【正文】 2 0 0 7 年上半年商品房銷售均價情況01000202130004000500060000246810121416商品房銷售均價 2255 2597 2942 4800增長率 ( % ) 1 2 . 1 1 5 . 1 1 3 . 22021 2021 2021 2021 上半年 惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 30 頁，共 34 頁 （ 四 ） 惠州 市各區(qū)域 住宅 市場特色及市場表現(xiàn) 惠州市 熱點片區(qū) 分析 近幾年，惠州新開發(fā)的商品房主要集聚在惠城區(qū)江北片區(qū)，河南岸、演達、麥地片區(qū)和東平片區(qū) 等三個片區(qū) 。 2021 年新開業(yè)大型商場達 10 多家，其中以大型 購物廣場居多，同時也有各類大型專業(yè)市場漸成氣候，義烏小商品城建筑面積達 1 8 萬平方米，彌補了惠州大型批發(fā)商場業(yè)態(tài)的空白，汽車專業(yè)市場、建材市場在惠南片集聚，形成一定的規(guī)模。 2021 年上半年 ,惠州房地 產(chǎn)開發(fā)投資達到 億元 ， 同比增長 %； 商品房施工面積 萬平方米，同比 增長 36%； 竣工面積 萬平方米 ， 同比增長 9%； 商品房銷售達 萬平方米，同比 增長 46%； 銷售總額達 億元，同比 增長 7%； 商品房銷售均價為 2978 元 /平方米 。 惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 24 頁，共 34 頁 惠州市房地產(chǎn)市場 總體發(fā)展概況 惠州地處珠三角，與周邊城市的交通網(wǎng)絡(luò)日益完善，且十分便利，但房價較低（平均房價只有深圳的 1/廣州的 l/2），這顯示惠州對周邊城市的吸引力不強。 二、 惠州 市房地產(chǎn)市場發(fā)展概述 （一） 惠州 市房地產(chǎn)市場發(fā)展進程及主要特 征 惠州市經(jīng)濟社會發(fā)展歷程與特點 第一階段 （ 1978～ 1988 年 ）， 積累階段 。其中“兩個中心” 為在水口和馬安各規(guī)劃一個商業(yè) 服務(wù)中心，形成水口以公共商業(yè)服 務(wù)為主的中心 ，馬安以專業(yè)市場、 物流服務(wù)為主的中心。 三 、土地利用規(guī)劃：規(guī)劃城市建設(shè)用地面積為 平方公里，其中居住用地面積 平方公里，公共設(shè)施用地 平方公里，工業(yè)用地 平方公里，對外交通用地 平方公里，道路廣場用地 平方公里，市政公用設(shè)施用地 平方公里，綠地 平方公里，特殊用地 平方公里，村民建設(shè)用地 平方公里。 對外道路交通出入口： 深圳方向四個；東莞方向四個；廣州方向兩個；汕頭方向三個；河源、韶關(guān)方向三個。 兩處選址各有優(yōu)缺點： 一方面，現(xiàn)狀軍用機場以東為山區(qū)，偏離了珠三角東岸主要發(fā)展區(qū)，機場服務(wù)腹地有限，而選址陳江交通便利，對片區(qū)的帶動作用明顯，且機場腹地相對較大，區(qū)域服務(wù)均衡；另一方面，由于現(xiàn)狀軍用機場以東地區(qū)偏離城市 的建設(shè)區(qū)，對城市的建設(shè)用地影響很小，而陳江地區(qū)發(fā)展對用地的需求逐年增加，機場的選址可能對其用地造成影響。 陸路疏港系統(tǒng) （ 1）利用沿海高 速公路向南與鹽壩高速公路（沿海高速公路）聯(lián)系鹽田港及深圳壩光精細化工園區(qū)； （ 2）通過大亞灣西一路向西與深圳快速道路系統(tǒng)（南坪快速路和龍崗區(qū)外環(huán)路）銜接，聯(lián)系深圳東部大工業(yè)區(qū)、鹽田港、平湖鐵路物流中心； （ 3）經(jīng)大亞灣西一路、西 A 路、惠陽西外環(huán)快速路向西北方向與省道 S358（遠期為快速路）銜接，進而向北通過國道 G205 與陳江物流園區(qū)聯(lián)系，遠期再由陳江分別通向廣州方向和東莞方向； （ 4）由惠澳高速向北與韶關(guān)、河源方向聯(lián)系，同時與廣汕高速公路、莞惠高速公路、深汕高速公路銜接，聯(lián)系東莞方向及惠州 淡水湖地區(qū)（惠州數(shù)碼園）； （ 5）通過沿海高速公路向東與深汕高速公路銜接，聯(lián)系粵東其它城市。因地制宜發(fā)展設(shè)施農(nóng)業(yè)、精 品農(nóng)業(yè)、加工農(nóng)業(yè)、籽種農(nóng)業(yè)、觀光農(nóng)業(yè)、出口農(nóng)業(yè)，逐步提高農(nóng)業(yè)的綜合生產(chǎn)能力和經(jīng)濟。 一區(qū)：惠城 — 惠陽（市區(qū)）為全市的城鎮(zhèn)核心區(qū)，核心區(qū)向北延伸至龍門形成 城鎮(zhèn)發(fā)展副軸。 遠景發(fā)展：全面實現(xiàn)現(xiàn)代化，建設(shè)成為經(jīng)濟、社會、生態(tài)全面協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)強市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。 