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惠州市潼僑鎮(zhèn)僑冠南路地塊市場調研分析報告(完整版)

2025-04-13 03:55上一頁面

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【正文】 額 億美元,同比增長 % ,其中高新技術企業(yè)出口總額 52 億美元 ,同比增長 %;利潤總額 億元,同比增長 %;實際利用外資 12701 萬美元,是惠州市重要的經濟增長點。 (四)社會文化背景 陳江街道辦事處是著名民主革命先驅廖仲愷先生的故鄉(xiāng)。 潼僑鎮(zhèn)是以前的潼湖華僑農場演變而來, 2021 年 12 月 25 日,惠州市政府舉行潼湖華僑農場撤場設鎮(zhèn)交接儀式。 梅汕線鐵 路從地塊東南面 500 米左右處經過,沿 120 省道從地塊到 205 國道約 公里,至惠河高速約 公里,距惠鹽高速約 6 公里,外部交通網四通八達,距惠城區(qū)中心城區(qū)約 15 公里,至深圳 60 公里;不過鎮(zhèn)內交通比較單一,全鎮(zhèn)主要沿 120 省道發(fā)展,并由此路與其他高速路網連接。 在地塊西側大路對面不遠處是今年推出的熱賣樓盤 —— 格林童話,目前已基本售完。為進一步優(yōu)化投資環(huán)境,提高城鎮(zhèn)綜合競爭力,陳江街鎮(zhèn)不斷加快小城鎮(zhèn)建設步伐,致力于城鎮(zhèn)各項基礎設施和市政工程建設。投入城建資金 6 億多元,完成了 21 平方公里的城鎮(zhèn)規(guī)劃,建成城區(qū)面積達 9 平方公里,城鎮(zhèn)綠化率達 30%以上。以三陽酒店、陳江賓館為龍頭的服務業(yè),使陳江逐漸成為惠州西南部的消費娛樂中心。在經濟的不斷發(fā)展,城市化建設加快的過程中,第三產業(yè)經濟及服務配套嚴重脫節(jié)于整體經濟發(fā)展形勢,對于房地產市場來說,這里可說是一片未經開發(fā)的處女地。創(chuàng)業(yè)家園 3300 3300 0% 欣欣家園 3700 3800 % 口岸外商公寓 4500 4600 % 金輝新苑心園 3期 3600 4600 % 御景華城二期 2900 3800 % 格林童話世界 別墅: 6000 別墅: 7000 % 洋房: 2900 洋房: 3500 % 美林精英現(xiàn)代城 陳江金茂商業(yè)廣場旁 惠州老城區(qū) 美林 御景華城二期 仲愷 大道與白云山路交界處 以惠城商人、高層管理人員、公務員、深圳二次置業(yè)客戶為主。 0 欣欣家園 仲愷高新區(qū)中愷大道旁 首期推出 257 套,兩個月已售磬 。 1200 金茂目前建成或將建的項目有御景華城、金茂廣場等高尚社區(qū) ,其發(fā)展前景不可限量。 (二)美林另規(guī)劃一綜合樓不對外發(fā)售 . 主要賣點 位于高新區(qū)核心地帶,小戶型單位 廣告語 /定位語 品質 戶型參數(shù) 主力戶型 以 平方米的三、四房為主 暢銷戶型 三房、四房 朝向布局 南北走向 一梯戶數(shù) 一梯 36 戶 主力戶型 設計特色 層高 米 ,經典戶型設計 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高 價 — 高層均價 二、三、四層為 4500 元 /㎡ ;五、六、七層為 4600 元 /㎡ ;八、九層為 4700元 /㎡。 