【正文】 際自由人浪漫地 在項(xiàng)目推廣當(dāng)中，我們將兩條主線交替推出，相互輝映，在同質(zhì)化產(chǎn)品充斥市場(chǎng)的當(dāng) 前，力爭(zhēng)一番富有特色的新天地，讓這里的建筑、工作、生活皆無(wú)國(guó)界，讓這里成為吃喝 玩樂的休閑天堂，并且從此不再重復(fù)昨天的故事，從此走近國(guó)際化的人文休閑生活時(shí)代 三、住宅定位建議 ３、產(chǎn)品線延伸 １） 仿真的社區(qū)景觀規(guī)劃 體現(xiàn)產(chǎn)品的主題定位 在進(jìn)行每個(gè)不同主題區(qū)的園林規(guī)劃中，首先是通過帶有各國(guó)明顯特征的植被及建筑小 品來裝飾環(huán)境，如江南文化的曲徑通幽、小橋流水與石雕碑刻，亭臺(tái)樓閣；南亞風(fēng)格的棕 櫚、椰林、劍葵；日本街區(qū)的櫻花、木屋及法國(guó)街區(qū)的法國(guó)梧桐，穿插刺繡式園林、寬闊 的庭院甬路；歐陸小鎮(zhèn)的白樺林和高大的風(fēng)車、煙囪所體現(xiàn)的清雅、安寧 …… 。 本項(xiàng)目與同屬熱帶氣候里的新加坡圣淘沙的港 灣風(fēng)情有些類似?，F(xiàn)在是世界聞名的一個(gè) 悠閑美麗的度假村。 通過結(jié)合區(qū)域地理、人文與地段等特性，我們建議本項(xiàng)目可以全力包裝出貼近于具有 南亞國(guó)際風(fēng)情的新加坡圣淘沙式的國(guó)際主題人文社區(qū)。將生活提升為一種休閑，以悠然自得的度假心情在此享受生活。 六 ) 、定位釋義 項(xiàng)目周邊國(guó)際人士較多，如何把項(xiàng)目住宅和商業(yè)部分打造具有國(guó)際水準(zhǔn)的休閑、娛樂與 購(gòu)物、美食為一體的區(qū)域性特色商業(yè)中心及休閑廣場(chǎng)，為這些國(guó)際人士提供魅力十足的消費(fèi) 場(chǎng)所，同時(shí)以此提升住宅的魅力，是本項(xiàng)目區(qū)別其它項(xiàng)目的關(guān)鍵。但已有了較多以國(guó)際命名的特色各異的項(xiàng)目。 本項(xiàng)目規(guī)模、規(guī)劃、地段、園林等綜合品質(zhì)與半島一號(hào)相比略有差距，與麗江花園，尚城世家與熊貓國(guó)際等項(xiàng)目的綜合品質(zhì)相當(dāng)，因此本項(xiàng)目檔次可定位于中高檔。 由此我們可以確立項(xiàng)目的感性形象，以“國(guó)際自由人匯粹地”的身份與目標(biāo)人群進(jìn)行 循序漸進(jìn)的溝通。 ４ 、國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的政策及市場(chǎng)的變化可能會(huì)影響到 后期的銷售 優(yōu)劣勢(shì)分析 一、項(xiàng)目分析 一 )本項(xiàng)目的核心賣點(diǎn)： 1) 位于區(qū)域中心位置，地段優(yōu)越，并擁有大型廣場(chǎng)與優(yōu)良的商業(yè)配套，交通與生活便利 2) 項(xiàng)目較高樓層能看到山景和海景以及擁有入戶花園和空中花園的建筑品質(zhì) 3)區(qū)域特性為國(guó)際化港口、碼頭及化工為主的大型產(chǎn)業(yè)園區(qū)，擁有一批可能成為我們目標(biāo) 客戶國(guó)際人士在此生活和居住，具備了營(yíng)造國(guó)際化港灣生活的條件， 二 )綜合價(jià)值提煉 鑒于目標(biāo)人群的心態(tài)、項(xiàng)目的開發(fā)理念和項(xiàng)目本身所固有的素質(zhì)等相關(guān)因素，我們認(rèn)為藍(lán)灣半島的品牌核心概念有兩大塊： １）：國(guó)際（ I）自由（ F）人文（ H）（ I— international、 F— Freeness、 H— humanism） ２）：休閑。 