【正文】 據(jù)說格林童話樓盤旁邊還會有一個占地 300 畝左右的樓盤推出 政府對地塊周邊區(qū)域的投入力度，如規(guī)劃路的修建時間，居民房的拆遷安置 等都將影響人們對本區(qū)域的認(rèn) 可程度 陳江鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)如 TCL 廠區(qū)等地塊推出，將會比本區(qū)域更具有競爭優(yōu)勢 二、 項目開發(fā)評估 從 城市發(fā)展的角度來看，此區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿薮? 從房地產(chǎn)市場情況來看，區(qū)域內(nèi)市場情況很好，目前尚有較大發(fā)展空間 從地塊本身情況來看，地況還是較好，雖然不是處于陳江中心區(qū)內(nèi)，但屬于陳江輻射圈內(nèi)，發(fā)展?jié)摿^大，附近樓盤開發(fā)的成功便是一個很好的印證 第 五 部分 結(jié)論 綜上所述 建議公司對此地進(jìn)行開發(fā)，與甲方進(jìn)一步進(jìn)行深入的洽談！ 。 本地居民乘仲凱高新區(qū)發(fā)展的東風(fēng)，紛紛建造有自己的樓房，而且都會建一些多層樓房，除了他們自用一、兩層之外，其它用來投資出租；又或者自己不住，讓它全部出租，這部份本地居民除了有一定租金 收入外，也能拿到政府的土地補(bǔ)貼金，自己對住宅質(zhì)量和環(huán)境需求就可能更高一層，考慮到孩子上學(xué)、治安環(huán)境、空氣質(zhì)量等居住因素，他們大部分會選擇住進(jìn)比較高級的住宅小區(qū)，區(qū)域的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了投資熱潮。建成后的惠 州物流分發(fā)中心，集集貨、倉儲、運輸、配送、報關(guān)等功能于一體，將為仲愷高新區(qū)內(nèi)和惠州市企業(yè)提供快捷、安全的物流服務(wù)，從而降低企業(yè)物流成本，提高企業(yè)競爭力。 目前區(qū) 內(nèi)設(shè)立的高新技術(shù)企業(yè)有 256 家（這個數(shù)字還在不斷提升），包括各種管理和技術(shù)人才在內(nèi)的從業(yè)人數(shù)已經(jīng)達(dá)到 10 萬多，除了高新企業(yè)的管理層之外，還有仲凱區(qū)委會、仲凱學(xué)校、惠州協(xié)和醫(yī)院、新海關(guān)進(jìn)駐等一批大型的機(jī)關(guān)，另外陳江鎮(zhèn)的醫(yī)院、辦事處、銀行、仲愷中學(xué)等它們都會擁有一些消費能力比較高的群體，在選擇在仲凱、陳江鎮(zhèn)工作的同時，很多人也希望能在仲凱、陳江鎮(zhèn)找到方便的購物商場和幽雅的居住環(huán)境，滿足他們的需求。 地塊內(nèi)電線桿較多，有兩條規(guī)劃路隔開 （三）地塊 機(jī)遇 (Opportunity) 來自深圳、東莞等城市的投資者，他們看好仲愷、陳江鎮(zhèn)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展，并且仲愷、陳江鎮(zhèn)和其兩地的距離近在 1 小時的范圍內(nèi)，深圳、東莞的投資者投資辦廠、開店逐步增多，客戶層次比較高。 房地產(chǎn)市場優(yōu)勢：目前陳江 — 仲愷區(qū)域的房地產(chǎn)市場情況比較好，推出的樓盤銷售速度都較快，市場存量也不多，尚有較大潛力。 消費群體優(yōu)勢：近年來隨著深圳房價的飛漲，使得很大一部分深圳人異地置業(yè)，而惠州是他們的首選之地；仲愷高新區(qū)的進(jìn)一步發(fā)展，各大企業(yè)管理層增加，對 住房的需求也會增加。 