世聯(lián)05年城市公寓君悅閣價格報告(編輯修改稿)
2025-03-26 04:05 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 根據(jù)客戶意向合理調(diào)整極差 速度保證： 區(qū)域項目分析，價格分布有競爭優(yōu)勢 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場借鑒一 —— 瑋鵬花園三期 47 m2 占 20%； 77 81 m2 占 60%； 102 m2 占 20% 一房 三房 二房 深 南 中 路 振 中 路 上 步 路 燕 南 路 5號樓 6號樓 7號樓 500 580 500 400 650 930 650 600 950 700 680 580 500 400 700 930 680 650 950 700 650 150 500 0 750 1030 650 600 1000 200 A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J A B C D E F G H I J 水平差借鑒點： ? 同類戶型南北向銷售速度均衡，原因是水平差較合理，因為小戶型客戶對朝向敏感度不高。 故小戶型項目，朝向差不宜過大。 本報告是嚴(yán)格保密的。 垂直差借鑒點： ? 中高區(qū)兩房銷售較為困難，主要由于垂直極差2140較大，市場接受度小。 對小戶型項目，高層銷售壓力大將成為銷售主要障礙； ? 5棟銷售速度較 7棟快，主要原因是 5棟下大上小的層差分布降低了高區(qū)的銷售壓力，中區(qū)同比價格雖高，但仍能被市場接受。故 小戶型層差分布可考慮下大上小的分配方式。 300 150 50 20 頂層31層－ 27層 17層 4層 3層 5 棟 100 7層 12層 80 200 5層 30 22層 200 100 60 40 頂層 31層 19層 5層 4層 7棟 8層 150 150 6層 — 24層 18層 100 9層 80 垂直極差： 2140 市場借鑒一 —— 瑋鵬花園三期 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場借鑒二 —— 燕南路 88號 水平差借鑒點： ? 一房選房當(dāng)天售磬，主要由于未考慮市場需求，只根據(jù)現(xiàn)場打分制定了一房的平面差，實際一房供給量遠(yuǎn)小于需求量。 所以小戶型對面積小、總價低的單位可以根據(jù)市場需求溢價； ? 劣勢單位 A2滯銷，主要由于兩房 A2和 C2戶型優(yōu)劣勢非常明顯，但水平差價僅 130，劣勢單位 A2不足夠便宜而滯銷， 所以小戶型優(yōu)劣勢明顯單位應(yīng)適當(dāng)拉大價差。 110 450 880 890 500 150 530 380 240 400 540 150 1000 600 1房 2廳 1衛(wèi) 4652m2 4套 /層 2房 2廳 1衛(wèi) 7482m2 3套 /層 3房 2廳 2衛(wèi) 92136m2 6套 /層 4房 2廳 2衛(wèi) 1套 /層 本報告是嚴(yán)格保密的。 市場借鑒二 —— 燕南路 88號 垂直差借鑒點： ? 高中低區(qū)銷售較均衡，主要原因是層差小，高區(qū)價格不會過高。 對小戶型需考慮控制垂直極差，保證各區(qū)均衡銷售。 垂直極差： 580 8000－ 9600元 垂直極差： 425 7500－ 8900元 一期 30 頂層 22層 12層 — 21層 40 30 二期 5層 — 11層 25 頂層 22層 12層 — 24層 25 25 5層 — 10層 50 11層 本報告是嚴(yán)格保密的。 ? 規(guī)模： 6棟 3334層 ， 3576 戶 ? 占地： （平方米） ? 建面： 209200（平方米） ? 戶型面積： 27－ 82㎡ ? 價格區(qū)間 ： 680010000左右（實收價） 市場借鑒三 —— 御景華城 水平差借鑒點： ? 同類戶型， 1棟 A座（東北向）銷售速度明顯快過 B座（西北向），主要由于優(yōu)勢資源東北向與劣勢資源西北向水平差較小，在 200元以下。 故小戶型需要考慮拉大同戶型，資源優(yōu)劣勢非常明顯單位的極差，保證劣勢單位的價格優(yōu)勢。 本報告是嚴(yán)格保密的。 價格表制定策略 項目主力戶型分析 市場借鑒 客戶意向分析 價格表制定策略： 水平極差不宜過大，價格分布均勻，以期均衡銷售。 縮小垂直極差， 層差分配下大上小，降低高區(qū)銷售壓力，同時保證低區(qū)部分單位價格具有一定吸引力，主要價值實現(xiàn)集中在中區(qū)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 水平調(diào)差因素及權(quán)重 權(quán)重 分配 說明： ? 根據(jù)對產(chǎn)品、市場、客戶意向分析，考慮因素中 總價即面積 是影響客戶購買的最大因素故權(quán)重最高； ? 通過客戶調(diào)查， 朝向為第二考慮因素 ； ? 再次為通風(fēng)采光與景觀，無論自住、投資客戶均作為選擇單位的考慮因素； ? 由于本項目以小戶型為主，戶型格局較單一，故戶型權(quán)重較小； ? 項目四周噪音對各單位的影響較為均衡，故噪音考慮最弱。 考慮因素 面積
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