【正文】 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 33 頁(yè)，共 34 頁(yè) 麥 地 新時(shí)代花園（ 2 期） 3 房 2 廳 /%/ ㎡ 4700 128 約 80% 以本地自住客戶為主 麥景新苑 二房、三房 90110 ㎡ 5300 84 80% 以惠州客戶為主 鴻潤(rùn)花園 二房、三房 90130 ㎡ 4800 696 約 60% 以本地客戶為主 光耀城市 廣場(chǎng) 二房、三房 80126 ㎡ 6300 元；層差 30 480 82% 惠州 自住 客占 70%、深圳 投資客 占20%、其它客戶約占 10% 金 山 湖 東江學(xué)府 三房 /133135 ㎡ 4400 102 75% 惠州客戶約占 80% 山水華府情景洋房 三房 / ㎡ 5500 40 100% 惠州客戶占 88%；深圳客戶占 5％；其他客戶占 7%. 富龍翡翠歐庭 三房 145190 ㎡ ,四 房 160190 ㎡ ,復(fù)式 260350 ㎡ 5000 214 75% 以本地自住客戶為主，深圳客戶占20% 龍 豐 上 排 山水江南 4 房 /%/120140 ㎡ 6500 228 59% 深圳客占 60%，惠州客占 30%,其他10% 鵬基萬(wàn)林湖 1 期 四房 /— /150170 ㎡ 5200 88 70% 惠州客戶約占 80%、深圳客戶約占10%，其它客戶約占 10% 惠 陽(yáng) 大 亞 灣 富康國(guó)際 小單位 /88460 ㎡ 5500 148 50% 多為惠州、深圳客，其中自用 /投資各占 50% 菩提園 2 期 2 房 /79%/7785 ㎡ 4220 434 100% 龍崗客戶居多 德洲城 1 期 5 房 2 廳 /67%/204220㎡ 4900 174 40% 深圳客約占 50%，本地和其他客戶約占 50% 花千樹(shù) 2 期 3 房 /58100 ㎡ 4000 378 60% 深圳客約占 60%，本地客約占 20%，廣州、東莞客戶約占 20% 城市麗景 3 房 /70125 ㎡ 4600 288 95% 深圳客約占 50%，本地客戶約占 50% 注：底色為淺灰色的項(xiàng)目均為 50 萬(wàn)平米以上的項(xiàng)目?；葜菔薪?jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 31 頁(yè)，共 34 頁(yè) 熱點(diǎn)片區(qū)項(xiàng)目 分析 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 32 頁(yè)，共 34 頁(yè) 片區(qū) 項(xiàng)目名稱 主力戶型 開(kāi)盤(pán)日期 銷(xiāo)售均價(jià) (元 /m2） 總套數(shù) 銷(xiāo)售率 客戶類(lèi)型 小 金 口 駿園春天 酒店式公寓 /88%/4868 ㎡ 公寓（帶裝修） 8500； 小高層（毛坯） 5500 約 1000 約 70% 深圳客占 6070% 金寶山莊 金玉良園 4 房 /93129 ㎡ 3000 376 約 96% 以惠州客居多 汝 湖 雅居樂(lè)白鷺湖一期淺水灣 A 區(qū)湖山別墅 獨(dú)棟別墅 47 房 / 約 200579 m2 獨(dú)棟 25000； 四聯(lián)體 1000012021 96 約 53% 以惠州本地企業(yè)主、政府官員和本地發(fā)展商為主，香港和深圳等異地客戶很少 江 北 奧林匹克花園一期第 11 批房號(hào) 四房 /100%/186279 ㎡ 別墅 1202115000 截止 10月 共 售375 套 70% 深圳 、香港的 高端客戶占 70%以上 ，惠州 客戶占 5%以上 ，其他地區(qū)在 25% 注： 11 月受政策影響銷(xiāo)售下滑月售 10套 城市綠興 .花園里 四房 /100%/186279 ㎡ 4300 448 75% 惠州、深圳客戶各占 50％左右 佳磊 .華麗大廈 三房 /70%/83112 ㎡ 5200 364 80% 惠州本地客約占 70%以上，深圳客約占 20% 東 平 頤景明珠 (頤景花園三期 ) 三房 /86%/107128 ㎡ 4800 123 70% 惠州本地客戶占 80% 荷蘭水鄉(xiāng)三期 二組團(tuán) B 棟 三房 /%/114130 ㎡ 5800（帶 1000 元 /m2 裝修） 72 39% 深圳 34%、惠州占 64%，其他地區(qū)占2% 水口 世紀(jì)東方城一期 聯(lián)排 300320\獨(dú)棟 481685\洋房 160220 洋房 4200 ； 別 墅10000 203 35% 以本地自住客戶為主 合生國(guó)際四期 聯(lián)排 180/30% 獨(dú)棟 200360/70% 聯(lián)排 1000 ； 獨(dú)棟12021 600 80 深圳 70%、惠州占 10%，其他地區(qū)占20%。