第 四 部分 項目可行性研判 一 、地塊 SWOT 分析 （一）地塊優(yōu)勢（ Superiority） 經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢： 項目所在陳 江鎮(zhèn)是惠州市南門戶，區(qū)域發(fā)展定位是高新區(qū)， 經(jīng)過不斷的調(diào)整、發(fā)展、規(guī)劃，已經(jīng)取得了令人矚目的成績，尤其是最近幾年來通過對園區(qū)的重新調(diào)整規(guī)劃后，使得仲愷高新區(qū)工業(yè)產(chǎn)值出現(xiàn)了快速的增長，其在惠州經(jīng)濟(jì)的龍頭地位得到了進(jìn)一步的加強(qiáng)。 主要買家 主要是陳江、以及惠州等地的咨詢客為主。 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 小高層均價 估計 3500元 /㎡ 最低價 —— 最高價 —— 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 —— 車位租金 —— 物管費用 元 /月 折扣優(yōu)惠 —— 項目規(guī)劃 項目由 11 棟 12 層小高層組成，另有 30000 ㎡的集購物、娛樂、運動的商業(yè)廣場以及 3000㎡的文體運動中心。 （十）青青世界 開發(fā)組合 項目名稱 青青世界 銷售電話 07522636666， 2637777 具體地址 仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 77 號 建筑設(shè)計 —— 發(fā)展商 惠州仲愷文體發(fā)展有限公司 整合推廣 惠州市燎原廣告有限公司 銷售代 理 —— 物業(yè)管理 惠州誠諾物業(yè)有限公司 項目基本參數(shù) 占地面積 19466㎡ 總戶數(shù) 605 戶 物業(yè)類別 小高層 建筑面積 47614㎡ 首推日期 07 年 9 月 樓 距 —— 容積率 2． 55 交樓日期 08 年 5 月 1 地上車位 351 個 綠化率 35% 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 地下車位 銷售情況 共 605 套， 330 套為二房； 100 套為一房； 200 套為三房，尚沒銷售，目前市場反應(yīng)一般。 主要買家 主要是陳江、以及惠州、深圳等地的投資者為主，還有一些以購買多個單位的購房者打通成一個單位以自住為主的數(shù)量也占一定比例。 價格參數(shù) 多層均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 2300 元 /㎡ 最高價 3800 元 /㎡ 別墅均價 —— 最低價 —— 最高價 —— 車位均價 —— 車位租金 250 元 /月 物管費用 元 /月 折扣優(yōu)惠 一次性 98 折、銀行按揭 99 折，送裝修、電磁爐、電熱器。精英現(xiàn)代城 銷售電話 07523220888 具體地址 惠州市陳江金茂商業(yè)廣場旁 建筑設(shè)計 —— 發(fā)展商 惠州南興置業(yè)有限公司 整合推廣 深圳動力廣告 銷售代理 深圳亦道創(chuàng)置 物業(yè)管理 金迪物業(yè)管理 項目基本參數(shù) 占地面積 ㎡ 總戶數(shù) 510 戶 物業(yè)類別 高層 建筑面積 ㎡ 首推日期 07 年 1 月 28 樓 距 —— 容積率 交樓日期 08 年 9 月底 地上車位 —— 綠化率 —— 交樓標(biāo)準(zhǔn) 初裝修 地下車位 —— 銷售情況 現(xiàn)剩下 2 樓兩套、 5 樓一套、 7 樓一套、 17 樓三套，共剩下七套全為 30㎡、 32 ㎡一房，月售 71 套。 （九）金茂 綜合評價 該項目處在惠州工業(yè)科技園發(fā)展區(qū)域，創(chuàng)業(yè)環(huán)境好，升值潛力大，樓盤品質(zhì)較高，以西班牙Ｔ own House 為 建筑風(fēng)格，得到了優(yōu)秀的青年創(chuàng)業(yè)者的喜愛。 