【正文】 7 年 2 月 樓 距 —— 容積率 交樓日期 07 年 12 月 地上車位 —— 綠化率 40% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 地下車位 —— 銷售情況 一期分兩次推貨， 2 月份推出鳳祥、鳳儀、鳳舞、鳳雅、鳳盈閣共 179 套單位，剩下鳳祥閣 10 樓 159㎡的四房一套，月售 25 套； 5月 3日又推鳳臨閣、鳳萊閣、鳳韻閣 105 套，現(xiàn)剩下鳳臨閣 5樓 148㎡的四房一套，月售 26 套。另規(guī)劃一綜合樓不對外發(fā)售 . 主要賣點 位于高新區(qū)核心地帶，小戶型單位 廣告語 /定位語 品質(zhì) （三）欣欣家園 開發(fā)組合 項目名稱 欣欣家園 銷售電話 07522096999 具體地址 惠州市仲愷高新區(qū)中愷大道旁 建筑設(shè)計 —— 發(fā)展商 惠州市沃德房地產(chǎn)開發(fā)公司 景觀設(shè)計 —— 銷售代理 佰利房產(chǎn) 物業(yè)管理 —— 項目基本參數(shù) 占地面積 31604㎡ 總戶數(shù) 500 戶 物業(yè)類別 小高層 建 筑面積 61500㎡ 首推日期 07 年 4 月 28 樓 距 —— 容積率 交樓日期 08 年 6 月 地上車位 200 個 綠化率 38% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 地下車位 銷售情況 首期推出 A、 B 棟小戶型單位共 257 套，而三房二廳只有 34套 ,兩個月已售磬，月售 120 套 。 戶型參數(shù) 主力戶型 三房二廳、四房二廳 暢銷戶型 三房二廳 朝向布局 坐北向南 一梯戶數(shù) 二梯四戶、二梯三戶 主力戶型 設(shè)計特色 戶戶朝南、入戶花園、 米挑高廊院 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 高層均價 4900 元 /㎡ 最低價 4000 元 /㎡ 最高價 5200 元 /㎡ 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 8 萬元 /個 車位租金 200 元 /月 物管費用 元 /月 折扣優(yōu)惠 一次性 98 折、銀行按揭 99 折 項目規(guī)劃 項目規(guī)劃由 7 棟 18 層、 2 棟 11 的小高層組成 主要賣點 背靠玉桂山，扼守惠州南大門 廣告語 /定位語 高臺華府玉桂山華府 銷售電話 07522769666 具體地址 惠州市鵝領(lǐng)南路 建筑設(shè)計 廣東省建筑設(shè)計研究院 發(fā)展商 惠州美林地產(chǎn) 景觀設(shè)計 深圳市紫月環(huán)境景觀設(shè)計 銷售代理 深圳中孚藍德地產(chǎn) 物業(yè)管理 惠州市亞美物業(yè)管理 項目基本參數(shù) 占地面積 萬 ㎡ 總戶數(shù) 515 戶 物業(yè)類別 小高層 建筑面積 萬 ㎡ 首推日期 06 年 10 月 樓 距 —— 容積率 交樓日期 08 年 2 月 地上車位 —— 綠化率 39% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 地下車位 —— 銷售情況 1 號樓剩下 7 層、 10 層； 2 號樓剩下 12 層、 13 層、 16 層； 3 號樓剩下 13樓、 17 樓。 （二）美林 戶型參數(shù) 主力戶型 三房二廳 暢銷戶型 三房二廳 朝向布局 坐北向南 一梯戶數(shù) 二梯四戶、二梯六戶 主力戶型 設(shè)計特色 蝶形布局、凸窗飄臺。創(chuàng)業(yè)家園 開發(fā)組合 項目名稱 金寶同時 將推動深圳 人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入片區(qū)。目前建成或?qū)⒔ǖ捻椖坑杏叭A城、金茂廣場等高尚社區(qū) ，其發(fā)展前景不可限量。 陳江鎮(zhèn) 以甲子路為中軸，向外輻射，周邊有陳江大道、仲愷大道、白云山路、甲子路，交通網(wǎng)絡(luò)四通八達。 