還能火多久？ 我們項(xiàng)目的住宅部分要如何定位？ 工程概況： 項(xiàng)目名稱：藍(lán)灣半島（暫定名） 建設(shè)用地面積： 10000㎡ 總建筑面積： ㎡ 住宅： ㎡ 商業(yè)： 15804. 41 ㎡ 容積率： 綠化率： ％ 主樓建筑密度： ％ 裙房建筑密度： ％ 住宅總戶數(shù)： 580戶 地下停車位： 188輛 地上停車位： 57輛 一、項(xiàng)目分析 項(xiàng)目概況 １、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì) Ａ、優(yōu)勢(shì)： １靠近區(qū)域內(nèi)主干道，周邊商業(yè)氛圍較濃厚，交通與生活方便。再就是惠陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，大批深圳人才從流到惠陽(yáng)，商務(wù)往來增加，推動(dòng)深圳人在惠陽(yáng)置業(yè)。福田區(qū) 13月樓價(jià)已升至 /㎡，龍崗區(qū)申辦大運(yùn)會(huì)成功后升值近 2023元 /㎡，目前已超 9000元 /㎡。 Ｃ、房?jī)r(jià)持續(xù)受深圳影響 近期惠陽(yáng)幾個(gè)項(xiàng)目均上了 4000元 /㎡的高位。屆時(shí)會(huì)出現(xiàn)好房子越來越貴，品質(zhì)差的房子則因難以升值而價(jià)格持續(xù)低廉。但到今年底，隨著尚城世家，中銘豪園，彩虹城，海韻華庭等各種不同類型和品質(zhì)的眾多樓盤大量上市，可購(gòu)客戶選擇的產(chǎn)品驟然增多，將會(huì)使大量投資客得到滿足，之前的排隊(duì)搶購(gòu)等火爆現(xiàn)象將得到改變。 還能火多久？ 推 測(cè) C、推售量大讓樓市火不了多久 惠陽(yáng)當(dāng)前樓市火爆的一個(gè)重要原因是近期推出的檔盤數(shù)量少，也沒有同時(shí)期推出的樓盤。深圳房?jī)r(jià)已漲到深圳人購(gòu)買力大多難以承受的地步，因此繼續(xù)飛漲現(xiàn)象將可能被壓制。深圳房?jī)r(jià)正在漲到與香港接近。此現(xiàn)象現(xiàn)日益增多，勢(shì)必會(huì)促使樓市火爆現(xiàn)象難以維持從而降溫。惠陽(yáng)現(xiàn)是發(fā)展初期階段，外來人口少，租房和買二手房的也少。如此黑燈現(xiàn)象，說明了當(dāng)前空置率日益增多。當(dāng)前的惠陽(yáng)，每一個(gè)有海景房的項(xiàng)目，價(jià)格雖然居高不下但依然被眾人爭(zhēng)相購(gòu)買就可見一斑。 D、景觀依山傍海 惠陽(yáng)是個(gè)海濱城市，美麗的港灣、海島和美麗的山景、海景，使此地成為了適宜休閑娛樂和旅游渡假的地方，也使之成為了適宜居住的城市。就區(qū)域位置來說，惠陽(yáng)與大亞灣象是深圳的后花園，更象深圳一個(gè)區(qū)或鎮(zhèn)，因此，深圳越來越被中心化，在樓市發(fā)展上，首先輻射的是惠陽(yáng)與大亞灣，而不是惠州。 B、區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展 惠陽(yáng)以石化產(chǎn)業(yè)為龍頭的工業(yè)蓬勃發(fā)展，對(duì)第三產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用將逐漸顯現(xiàn)，對(duì)居住 /商業(yè)的帶動(dòng)作用已經(jīng)顯現(xiàn)，未來 35年的居住 /商業(yè)需求將快速增長(zhǎng)（大亞灣區(qū)現(xiàn)有 7萬(wàn)人，規(guī)劃 15年人口達(dá)到 2030萬(wàn)人。