戶型參數(shù) 主力戶型 別墅以 210370㎡ 五房為主 洋房以 102150㎡ 三、四房為主 暢銷戶型 —— 朝向布局 南北通透 一梯戶數(shù) 二梯四戶 主力戶 型 設(shè)計特色 客廳約為 米高 ,大面寬設(shè)計 ,層層錯落 ,內(nèi)外連貫通透 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高價 — 高層均價 3500 元 /㎡ 最低價 —— 元 /㎡ 最高價 — 別墅均價 7000 元 /㎡ 最低價 5800 元 /㎡ 最高價 7400 元 /㎡ 車位均價 — 車位租金 200 元 /月 物管費用 洋 ；別 2 項目規(guī)劃 一期推出 150 套洋房， 65 套多聯(lián)別墅 主要賣點 地理位置 +高水平開發(fā)組合 廣告語 /定位語 40 萬 ㎡ Town House 歐洲城 區(qū)內(nèi)設(shè)施 中心廣場、 2 萬 ㎡ 休閑會所、帶 泳池商務(wù)會所、五星級商務(wù)酒店 。 （ 七 ） 格林童話世界 開發(fā)組合 項目名稱 格林童話世界 銷售電話 07523169999 具體地址 惠州陳江往潼僑方向 (甲子河邊 ) 建筑設(shè)計 美國博 萬 發(fā)展商 格林地產(chǎn) 景觀設(shè)計 美國靈頓 銷售代理 深圳黑馬房地產(chǎn)顧問 有限公司 物業(yè)管理 —— 項目基本參數(shù) 占地面積 20 萬 ㎡ 總戶數(shù) 一期洋房 144 戶 別墅 68 套 物業(yè)類別 洋 房、別墅 建筑面積 —— 首推日期 20210616 樓 距 —— 容積率 —— 交樓日期 202112 車位 —— 綠化率 —— 交樓標(biāo)準(zhǔn) 毛坯 銷售情況 一期于 6 月 16 日開盤， 65 套聯(lián)體別墅均價售 7200 元 /㎡，現(xiàn)剩下 2 套 360㎡的湖景別墅； 150 套情景洋房售 3500，已經(jīng)售磬。于 2021年 11月另一棟 17 層高的小高層推出 ,建筑面積為 104139 ㎡的三、四房為主，售價在45005000 元 /㎡。 別墅均價 — 最低價 — 最高價 — 車位均價 — 車位租金 — 物管費用 元 /㎡ 折扣優(yōu)惠 精裝修 ,送家私家電，銀行按揭 99 折 項目規(guī)劃 一棟 1+8 層高小戶型公寓 ,設(shè)有海關(guān)區(qū)出入口 ,及 5000㎡停車綠化廣場 主要賣點 地處口岸經(jīng)濟(jì)圈 ,低首付 ,低風(fēng)險 ,高成長 廣告語 /定位語 惠州門戶 ,毗鄰海關(guān)物業(yè) 區(qū)內(nèi)設(shè)施 —— 周邊設(shè)施 仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū) 道路交通狀況 以深惠、惠河、廣惠、莞惠高速公路和京九、惠澳鐵路為主要交通干道 主要買家 報關(guān)、物流、商務(wù)、以及惠城周邊近萬家外向型企業(yè)的管理層為主 綜合評價 該項目處在口岸經(jīng)濟(jì)圈，外向型企業(yè)為主要客戶群，定位十分準(zhǔn)確，依靠獨一無二的地理優(yōu)勢，以快速的銷售速度取得了良好的成績，到目前為止接近銷完。 戶型參數(shù) 主力戶型 以 平方米的三、四房為主 暢銷戶型 三房、四房 朝向布局 南北走向 一梯戶數(shù) 一梯 36 戶 主力戶型 設(shè)計特色 層高 米 ,經(jīng)典戶型設(shè)計 價格參數(shù) 多層均價 — 最低價 — 最高 價 — 高層均價 二、三、四層為 4500 元 /㎡ ；五、六、七層為 4600 元 /㎡ ；八、九層為 4700元 /㎡。二期于年底發(fā)售，估計售價在 55006200 元 /㎡之間。其中一期有 3 棟 12 層高、 5 棟 16 層高，共有 284 套，二期年底發(fā)售。 （四）南山公館 開發(fā)組合 項目名稱 南山公館 銷售電話 07522582888 具體地址 惠州市鵝嶺南路市委黨校對面 建筑設(shè)計 —— 發(fā)展商 惠州市海東置業(yè)公司 景觀設(shè)計 —— 銷售代理 深圳眾廈 實業(yè)公司 物業(yè)管理 —— 項目基本參數(shù) 占地面積 萬 ㎡ 總戶數(shù) 800 多戶 物業(yè)類別 小高層 建筑面積 約 11 萬 ㎡ 首推日期 0