廉江市云城區(qū)環(huán)市東路267畝地塊市場調(diào)研分析報(bào)告(參考版)
2025-03-26 07:57本頁面
【正文】 。從項(xiàng)目地塊掛牌文件定向出讓條件來看，宗地用途為商業(yè)但主要規(guī)劃作汽車貿(mào)易，有別于一般性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，如作為汽車城項(xiàng)目開發(fā)可能受制于項(xiàng)目規(guī)模、政策支持、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)以及經(jīng)濟(jì)支撐等因素，開發(fā)難度和風(fēng)險(xiǎn)比較高，也不符合當(dāng)前的規(guī)劃條件。該宗地必須在半年內(nèi)動工建設(shè)，二年內(nèi)竣工。根據(jù)調(diào)研，目前廉江市商業(yè)市場環(huán)境受制于經(jīng)濟(jì)、人口以及消費(fèi)力等因素，整體市場環(huán)境有待提升，商業(yè)地產(chǎn)既有機(jī)遇也有風(fēng)險(xiǎn)。第四部分 結(jié)論與建議按照2010年廣東省各市GDP排名，%排在全省倒數(shù)第一，經(jīng)濟(jì)總量落后，起點(diǎn)較低，但發(fā)展速度較快，近年來推動中心城區(qū)“北拓東進(jìn)”，推進(jìn)云城、云安整合及同城化，加快建設(shè)生態(tài)濱江新城，新城區(qū)規(guī)劃面積60平方公里，中期規(guī)劃市區(qū)人口60萬人，新興的濱江“大云城”將呈現(xiàn)在眼前，城市規(guī)模不斷的拉大，將給房地產(chǎn)迎來新的發(fā)展機(jī)遇。七、土地價(jià)格根據(jù)掛牌文件，（），其中，代征道路用地面積約18900平方米，容積率＜2，用途為商業(yè)（汽車貿(mào)易），如按起拍價(jià)格成交，地價(jià)大約34萬/畝，樓面地價(jià)大約257元/平方米。劣勢——宗地競買人資格要求具有經(jīng)營汽車（含小汽車）銷售資格，注冊資金2000萬以上企業(yè)，接受聯(lián)合競買，但不能分割土地使用權(quán)；——根據(jù)掛牌文件顯示：競買人在競得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個(gè)國際知名品牌汽車4S店，買受人與國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《國際知名品牌汽車4S店項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設(shè)好五個(gè)國際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗(yàn)收后才核發(fā)國有土地使用證。六、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢——宗地占地267畝，規(guī)模適中，位于環(huán)市東路主干道上，有一定區(qū)位優(yōu)勢。五、地塊周邊配套項(xiàng)目地塊周邊除廉江市人民醫(yī)院外，暫無其他配套，目前沿環(huán)市東路北側(cè)大部分規(guī)劃為汽車貿(mào)易用地，目前已實(shí)際經(jīng)營的4S店大約4家左右，例如廉江市景瑞投資有限公司汽車城以重型汽車為主、怡誠專營店以東風(fēng)和日產(chǎn)品牌為主，此外還有比亞迪、廣汽等汽車品牌；沿環(huán)市東路南側(cè)大部分經(jīng)營石材生意為主，項(xiàng)目地塊與廉江市中心區(qū)域的道路路面較差，空氣污染比較嚴(yán)重。 從現(xiàn)場來看，宗地大部分為山地，土地未平整，目前不具備立即開發(fā)條件。 宗地原為山體，山上植被一般，山體陡峭，可能存在一定不良工程地質(zhì)條件。 宗地的西向和正北向分別由一處凹地，落差估計(jì)達(dá)到2米左右，需要填土。 宗地上方有一組高壓線，橫跨東南向和西北向，如土地平整可能需要遷移。 宗地東側(cè)有一處石料廢場，正南向?yàn)橐惶帬€尾石材廠，地上有部分水泥墩。 宗地東側(cè)、北側(cè)為山體，南側(cè)臨環(huán)市東路、西側(cè)為空地。29東風(fēng)、日產(chǎn)怡城專營店 瑧匯園（886畝）恒大城（160畝）項(xiàng)目地塊位于廉江市區(qū)北部郊區(qū)，東側(cè)靠近在建廉江市人民醫(yī)院，行政上屬于云城區(qū)，處于羅沙稔塘村與牧羊朱屋村交界處，南臨環(huán)市東路（過境公路），距西江干流六都港18公里，三茂鐵路云腰支線牧羊火車站800米，距離云城市中心大約4公里，距離行政中心大約5公里。：本次掛牌出讓的宗地，委托方要求競買人在競得土地使用權(quán)后，需要建設(shè)五個(gè)國際知名品牌汽車4S店，買受人與國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》時(shí)，同時(shí)簽訂《國際知名品牌汽車4S店項(xiàng)目建設(shè)協(xié)議書》，該宗土地待競買人建設(shè)好五個(gè)國際知名品牌汽車4S店，經(jīng)驗(yàn)收后才核發(fā)國有土地使用證。 用地使用性質(zhì)：商業(yè)（汽車貿(mào)易）可兼容辦公用地216。 用地情況：總用地面積：，其中，代征道路用地約18900平方米用地周邊環(huán)境：東側(cè)、北側(cè)為山體，南臨環(huán)市東路（道路紅線位80米），西側(cè)為空地。目標(biāo)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務(wù)員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務(wù)員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等樓盤名稱美景國際廣場業(yè)基花園效果圖項(xiàng)目位置廉江市石城大道106號南盛小區(qū)旁開發(fā)商廉江市美景房地產(chǎn)有限公司廉江市業(yè)基房地產(chǎn)有限公司項(xiàng)目規(guī)模占地250畝，建筑69萬平方米占地5256畝m2，總建3萬m2，規(guī)劃4棟16層物業(yè)類型多層、小高層、高層小高層工程進(jìn)度未封頂樁基礎(chǔ)交樓時(shí)間一期已售罄交樓，二期11年9月11年年底主力戶型三房兩廳：113123四五房兩廳：145150三房兩廳：116127四房兩廳：140銷售均價(jià)3900元/平方米（送簡單裝修），商鋪15000元/平方米3600元/平方米（送簡單裝修）銷售情況一期400套售罄，二期1月推出，已售60%，月售60套內(nèi)部登記，已售20%目標(biāo)客戶鄉(xiāng)鎮(zhèn)和城區(qū)的政府公務(wù)員、一中老師、私人老板，外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等鄉(xiāng)鎮(zhèn)公務(wù)員、私人老板、外出廣州、深圳等地的創(chuàng)業(yè)人士等
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