戶型參數(shù) 主力戶型 別墅以 210370㎡ 五房為主 洋房以 102150㎡ 三、四房為主 暢銷戶型 —— 朝向布局 南北通透 一梯戶數(shù) 二梯四戶 主力戶 型 設計特色 客廳約為 米高 ,大面寬設計 ,層層錯落 ,內外連貫通透 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高價 — 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 —— 元 /㎡ 最高價 — 別墅均價 7000 元 /㎡ 最低價 5800 元 /㎡ 最高價 7400 元 /㎡ 車位均價 — 車位租金 200 元 /月 物管費用 洋 ;別 2 項目規(guī)劃 一期推出 150 套洋房, 65 套多聯(lián)別墅 主要賣點 地理位置 +高水平開發(fā)組合 廣告語 /定位語 40 萬 ㎡ Town House 歐洲城 區(qū)內設施 中心廣場、 2 萬 ㎡ 休閑會所、帶 泳池商務會所、五星級商務酒店 。 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 2300 元 /㎡ 最高價 3800 元 /㎡ 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 —— 車位租金 250 元 /月 物管費用 元 /月 折扣優(yōu)惠 一次性 98 折、銀行按揭 99 折,送裝修、電磁爐、電熱器。 主要買家 主要是陳江、以及惠州等地的咨詢客為主。 地塊內電線桿較多,有兩條規(guī)劃路隔開 (三)地塊 機遇 (Opportunity) 來自深圳、東莞等城市的投資者,他們看好仲愷、陳江鎮(zhèn)的城市經濟發(fā)展,并且仲愷、陳江鎮(zhèn)和其兩地的距離近在 1 小時的范圍內,深圳、東莞的投資者投資辦廠、開店逐步增多,客戶層次比較高。 據(jù)說格林童話樓盤旁邊還會有一個占地 300 畝左右的樓盤推出 政府對地塊周邊區(qū)域的投入力度,如規(guī)劃路的修建時間,居民房的拆遷安置 等都將影響人們對本區(qū)域的認 可程度 陳江鎮(zhèn)區(qū)內如 TCL 廠區(qū)等地塊推出,將會比本區(qū)域更具有競爭優(yōu)勢 二、 項目開發(fā)評估 從 城市發(fā)展的角度來看,此區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮? 從房地產市場情況來看,區(qū)域內市場情況很好,目前尚有較大發(fā)展空間 從地塊本身情況來看,地況還是較好,雖然不是處于陳江中心區(qū)內,但屬于陳江輻射圈內,發(fā)展?jié)摿^大,附近樓盤開發(fā)的成功便是一個很好的印證 第 五 部分 結論 綜上所述 建議公司對此地進行開發(fā),與甲方進一步進行深入的洽談! 。 目前區(qū) 內設立的高新技術企業(yè)有 256 家(這個數(shù)字還在不斷提升),包括各種管理和技術人才在內的從業(yè)人數(shù)已經達到 10 萬多,除了高新企業(yè)的管理層之外,還有仲凱區(qū)委會、仲凱學校、惠州協(xié)和醫(yī)院、新海關進駐等一批大型的機關,另外陳江鎮(zhèn)的醫(yī)院、辦事處、銀行、仲愷中學等它們都會擁有一些消費能力比較高的群體,在選擇在仲凱、陳江鎮(zhèn)工作的同時,很多人也希望能在仲凱、陳江鎮(zhèn)找到方便的購物商場和幽雅的居住環(huán)境,滿足他們的需求。 第 四 部分 項目可行性研判 一 、地塊 SWOT 分析 (一)地塊優(yōu)勢( Superiority) 經濟優(yōu)勢: 項目所在陳 江鎮(zhèn)是惠州市南門戶,區(qū)域發(fā)展定位是高新區(qū), 經過不斷的調整、發(fā)展、規(guī)劃,已經取得了令人矚目的成績,尤其是最近幾年來通過對園區(qū)的重新調整規(guī)劃后,使得仲愷高新區(qū)工業(yè)產值出現(xiàn)了快速的增長,其在惠州經濟的龍頭地位得到了進一步的加強。 主要買家 主要是陳江、以及惠州、深圳等地的投資者為主,還有一些以購買多個單位的購房者打通成一個單位以自住為主的數(shù)量也占一定比例。 