高額利潤；216。宏觀調(diào)控后，市場心態(tài)較為審慎，觀望氛圍較明顯216。216。216。216。目標下的戰(zhàn)略A、以客戶為導(dǎo)向，組合房號分批推出，制造市場稀缺，樹立項目熱銷的市場印象。（制造多次選房節(jié)點）推售策略推售策略80套 春節(jié)銷售目標營銷節(jié)點基本保證價格優(yōu)惠開盤 第二批房號推出第三批房號推出30套40套 40套樓書模型電視片媒體投放樣板房售樓處200個房號客戶積累30個房號客戶積累30個房號海景樣板房價格調(diào)整額外 1％價格調(diào)整額外 2％市場比較法投資收益法1背景與策略2核心均價形成3價格表制定4價格表驗證根據(jù)本項產(chǎn)品及景觀的差異性，以實現(xiàn)價值最大化，通過對項目定價目標的分析，我們相應(yīng)將產(chǎn)品分成兩類，賦予不同的 “歷史使命 ”： 價值實現(xiàn)者、速度保證者。取租金中間值： 28元 /平米252。選取項目主力戶型 198平米為參考求取本項目投資客戶所能承受的市場價格我們調(diào)查了同區(qū)域、物業(yè)檔次相當?shù)臉潜P租金作參考定價二：投資收益法按正常投資回報，本項目參考市場價格為 46675090元 /平米 按收益率 %計算P單價 =28*198*（ 122） /％ /198P單價 =5090元 /平米按收益率 6%計算P單價 =28*198*（ 122） /6％ /198P單價 =4667元 /平米核心均價核心均價 結(jié)果預(yù)測4750 預(yù)留充足的價格空間，在市場上有很強的競爭力，能實現(xiàn)快速銷售4900 留有一定的價格空間，相當部分單位價格有競爭力。平面差層差1背景與策略2核心均價形成3價格表制定4價格表驗證特殊戶型處理最大平面差：根據(jù)不同棟的實際情況，通過實地觀測：取 A， C棟平面差為 400元， C棟平面差為 600元；最大平面差為 812%。由于項目為圓弧造型，且戶型變化較大，所以平面差只取主力戶型： A、 B、 J、 L戶型作比較；216。由于項目基本為通透戶型，朝向差區(qū)別在南北向與東西向；216。噪音越小，得分越高；平面差說明陽光經(jīng)典 7+1F民 聲 路地稅局約 6F萬綠園明珠路區(qū)政府6F會展中心約 5F空地政協(xié)約 5F 雙島學(xué)園 6F空綠地濱海大道美麗的海口灣A棟棟 B棟棟 C棟棟北?資源最大點 ：北面海景資源 東面萬綠園景觀資源 園林景?負面影響 ：北面陽光經(jīng)典 8層阻檔了低層海景 西面區(qū)政府對 A棟 6樓以下的影響 東面地稅局對部分房號影響周邊環(huán)境分析平面差打分216。B棟整體為圓弧造型， B3 B