、城市功能 定位 城市性質(zhì) ： 珠江三角洲地區(qū)性中心城 市，以電子信息、石油化工為主的制造業(yè)基地，風(fēng)景旅游城市和歷史文化名城。估計到 2021 年該經(jīng)濟板塊將實現(xiàn)生產(chǎn)總值 400 億元以上，占全市生產(chǎn)總值 20%左右。預(yù)計到 2021 年，該經(jīng)濟板塊可實現(xiàn)生產(chǎn)總值 600 億元以上，占全市生產(chǎn)總值的 35%左右。由惠州市兩個國家級開發(fā)區(qū) —— 大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)和仲愷高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)構(gòu)成的開發(fā)區(qū)經(jīng)濟板塊將是惠州市未來五到十年內(nèi)成長最快、總量最大的強勢經(jīng)濟板塊。 港口物流業(yè)。目前，全市共有服裝紡織企業(yè) 1000 多家，從業(yè)人員超過 20 萬，年產(chǎn)服裝 4 億多件，完成工業(yè)產(chǎn)值 120 多億元；全市共有制鞋及配套企業(yè) 3000 多家，年產(chǎn)鞋 6 億多雙，工業(yè)總產(chǎn)值超過 150 億元。建材業(yè)是惠州市的傳統(tǒng)工業(yè)，主要產(chǎn)品有水泥、加氣混凝土、ＰＨＣ管樁、花崗石和大理石材料、新型墻體材料等，目前年產(chǎn)值達２０億元，其中水泥年生產(chǎn)能力 700 多萬噸，但以傳統(tǒng)的立窯生產(chǎn)工藝為主。同時，一批在國內(nèi)外具有一定競爭力的農(nóng)業(yè)龍頭企業(yè)得以發(fā)展壯大，特色農(nóng)產(chǎn)品的深加工能力和特色農(nóng)業(yè)的技術(shù)含量、附加值進一步提高，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化程度進一步提升，農(nóng)業(yè)增效和農(nóng)民增收效果將更加明顯。 電子信息產(chǎn)業(yè)。常住人口 321 萬。 惠州人杰地靈、英才輩出。境內(nèi)雨量充沛、陽光充足、氣候溫和、四季長青?；葜莸淖匀毁Y源尤其是旅游資源非常豐富。海域面積 4520 平方公里，海岸線長 公里，是廣東省的海洋大市之一。境內(nèi)北部多山地，中部、西部和沿江地帶多沖積平原，東部和南部為丘陵、 臺地。 歷史、人文、文化概述 惠州是廣東省歷史名城?；莩菂^(qū)是市政府所在地。中海殼牌南海石化項目建成投產(chǎn)和中國海油惠州 1200 萬噸煉油項目開工建設(shè)，預(yù)示著惠州市石化產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的“雙引擎”已經(jīng)啟動。經(jīng)過近幾年的努力，惠州市已初步形成了以梅菜、甜玉米、馬鈴薯、韭黃、荔枝、年桔六大特色農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)和加工為主的特色農(nóng)業(yè)體系?！笆晃濉逼陂g，隨著年產(chǎn)能達 180 多萬條的普利司通汽車輪胎項目建成投產(chǎn)，惠州市以汽車發(fā)動機、汽車線束、汽車音響、汽車輪胎、汽車電子五大產(chǎn)品為核心的“汽車零部件生產(chǎn)基地”將進一步形成和壯大。預(yù)計到 2021 年，惠州市以水泥生產(chǎn)為主的建材業(yè)年產(chǎn)值將突破 100 億元，增加值可能突破 30 億元?！笆濉逼陂g，全市旅游業(yè)各類經(jīng)濟指標以近 16%的年均速度增長， 2021 年，全市旅游接待總?cè)藬?shù) 830 萬人次，過夜游客 370 萬人次，旅游總收入達 43 億元人民幣，旅游業(yè)已成為惠州市重要產(chǎn) 業(yè)之一。據(jù)預(yù)測，到“十一五”期末，惠州市港口物流業(yè)發(fā)展將初具規(guī)模，年實現(xiàn)增加值將達到50 億元以上。從地理位置上看，城市中心區(qū)經(jīng)濟板塊主要包括惠城區(qū) 的江南、江北、橋東、橋西、龍豐、河南岸、水口、小金口八個鎮(zhèn)、街道辦事處和三棟鎮(zhèn)，以及惠陽區(qū)的淡水、秋長、沙田和永湖四個鎮(zhèn)。預(yù)計到 2021 年，數(shù)碼工業(yè)園區(qū)將實現(xiàn)生產(chǎn)總值 100 億元以上，三和開發(fā)區(qū)年生產(chǎn)總值將突破 50億元，使該經(jīng)濟板塊年實現(xiàn)生產(chǎn)總值達 150 億元以上，占當年全市生產(chǎn)總值的10%左右。 惠州市對博羅、龍門、惠東、河源、汕尾等地 具有極高的 區(qū)域輻射和服務(wù)功能。 