世聯(lián)05年城市公寓君悅閣價格報告-文庫吧在線文庫
【正文】 60%含500余套返遷戶 君悅閣 （目標） 295 8000 3周 1個月 90％ 以上售價均為毛坯價格 本報告是嚴格保密的。 項目自身弱勢 ? 道路： 環(huán)繞項目的道路均有車行管制； ? 建筑： 設計方案較陳舊，產品形象不高，不帶裝修； ? 配套： 體量小，自身配套缺乏； ? 土地年限： 93年的 70年產權。 市場借鑒一 —— 瑋鵬花園三期 47 m2 占 20%； 77 81 m2 占 60%； 102 m2 占 20% 一房 三房 二房 深 南 中 路 振 中 路 上 步 路 燕 南 路 5號樓 6號樓 7號樓 500 580 500 400 650 930 650 600 950 700 680 580 500 400 700 930 680 650 950 700 650 150 500 0 750 1030 650 600 1000 200 A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J 水平差借鑒點： ? 同類戶型南北向銷售速度均衡，原因是水平差較合理，因為小戶型客戶對朝向敏感度不高。 所以小戶型對面積小、總價低的單位可以根據市場需求溢價； ? 劣勢單位 A2滯銷，主要由于兩房 A2和 C2戶型優(yōu)劣勢非常明顯，但水平差價僅 130，劣勢單位 A2不足夠便宜而滯銷， 所以小戶型優(yōu)劣勢明顯單位應適當拉大價差。 價格表制定策略 項目主力戶型分析 市場借鑒 客戶意向分析 價格表制定策略： 水平極差不宜過大，價格分布均勻，以期均衡銷售。 水平極差核算 若按均價 8300元/M2計算，君悅閣水平差為 730元，是均價的 9%,在小戶型水平差經驗值515%范圍內。 銷售中折扣安排 價目表綜合折扣率 =付款折扣 +綜合優(yōu)惠率 % = % — % 優(yōu)惠折扣 附加說明：如當日選房未達到 100%，剩余優(yōu)惠由項目經理根據現(xiàn)場情況靈活控制，作為漲價，控制銷售節(jié)奏的手段 優(yōu)惠來源 優(yōu)惠比例 優(yōu)惠額度 預計套數(shù) 綜合優(yōu)惠率 選房優(yōu)惠 100% 2% 295 % 本報告是嚴格保密的。 開盤銷售預估 選房開盤目標：銷售 120套，總可售單位 92％ 配合措施： 開盤當天成交客戶折扣優(yōu)惠； 2 、 認籌期積累 500－ 600個誠意客戶 。 23:20:2823:20:2823:20Sunday, March 26, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 23:20:2823:20:2823:203/26/2023 11:20:28 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 11時 20分 28秒 下午 11時 20分 23:20: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 2023年 3月 下午 11時 20分 :20March 26, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 23:20:2823:20:2823:20Sunday, March 26, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 2023年 3月 26日星期日 下午 11時 20分 28秒 23:20: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 11時 20分 :20March 26, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 入市價格方案的選擇 根據區(qū)域市場環(huán)境結合，以及本項目銷售期短、均價高的需求特點，綜合考慮，君悅閣入市價格策略選擇 方案二 方案 方案說明 優(yōu)點 缺點 契合度評價 方案一 低開高走 低價入市試探市場，在銷售中不斷拉升價格 解籌率高，前期容易形成高銷售率 影響項目總體價值實現(xiàn)，銷售壓力集中在中后期 ,銷售期被拉長 ； 適用于區(qū)域市場啟動階段，分多期開發(fā)的大型項目 方案二 高開平走 入市價格摸準市場，一次到位 利用前期促銷能實現(xiàn)較高價格，后期銷售壓力小。 E D A A D E C C E D A A D E C39。 考慮因素 面積 朝向 通風采光 景觀 戶型 噪音 權重 30% 25% 15% 15% 10% 5% 本報告是嚴格保密的。 垂直極差： 580 8000－ 9600元 垂直極差： 425 7500－ 8900元 一期 30 頂層 22層 12層 — 21層 40 30 二期 5層 — 11層 25 頂層 22層 12層 — 24層 25 25 5層 — 10層 50 11層 本報告是嚴格保密的。 對小戶型項目，高層銷售壓力大將成為銷售主要障礙； ? 5棟銷售速度較 7棟快，主要原因是 5棟下大上小的層差分布降低了高區(qū)的銷售壓力，中區(qū)同比價格雖高，但仍能被市場接受。 我司對實現(xiàn)均價的考慮 溢價可能性 ? 片區(qū)市場相對空白
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