綜合評價 該項目處在惠州工業(yè)科技園發(fā)展區(qū)域,創(chuàng)業(yè)環(huán)境好,升值潛力大,樓盤品質較高,以西班牙T own House 為 建筑風格,得到了優(yōu)秀的青年創(chuàng)業(yè)者的喜愛。 別墅均價 — 最低價 — 最高價 — 車位均價 — 車位租金 — 物管費用 元 /㎡ 折扣優(yōu)惠 精裝修 ,送家私家電,銀行按揭 99 折 項目規(guī)劃 一棟 1+8 層高小戶型公寓 ,設有海關區(qū)出入口 ,及 5000㎡停車綠化廣場 主要賣點 地處口岸經濟圈 ,低首付 ,低風險 ,高成長 廣告語 /定位語 惠州門戶 ,毗鄰海關物業(yè) 區(qū)內設施 —— 周邊設施 仲愷高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū) 道路交通狀況 以深惠、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路為主要交通干道 主要買家 報關、物流、商務、以及惠城周邊近萬家外向型企業(yè)的管理層為主 綜合評價 該項目處在口岸經濟圈,外向型企業(yè)為主要客戶群,定位十分準確,依靠獨一無二的地理優(yōu)勢,以快速的銷售速度取得了良好的成績,到目前為止接近銷完。 (四)南山公館 開發(fā)組合 項目名稱 南山公館 銷售電話 07522582888 具體地址 惠州市鵝嶺南路市委黨校對面 建筑設計 —— 發(fā)展商 惠州市海東置業(yè)公司 景觀設計 —— 銷售代理 深圳眾廈 實業(yè)公司 物業(yè)管理 —— 項目基本參數(shù) 占地面積 萬 ㎡ 總戶數(shù) 800 多戶 物業(yè)類別 小高層 建筑面積 約 11 萬 ㎡ 首推日期 07 年 2 月 樓 距 —— 容積率 交樓日期 07 年 12 月 地上車位 —— 綠化率 40% 交樓標準 毛坯 地下車位 —— 銷售情況 一期分兩次推貨, 2 月份推出鳳祥、鳳儀、鳳舞、鳳雅、鳳盈閣共 179 套單位,剩下鳳祥閣 10 樓 159㎡的四房一套,月售 25 套; 5月 3日又推鳳臨閣、鳳萊閣、鳳韻閣 105 套,現(xiàn)剩下鳳臨閣 5樓 148㎡的四房一套,月售 26 套。玉桂山華府 銷售電話 07522769666 具體地址 惠州市鵝領南路 建筑設計 廣東省建筑設計研究院 發(fā)展商 惠州美林地產 景觀設計 深圳市紫月環(huán)境景觀設計 銷售代理 深圳中孚藍德地產 物業(yè)管理 惠州市亞美物業(yè)管理 項目基本參數(shù) 占地面積 萬 ㎡ 總戶數(shù) 515 戶 物業(yè)類別 小高層 建筑面積 萬 ㎡ 首推日期 06 年 10 月 樓 距 —— 容積率 交樓日期 08 年 2 月 地上車位 —— 綠化率 39% 交樓標準 毛坯 地下車位 —— 銷售情況 1 號樓剩下 7 層、 10 層; 2 號樓剩下 12 層、 13 層、 16 層; 3 號樓剩下 13樓、 17 樓。同時 將推動深圳 人在惠州置業(yè)以及品牌發(fā)展商涌入片區(qū)。 玉桂山華府 惠州市鵝領南路 1 號樓剩下 7 層、 0 10 層; 2 號樓剩下12 層、 13 層、 16層; 3 號樓剩下 13樓、 17 樓。 0 金輝新苑心園 3 期 惠州市仲愷 一路 三期 2021 年 11 月推出共 228 套 ,剩下三套 140 ㎡復式單位,于 2021 年11 月推出一棟 17層高的小高層。 金茂創(chuàng)業(yè)家園 欣欣家園 金輝新苑 美林華府 南山公館 青青世界 四、區(qū)域樓盤客戶群分析 樓盤名稱 路段 主要客戶 金寶精英現(xiàn)代城 3200 3500 % 青青世界 尚沒開盤 尚沒開
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