但周邊再遠(yuǎn)些的廣州，東莞的房?jī)r(jià)都比惠陽(yáng)高，而隔海相望的香港房?jī)r(jià)就更高了。而惠陽(yáng)當(dāng)前房?jī)r(jià)還不到深圳零頭。 現(xiàn)在的市場(chǎng)為什么這樣火？ 原 因 A、價(jià)格形成洼地 縱觀惠陽(yáng)當(dāng)前各項(xiàng)目銷售情況可見，深圳人都能占各項(xiàng)目購(gòu)房人數(shù)的 80%。還有眾多沒有開盤的項(xiàng)目已經(jīng)吸引了超過項(xiàng)目推售單位數(shù)量幾倍的消費(fèi)者接受了登記或認(rèn)籌、預(yù)訂。比如華茂傾城名鉆，華宇開城公寓，以及澳南雅苑等眾多樓盤在開盤后僅一月時(shí)間就已銷售 90%。比去年同期漲了 50%以上。 三）、銷售策略 利潤(rùn)最大化的方案 風(fēng)險(xiǎn)最小的方案 融資最佳方案 可以將一個(gè)鋪位賣三次 四）、小 結(jié) 二、住 宅 篇 重點(diǎn)要研究的問題？ 當(dāng)前市場(chǎng)為什么這樣火？還能火多久？ 我們項(xiàng)目的要如何定位？ 整體的營(yíng)銷和推廣如何把握？ 是 市場(chǎng)還能火多久 各位同仁， 我們要研究的方向是什么？ 目標(biāo)溝通 是 住宅部分要如何定位 現(xiàn)在的市場(chǎng)為什么這樣火 重點(diǎn)要研究的問題 是 營(yíng)銷和推廣如何把握 研究市場(chǎng)和項(xiàng)目，找到問題和解決問題的基本思路， 供大家參考和商討，是我們此行的目的。 以首期五成按揭五成為例，一個(gè)總價(jià)為 50萬(wàn)元的鋪位，客戶需首期 25萬(wàn)元，另 25萬(wàn)元辦銀行按揭，現(xiàn)把這鋪位總價(jià)提高到 80至 100萬(wàn)，這樣，相當(dāng)于要客戶 40萬(wàn)首期，然后 40萬(wàn)辦理銀行按揭，發(fā)展商可以為業(yè)主辦理 40萬(wàn)的銀行按揭，且總房?jī)r(jià)不變，相當(dāng)于業(yè)主只需要付首期 10萬(wàn)元，大大提高了客戶的購(gòu)買能力。 三）、銷售策略 ２、其它銷售策略 Ｂ．促銷價(jià)格策略 物業(yè)導(dǎo)入市場(chǎng)需要一個(gè)良好的切入點(diǎn)，但價(jià)格的選擇對(duì)客戶尤為重要，因?yàn)橐环N良好的付款方式將能起到巨大的銷售作用，現(xiàn)介紹兩種付款方式： 1） 雙方按揭策略 商業(yè)物業(yè)的價(jià)位偏高，考慮到本項(xiàng)目具體情況，為減輕投資者的壓力，即推出發(fā)展商墊付一成首期款（此墊付款在一定的期限內(nèi)還清），首付四成按揭。 其整體思想是把物業(yè)分成不同類型，針對(duì)不同客戶制定各不相同的銷售方案，且物業(yè)的也分階段，分區(qū)域推出。 預(yù)訂金購(gòu)買 針對(duì)前期銷售，在預(yù)售許可證發(fā)放以前，對(duì)意向客戶按購(gòu)房款的 10%收取預(yù)訂款，預(yù)訂合同簽訂后，預(yù)訂房屋予以保留，在不違犯雙方約定的情況下，預(yù)訂款原則上不予退還。 一年分期付款購(gòu)買 在交納 50%首付款、余款以一年為期限分期支付時(shí)，在現(xiàn)行銷售價(jià)格的基礎(chǔ)上，給予3%的優(yōu)惠讓利。 