約 600 套 六、區(qū)域片區(qū)發(fā)展趁勢分析 根據(jù)《惠州市總體規(guī)劃 20212020 年》，區(qū)域片區(qū)定位為珠三角東部電子電器業(yè)聚集區(qū)，促進西部城市建設(shè)發(fā)展，構(gòu)建以現(xiàn)代商貿(mào)、批發(fā)、零售為主體的商業(yè)圈。 玉桂山華府 惠州市鵝領(lǐng)南路 1 號樓剩下 7 層、 0 10 層； 2 號樓剩下12 層、 13 層、 16層； 3 號樓剩下 13樓、 17 樓。 1200 金茂 0 格林童話世界 陳江往潼僑方向 (甲子河邊 ) 一期于 6 月 16 日開盤， 65 套聯(lián)體別墅， 現(xiàn)剩下 2套 360㎡的湖景別墅；150 套情景洋房已經(jīng)售磬。 330 套為二房；100 套為一房；200 套為三房。 0 金輝新苑心園 3 期 惠州市仲愷 一路 三期 2021 年 11 月推出共 228 套 ,剩下三套 140 ㎡復(fù)式單位，于 2021 年11 月推出一棟 17層高的小高層。 0 欣欣家園 仲愷高新區(qū)中愷大道旁 首期推出 257 套，兩個月已售磬 。 南山公館 鵝嶺南路市委黨校對面 深圳創(chuàng)業(yè)、商務(wù)人士的買家、市區(qū)附近的醫(yī)院、海關(guān)、國營企業(yè)工廠的職工等 五、區(qū)域個別樓盤后續(xù)開發(fā)量 樓盤名稱 路段 開發(fā)情況 后續(xù)開發(fā)量 金寶 美林 金茂 御景華城二期 仲愷 大道與白云山路交界處 以惠城商人、高層管理人員、公務(wù)員、深圳二次置業(yè)客戶為主。 金輝新苑心園 3 期 惠州市仲愷 一路 以惠城區(qū)附近的工廠高層管理人員、本地商貿(mào)從業(yè)者、深圳二次置業(yè)客戶為主。 欣欣家園 仲愷高新區(qū)中愷大道旁 深圳商務(wù)人士的買家、投資者和高新區(qū)的白領(lǐng)、職工。創(chuàng)業(yè)家園 欣欣家園 金輝新苑 美林華府 南山公館 青青世界 四、區(qū)域樓盤客戶群分析 樓盤名稱 路段 主要客戶 金寶精英現(xiàn)代城 陳江金茂商業(yè)廣場旁 惠州老城區(qū) 美林 區(qū)域 樓盤名稱 路段 仲愷高新開發(fā)區(qū) 金寶玉桂山華府、格林童話世界（一期）三大樓盤的升幅度最明顯，均達到 20— 31%，區(qū)域樓價直接上升。精英現(xiàn)代城 3200 3500 % 青青世界 尚沒開盤 尚沒開盤 —— 本次市場調(diào)查中，從各個樓盤的銷售均價上看，除了金寶創(chuàng)業(yè)家園 3300 3300 0% 欣欣家園 3700 3800 % 口岸外商公寓 4500 4600 % 金輝新苑心園 3期 3600 4600 % 御景華城二期 2900 3800 % 格林童話世界 別墅： 6000 別墅： 7000 % 洋房： 2900 洋房： 3500 % 美林 然而，面對強勁的消費前提，惠州硅谷產(chǎn)業(yè)的缺位，尚沒有代表其城市形象的高檔、高尚社區(qū)， 陳江鎮(zhèn) —— 仲愷高新區(qū)片區(qū)的 房地 產(chǎn)發(fā)展目前處于起步階段，價格還處在一個較低的水平，升值潛力較大。創(chuàng)業(yè)家園憑著自身有較好的交通優(yōu)勢，以低價吸引深圳的外來商務(wù)人士、高新區(qū)高 技術(shù)人才等外多高素質(zhì)人才購買，成就了片區(qū)特有的居住范圍。 另一方面是因為 深惠、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路等交通網(wǎng)線進一步完善，以及仲愷高新區(qū)的生活配套、城市建設(shè)不斷完善， 使得區(qū)域輻射范圍擴大， 房地產(chǎn)隨即進入快速成長時期， 拉大了本地購房的需求。在經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城市化建設(shè)加快的過程中，第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟及服務(wù)配套嚴(yán)重脫節(jié)于整體經(jīng)濟發(fā)展形勢，對于房地產(chǎn)市場來說，這里可說是一片未經(jīng)開發(fā)的處女地。 