城市發(fā)展目標 ： 總體目標：產(chǎn)業(yè)強市，擁有良好生態(tài)環(huán)境和文化魅力的旅游城市、文明城市和宜居城市。對進入本區(qū)的產(chǎn)業(yè)采取準入性政策，嚴格限制國家或廣東省產(chǎn)業(yè)政策明令惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 15 頁，共 34 頁 禁止和國家已公布的淘汰產(chǎn)品；污染環(huán)境、破壞資源、損害健康和社會公利的項目；占地大、用水多、耗能大、技術(shù)落后以及會對附近生態(tài)保護地區(qū)環(huán)境產(chǎn)生危害的建設(shè)項目。 （ 2）第二產(chǎn)業(yè)：走新型工業(yè)化道路，圍繞核心產(chǎn)業(yè)加快形成以石油化工產(chǎn)惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 16 頁，共 34 頁 業(yè)、電子信息產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代制造業(yè)為主體，以優(yōu)化改造后的傳統(tǒng)優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)，以都市型工業(yè)為重要補充的新型工業(yè)結(jié)構(gòu)。 惠州港與深圳的幾大港口（鹽田、蛇口、媽灣等港）存在不同的分工，其中惠州港服務(wù)于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的功能更為突出。利用莞深高速公路，向西為東莞相鄰區(qū)域提供服務(wù)，向東與規(guī)劃預(yù)留的新機場區(qū)域接駁。 惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 19 頁，共 34 頁 公路（高速公路、公路） 高速公路： 規(guī)劃和建設(shè)強調(diào)服務(wù)發(fā)展、連接重點、銜接設(shè)施、建立網(wǎng)絡(luò)的戰(zhàn)略，形成區(qū)域交通的重要載體。其中一號線自江北鐵路客運站起，經(jīng)河南岸、惠城南部新城區(qū)、沿海高速鐵路惠州站、惠陽中心區(qū)至大亞灣中心區(qū)；二號線自東莞謝崗起，經(jīng)陳江至惠城南部新城區(qū)的一號線鏈接；三號線自新橋至坑梓，與深圳軌道三號線銜接。針對各新、舊村內(nèi)市政配套設(shè)施不足，采用調(diào)整用地性質(zhì)和用地規(guī)模等手段，盡量就地解決。 九 、綠地系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃綠地總面積為 平方公里，其中公共綠地面積為 平方公里，生產(chǎn)防護綠地面積為 平方公里。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993年占 GDP 的 %，成功實現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變?？偠灾?，隨著珠三角一體化程度的加深，有著良好自然資源的惠州，其房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有更好的發(fā)展前景。商業(yè)地產(chǎn)如德賽大廈、世貿(mào)中心、雙子星大廈等一批商務(wù)辦公樓拔地而起，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店接連推出；教育地產(chǎn)如東江學(xué)府，它將全國重點中學(xué) ——惠州一中引入項目內(nèi)，按照 “公司投資建校，學(xué)校獨立辦學(xué) ”的原則，雙方互惠共贏；體育地產(chǎn)如半島 1 號，它配套有一個近 100 萬平方米的文化體育公園， 給置業(yè)者提供一個運動與文化娛樂的平臺。從深圳人到惠州置業(yè)的趨勢來看，他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。百合家園等樓盤，由于此區(qū)域在規(guī)劃、建設(shè)上起步較高，同時鄰近市政府及體育公園等，是未來的行政中心，因而開發(fā)商品房的檔次都代表了惠州目前的豪宅開發(fā)風(fēng)范，價格在 30004000 元 /平方米之間，合生帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價已在 6800 元 /平方米左右，帶動了區(qū)域價格的上升。 惠州市經(jīng)濟技術(shù)學(xué)院合作項目可行性研究報告 第 33 頁，共 34 頁 麥 地 新時代花園（ 2 期） 3 房 2 廳 /%/ ㎡ 4700 128 約 80% 以本地自住客戶為主 麥景新苑 二房、三房 90110 ㎡ 5300 84 80% 以惠州客戶為主 鴻潤花園 二房、三房 90130 ㎡ 4800 696 約 60% 以本地客戶為主 光耀城市 廣場 二