1二樓針對(duì)餐飲業(yè)、娛樂業(yè)可銷售也可以承租方式租賃； 銷售與租賃操作方式一般是二八開（租 20%，售 80%），也可以先租賃為主，在市場(chǎng)形成規(guī)模以后，逐步引進(jìn)經(jīng)營(yíng)戶購(gòu)買。 二、招商政策 大戶 賣場(chǎng)面積在 400平米以上，帶動(dòng)市場(chǎng)人流作用顯著，且對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽約十年以上的可一次性免租一年半； 品牌戶 賣場(chǎng)面積在 120—— 400平米之間，對(duì)散戶進(jìn)駐具有較強(qiáng)感召力的，在一次性簽訂十年租賃合同時(shí)，免租一年； 散戶 賣場(chǎng)面積在 120平米以下，一次性簽訂租賃合同在五年以時(shí)，免租半年。 整合市場(chǎng)營(yíng)銷傳播推廣策略 小 結(jié) 招商工作如何開展？ 一、基本策略 :先招商，后銷售。我們的推廣要以良好的精神內(nèi)涵去打動(dòng)消費(fèi)者，而不是僅僅停留在形象層面，應(yīng)深入到人文理念上去尋找突破口，為項(xiàng)目定位和策略把握賦予深刻的內(nèi)涵。 二、高度重視商業(yè)場(chǎng)所的營(yíng)銷、打造濃厚的特色商業(yè)氛圍，以住養(yǎng)商，以商促住，充分展現(xiàn)項(xiàng)目綜合價(jià)值。 活動(dòng)第二天舉行 “ 取寶 ” 活動(dòng)和 “ 開寶 ” 活動(dòng) “ 取寶 ” 活動(dòng)即在當(dāng)天下午舉辦一個(gè) “ 現(xiàn)場(chǎng)拍賣會(huì) ” ，拍賣鋪位的對(duì)象剩余的鋪位號(hào)，或前一天客戶認(rèn)購(gòu)的鋪位號(hào)（一切需經(jīng)客戶同意） （注：開盤第一天的挖寶客戶享受了巨大的優(yōu)惠）而現(xiàn)場(chǎng)拍賣會(huì)讓客戶在短短的兩天內(nèi)感覺到物業(yè)的無(wú)窮升值潛力。 活動(dòng)的當(dāng)天舉辦一個(gè)隆重的開幕儀式和對(duì)挖寶行動(dòng)活動(dòng)的介紹。 三）、活動(dòng)營(yíng)銷計(jì)劃 二、挖寶行動(dòng) 時(shí)間可以安排在統(tǒng)一認(rèn)購(gòu)的當(dāng)天，對(duì)活動(dòng)其間凡作了登記的客戶均能參加“藍(lán)灣半島 在活動(dòng)的當(dāng)天下午，對(duì)已下定的客戶組織各種帶有海洋特色的活動(dòng)，吸引各媒體的參加報(bào)到，比如推出海釣比賽，帆船比賽，群眾性萬(wàn)人海灘游泳比賽等。 三）、活動(dòng)營(yíng)銷計(jì)劃 一、形象代言人簽名盛會(huì) 在項(xiàng)目統(tǒng)一選購(gòu)的當(dāng)天，我們制造熱情洋溢而又熱鬧非凡的現(xiàn)場(chǎng)銷售場(chǎng)景，首先在上午 9： 00－ 9： 30舉辦一個(gè)莊重的開幕儀式，舉行形象代言人（比如是香港鳳凰衛(wèi)視的陳魯豫或是竇文濤）簽名盛會(huì)，請(qǐng)發(fā)展商領(lǐng)導(dǎo)宣布一下物業(yè)的客戶承諾，包括工作進(jìn)度、入伙時(shí)間以及物業(yè)管理費(fèi)等，接下來安排的就是排隊(duì)搶購(gòu)的選號(hào)程序，我們定時(shí)邀請(qǐng)當(dāng)?shù)孛襟w和電視臺(tái)的記者一同參加，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行采訪報(bào)到。 