總體采用 “ 三軸、兩河、多帶、四區(qū) ” 的網(wǎng)絡(luò)化城市綠地結(jié)構(gòu)形式 潼僑濕地：推進濕地型的綜合環(huán)境建設(shè)，增強地區(qū)調(diào)節(jié)汛期洪水能力，同時構(gòu)建遠景城市地區(qū)的生態(tài)型城市水體景觀。 陳江 — 仲愷核心城區(qū)遠期在組團西部，結(jié)合鐵路搬遷，向北連接廣惠高速公路新通道、向南連接惠州港疏港路的建設(shè)，規(guī)劃設(shè)置物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)。 三、 城鎮(zhèn)未來發(fā)展規(guī)劃 （一 ） 陳江鎮(zhèn)規(guī)劃概況 按照《陳江街道辦事處城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃》，全鎮(zhèn)形成了西部為工業(yè)組團、中部為生活行政組團、 北部為高新技術(shù)工業(yè)組團的全理布局。以三陽酒店、陳江賓館為龍頭的服務(wù)業(yè)，使陳江逐漸成為惠州西南部的消費娛樂中心。 （三） 零售商業(yè) 陳江 鎮(zhèn) 近年來將第三產(chǎn)業(yè)作為建設(shè)現(xiàn)代化城鎮(zhèn)的重要內(nèi)容，大力發(fā)展現(xiàn)代物流業(yè)和服務(wù)業(yè)，成為惠州南 部的主要商貿(mào)和消費中心。 （二） 招商引資 仲愷高新區(qū)從 1992 年成立到現(xiàn)在已經(jīng)走過了十三年的發(fā)展歷程， 目前已有美、英、法、德、意、日、韓、葡、澳及臺灣、香港等國家和地區(qū)的近 330 多家中外企業(yè)在仲愷高新區(qū)投資，其中有 索尼 、 可口可樂 、 LG、 西門子 、 TCL、金 山集團、華陽集團、航天科技、德賽等國內(nèi)外知名企業(yè)，主要生產(chǎn)各種鐳射光頭、高級音響、彩電、電話機、手機、液晶顯示屏、 VDO 導(dǎo)航系統(tǒng)、鋰離子電池等，形成以電子信息、通訊產(chǎn)品、新材料、光電一體化為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)框架，是國內(nèi)外重要的電子信息產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)基地。 二、 城市社會經(jīng)濟現(xiàn)狀及發(fā)展分析 （一） 國民生產(chǎn)總值 2021 年仲愷高新區(qū) GDP 達到 119 億元，占全市 %；工業(yè)總產(chǎn)值 641 億元，同比增長 %,占全市的三分之一 。投入城建資金 6 億多元，完成了 21 平方公里的城鎮(zhèn)規(guī)劃，建成城區(qū)面積達 9 平方公里，城鎮(zhèn)綠化率達 30%以上。其中，三陽酒店為四星級酒店。 具有團結(jié)奮進、艱苦創(chuàng)業(yè)精神，各項工作連續(xù)多年受到省、市、區(qū)的表彰，并榮獲 5 塊國家級金牌：“全國婚育新風(fēng)進萬家活動先進單位”、“全國計劃生育工作先進集體”、“全國先進基層黨組織”、“全國創(chuàng)建文明村鎮(zhèn)工作先進單位”、“全國鐵路護路聯(lián)防工作先進集體”。 （三）人口狀況 陳江鎮(zhèn)全鎮(zhèn)地域總面積 83 平方公里，轄 11 個村民委員會， 2 個社區(qū)居民委員會，總?cè)丝? 萬人（其中外來暫住人口 7 萬人）。為進一步優(yōu)化投資環(huán)境，提高城鎮(zhèn)綜合競爭力，陳江街鎮(zhèn)不斷加快小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐，致力于城鎮(zhèn)各項基礎(chǔ)設(shè)施和市政工程建設(shè)。廣梅汕鐵路和京九鐵路貫穿陳江全 境，并在陳江設(shè)有客運站和貨運站，是惠州市西南部重要交通樞紐。 一、宏觀 城市概況 分析 （一）地理位置 陳江鎮(zhèn)位于惠州市西南部，南臨深圳，毗鄰大亞灣、東莞。 第 二 部分 宏觀市場調(diào)研分析 由于地塊處于潼僑 與陳江交界處，位置上更趨于陳江，而且由于陳江在此區(qū)域的特殊的位置及經(jīng)濟發(fā)展關(guān)系，宏觀市場主要以陳江 — 仲愷