還有一些品質(zhì)較好的中小樓盤(pán)，樓盤(pán)層次較為分明，主要面對(duì)原住居民及一些中產(chǎn)階級(jí)客戶類(lèi) 。這些新建樓盤(pán)加上已成規(guī)模的汽車(chē)市場(chǎng)、大型建材超市，及大型購(gòu)物廣場(chǎng)的進(jìn)駐，人氣日益旺盛，形成了繁華的新城區(qū)，目前南三環(huán)路以內(nèi)的已建樓盤(pán)普遍已銷(xiāo)售完畢，價(jià)格普遍在 2500—3000 元 /平方米之間，由于各項(xiàng)配套設(shè)置已日益完善，在建在售樓盤(pán)的價(jià)格在緩步上升中。百合家園等樓盤(pán)，由于此區(qū)域在規(guī)劃、建設(shè)上起步較高，同時(shí)鄰近市政府及體育公園等，是未來(lái)的行政中心，因而開(kāi)發(fā)商品房的檔次都代表了惠州目前的豪宅開(kāi)發(fā)風(fēng)范，價(jià)格在 30004000 元 /平方米之間，合生帝景灣由于推出的是帶精裝修的豪宅，均價(jià)已在 6800 元 /平方米左右，帶動(dòng)了區(qū)域價(jià)格的上升。帝景 灣、金裕 江北片區(qū) ： 江北片區(qū)作 為惠州市行政中心區(qū)域，自然形成了以開(kāi)發(fā)高檔樓盤(pán)為主的區(qū)域特征，這一片區(qū)的樓盤(pán)代表了惠州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的高端水平。一些資源比較豐盛的區(qū)域，深圳的 開(kāi)發(fā)商已嶄露頭角，其開(kāi)發(fā)的一些項(xiàng)目的產(chǎn)品根本就是為深圳客戶量身打造的。從深圳人到惠州置業(yè)的趨勢(shì)來(lái)看，他們主要關(guān)注高端住宅、地段好的小戶型或商鋪、大社區(qū)的中檔住宅。隨著這種共同經(jīng)營(yíng)模式的不斷深化和投入營(yíng)運(yùn)，惠州的商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)了繁榮的局面，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也較為激烈。陳江鎮(zhèn)也有新的兩個(gè)四五萬(wàn)平方米建筑面積的大型商 業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)業(yè)。 商業(yè)地產(chǎn)異軍突起 ： 惠州經(jīng)濟(jì)被眾多投資者看好，從去年開(kāi)始，不斷有新的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出現(xiàn)，越來(lái)越多的商場(chǎng)也開(kāi)始進(jìn)駐惠州。商業(yè)地產(chǎn)如德賽大廈、世貿(mào)中心、雙子星大廈等一批商務(wù)辦公樓拔地而起，產(chǎn)權(quán)式公寓酒店接連推出；教育地產(chǎn)如東江學(xué)府，它將全國(guó)重點(diǎn)中學(xué) ——惠州一中引入項(xiàng)目?jī)?nèi)，按照 “公司投資建校，學(xué)校獨(dú)立辦學(xué) ”的原則，雙方互惠共贏；體育地產(chǎn)如半島 1 號(hào)，它配套有一個(gè)近 100 萬(wàn)平方米的文化體育公園， 給置業(yè)者提供一個(gè)運(yùn)動(dòng)與文化娛樂(lè)的平臺(tái)。目前， 全市人均居住惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 25 頁(yè)，共 34 頁(yè) 面積 約 16 平方米 /人 ， 根據(jù)城市規(guī)劃和發(fā)展要求，未來(lái) 20 年內(nèi)惠州市人均住房面積要達(dá)到 30－ 35 平方米；與此同時(shí)，隨著城市化的進(jìn)程和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，將有越來(lái)越多的人加入到這個(gè)城市， 住宅的需求量將 大大增加 。以上數(shù)據(jù)充分反映惠州房地產(chǎn)經(jīng)過(guò)幾年的徘徊發(fā)展， 在 2021 年 出現(xiàn)供求兩旺、行業(yè)加速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。年末商品房空置面積 萬(wàn)平方米，空置率約 24%?？偠灾?，隨著珠三角一體化程度的加深，有著良好自然資源的惠州，其房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)有更好的發(fā)展前景。 從 2021～ 2021 年 惠州房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的情況來(lái)看，由于市場(chǎng)比較理性，所以供求總量基本均衡，供求結(jié)構(gòu)基本合理，房地產(chǎn)價(jià)格基本平穩(wěn)。