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 市場(chǎng)開業(yè)籌備階段（ —— ） —— 做好市場(chǎng)開業(yè)前的活動(dòng)策劃、宣傳、組織工作； —— 配合市場(chǎng)開業(yè)，進(jìn)一步針對(duì)大戶進(jìn)行熱勢(shì)宣傳工作； —— 利用開業(yè)機(jī)會(huì)，對(duì)等待、觀望人群進(jìn)行引勢(shì)誘導(dǎo)工作； —— 做好聚集市場(chǎng)人氣、完善市場(chǎng)管理和經(jīng)營(yíng)的其它工作； —— 在開業(yè)前，使市場(chǎng)招商率達(dá)到 50%，入住率（招商和銷售）達(dá)到 70%。 一）、營(yíng)銷和推廣總策略 營(yíng)銷籌備階段（ —— ） —— 現(xiàn)場(chǎng)包裝，包括售樓處、一期現(xiàn)房和二期工地功能牌、導(dǎo)視牌、形象識(shí)別、大賣場(chǎng)店面和門頭等； —— 銷售人員工作分工和潛在客戶摸底； —— 制訂詳細(xì)的廣告和促銷計(jì)劃； —— 銷售物料到位，包括海報(bào)、樓書、招商手冊(cè)、銷售手冊(cè)； —— 廣告創(chuàng)意、設(shè)計(jì)； —— 售樓員現(xiàn)場(chǎng)接待，部分招商展開； 二）、階段性營(yíng)銷計(jì)劃 前期招商階段（ . 1—— ） —— 市場(chǎng)招商，采取先大戶、后小戶，先品牌戶、后一般戶的招商策略； —— 市場(chǎng)營(yíng)銷，針對(duì)招商商戶展開廣告、推廣和促銷； —— 市場(chǎng)管理，做好商戶入住工作、管理工作和市場(chǎng)規(guī)劃工作。這樣的唯一性可以使本項(xiàng)目具有和其他區(qū)域不同的營(yíng)銷方式，規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)。 我們認(rèn)為走差異化路線需要結(jié)合本項(xiàng)目的區(qū)域特色及產(chǎn)品的文化打造來體現(xiàn)。本項(xiàng)目推出的同期 ,周邊還會(huì)有較多其它項(xiàng)目也在推出。 十四、休閑場(chǎng)所 經(jīng)營(yíng)收益分析 廣場(chǎng)定位建議 一 ) 、產(chǎn)品定位 與圣淘沙式住宅、休閑生活商場(chǎng)與街區(qū)融為一體并延伸更多功能的 國(guó)際型休閑生活式商業(yè)廣場(chǎng) 二 ) 、主題定位 藍(lán)灣半島 ? 嘉年華休閑生活廣場(chǎng) 三 ) 、功能定位： 與項(xiàng)目的二層樓的內(nèi)部商業(yè)以及沿街商鋪融為一體，打造惠陽(yáng)首席集酒吧、茶藝、咖啡廳、西餐廳、特色中餐廳等于一體的多元化美食休閑廣場(chǎng)，比如有時(shí)尚的玻璃屋酒吧，木皮屋燒烤店，特色的音樂茶座等，使消費(fèi)者在此地能有的看，有的玩，有的吃，有的品。 茶藝廳 另列 豪華包房 最低消費(fèi) 165。 備注：所有項(xiàng)目均加收 10%服務(wù)費(fèi) ， 可使用各種銀行卡 、 嘉年華會(huì)員卡 。 泰式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 中式按摩 (雙鐘 ) RMB 165。 肩部按摩 RMB 165。 足浴 RMB 165。 Guinot、 La Colline兩種產(chǎn)品系列單次護(hù)理均送背部香薰推油 ， 且送價(jià)值 98元桑拿浴 。 ， 送價(jià)值 200元頸膜 +骨膠元眼膜；單次護(hù)理 RMB 165。 買二送一 單次護(hù)理 RMB 165。 買二