但自中海殼牌南海石化項(xiàng)目于 2021 年 11 月奠基大亞灣以來(lái)，惠州的 房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)升溫，逐步擺脫了上世紀(jì) 90 年代初期的房地產(chǎn)泡沫，盤(pán)活了大批爛尾樓項(xiàng)目和閑置土地。在此期間，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %，實(shí)際利用外資年均增長(zhǎng) %，外貿(mào)出口總額年均增長(zhǎng) %，工業(yè)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) %，人均 GDP 年均增長(zhǎng) %。從 1989 年到 1993 年，惠州市工業(yè)生產(chǎn)年均遞增 %，第二產(chǎn)業(yè)的比重迅速上升到首位， 1993年占 GDP 的 %，第一產(chǎn)業(yè)迅速下降， 1993年占 GDP 的 %，成功實(shí)現(xiàn)了從農(nóng)業(yè)市向工業(yè)市的轉(zhuǎn)變。 第 二 階段 （ 1989～ 1993 年 ）， 快速發(fā)展階段 。 惠州市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比之改革開(kāi)放前發(fā)展要快得多， GDP 年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 億元；人口年均增長(zhǎng)%， 1988 年達(dá)到 萬(wàn)人；地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 億元；人均 GDP 年均增長(zhǎng) %， 1988 年達(dá)到 1526 元 。其中，“三心”是指規(guī)劃的三個(gè)片區(qū)級(jí)公園，包括湖濱公園、鹿江瀝公園和馬安河公園；“四面”是指結(jié)合規(guī)劃區(qū)內(nèi)主要河流水系及其兩側(cè)綠地，形成連續(xù)的四個(gè)濱水開(kāi)放空間界面；“十二節(jié)點(diǎn)”是指沿東江、新開(kāi)河、西枝江岸線布置的七個(gè)居住區(qū)級(jí)公園和規(guī)劃的五個(gè)街頭公惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 23 頁(yè)，共 34 頁(yè) 園共同形成的綠化景觀節(jié)點(diǎn)。 九 、綠地系統(tǒng)規(guī)劃：規(guī)劃綠地總面積為 平方公里，其中公共綠地面積為 平方公里，生產(chǎn)防護(hù)綠地面積為 平方公里。 惠州市經(jīng)濟(jì)技術(shù)學(xué)院合作項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 22 頁(yè)，共 34 頁(yè) 八 、道路交通規(guī)劃：規(guī)劃形成以快速路、主干道、次干道、支路為主的道路交通系統(tǒng)?！岸鄠€(gè)功能 組團(tuán)”為以水系、路網(wǎng)為基底，按 照功能布局要求形成的五個(gè)居住 組團(tuán)和七個(gè)工業(yè)組團(tuán)。 六 、空間規(guī)劃結(jié)構(gòu)：規(guī)劃形 成“兩個(gè)中心、多個(gè)功能組團(tuán)”的 空間布局結(jié)構(gòu)。針對(duì)各新、舊村內(nèi)市政配套設(shè)施不足，采用調(diào)整用地性質(zhì)和用地規(guī)模等手段，盡量就地解決。 新村建設(shè)：新村建設(shè)將其納入城市管理的軌道中，杜絕違章建設(shè)。 四 、村民用地 : 規(guī)劃村民建設(shè)用地 平方公里，對(duì)現(xiàn)狀村民用地提出以保留控制及綜合整治為主。 二、規(guī)劃規(guī)模：總用地面積約 平方公里，其中規(guī)劃城市建設(shè)用地為 平方公里，規(guī)劃控制人口規(guī)模為 50 萬(wàn)人。其中一號(hào)線自江北鐵路客運(yùn)站起，經(jīng)河南岸、惠城南部新城區(qū)、沿海高速鐵路惠州站、惠陽(yáng)中心區(qū)至大亞灣中心區(qū)；二號(hào)線自東莞謝崗起，經(jīng)陳江至惠城南部新城區(qū)的一號(hào)線鏈接；三號(hào)線自新橋至坑梓，與深圳軌道三號(hào)線銜接。 軌道交通 ： 構(gòu)筑 “ 兩橫一縱 ” 軌道交通線網(wǎng)，在江北 、惠陽(yáng)兩個(gè)次區(qū)域，與區(qū)域性城際軌道交通接駁。 城市交通體系規(guī)劃 城市干道 ： 以高速公路、快速路、主干道路構(gòu)成都市區(qū)次區(qū)域間聯(lián)系通道，次區(qū)域之間最少保證兩條通道。 干線公路：