【正文】 線電纜溝。廢水 預(yù)處理 達(dá)到《污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB89781996）表 4 三級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)，經(jīng)小區(qū)排污總出口，進(jìn)入市政排污管網(wǎng)，再排 入陽(yáng)邏污水處 理廠，達(dá)到《城鎮(zhèn)污水處理廠污染物排放標(biāo)準(zhǔn)》（ GB189182002）一級(jí) B 類標(biāo)準(zhǔn)后，最后匯入倒水河。 地塊南側(cè)柴泊大道上鋪設(shè)有 DN1500 污水管，可作為本區(qū)污水管出口。 □ 排水工程規(guī)劃 A、規(guī)劃原則 項(xiàng)目?jī)?nèi)采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。天 合計(jì) 以上合計(jì)為 噸 C、給水規(guī)劃 ① 采用室外給水干管直供。日 學(xué)校 人 2000 B、 水量的確定 用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 2020）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503312002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測(cè)及分配情況見(jiàn) 下： 人用： 總?cè)藬?shù)（ 150300）升 /天為日總供水量 總?cè)藬?shù)為 47635 人 人供水量按上限計(jì)算為 47635 300= 噸 經(jīng)營(yíng)用： 類別 單位 日最大 容量 用水標(biāo)準(zhǔn) 最大日用水量（ m3） 商 業(yè) 平方米 73940 圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫(kù) 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。 第十部分：項(xiàng)目配套 生活配 套： A、 設(shè)置總建筑面積為 4300 ㎡、規(guī)模 6 班幼兒園一所 B、 設(shè)置總建筑面積 11000 ㎡、規(guī)模 9 班初級(jí)中學(xué)一所 C、 設(shè)置 商務(wù)中心附屬建筑 總建筑面積 500 ㎡ D、 設(shè)置商務(wù)中心總建筑面積 8000 ㎡ E、 按照百戶 10 ㎡的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)置衛(wèi)生服務(wù)中心 200 ㎡、文化活動(dòng) 中心 1200 ㎡、居委會(huì) 100 ㎡、合計(jì)建筑面積 1500 ㎡ F、 用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置肉菜市場(chǎng)總建筑面積 2000 ㎡ G、 合理設(shè)置垃圾收集房或收集設(shè)施，用地范圍內(nèi)按規(guī)模設(shè)置相 應(yīng)變電房 450 ㎡、公廁 300 ㎡，合計(jì)總建筑面積 750 ㎡； H、 按總建面的 7‰配建物業(yè)管理用房與經(jīng)營(yíng)用房； I、 道路后退 范圍內(nèi)不得設(shè)置停車位等設(shè)施。 第三，本項(xiàng)目力爭(zhēng)通過(guò)較快的速度開(kāi)發(fā)，較早銷售，就能避開(kāi)同類住宅推出帶來(lái)的沖擊，以避免供給過(guò)大帶來(lái)的銷售風(fēng)險(xiǎn)。 其次，在設(shè)計(jì)階段，通過(guò)公司豐富的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念 ，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點(diǎn)突出，從而降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。 B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 首先，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 針對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，公司一方面加大對(duì)政策法規(guī)的研究力度，力圖把握宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)，另一方面，在進(jìn)行項(xiàng)目策劃時(shí)，對(duì)于市場(chǎng)需求的走向以及產(chǎn)品定位做大量深入細(xì)致的調(diào)研工作，使本項(xiàng)目在推出時(shí)能夠緊緊抓住目標(biāo)消費(fèi)群，從而減少市場(chǎng)變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。極 有可能會(huì)影響本項(xiàng)目的消化速度。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售構(gòu)成一定的威脅。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。 為此，在項(xiàng)目運(yùn)作過(guò)程中，加強(qiáng)項(xiàng)目營(yíng)銷策劃運(yùn)作，加大銷售力度是非常關(guān)鍵的。 項(xiàng)目敏感性分析 從表中可以看出，當(dāng)售價(jià)下降 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)下降 62276 萬(wàn)元，而當(dāng)成本上升 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)下降了 42346 萬(wàn)元；同樣的，當(dāng)售價(jià)上升 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)增加了 62276 萬(wàn)元，而當(dāng)成本下降 10%時(shí)，項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)增加了 42346 萬(wàn)元。通過(guò)表中的分析，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益 率為 %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬(wàn)元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年。 銷售利潤(rùn)分析 銷售額 總價(jià) 單價(jià) 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬(wàn) /個(gè)， 40％可售 銷售額合計(jì) 693370 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 39037 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn) 149301 萬(wàn)元 稅前成本利潤(rùn)率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 111976 萬(wàn)元 稅后成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目銷售凈利率 % 本項(xiàng)目未來(lái)實(shí)現(xiàn)銷售額為 680050萬(wàn)元、其中稅前利潤(rùn)為 149301萬(wàn)元，稅前利潤(rùn)率為 %；扣除企業(yè)所得稅 317325 萬(wàn)元后、稅后利潤(rùn)為111976 萬(wàn)元，稅后利潤(rùn)率為 %。 B、 公司所得稅率為 33%，其他營(yíng)業(yè)稅等參照現(xiàn)有的稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。 考慮到以上因素、本項(xiàng)目將于 2020 年中旬進(jìn)入市場(chǎng)、 2020 年完成全部銷售任務(wù) 第八部分：財(cái)務(wù)與敏感性分析 財(cái)務(wù)分析依據(jù) A、 項(xiàng)目 2020 年開(kāi)工至 2020 年全部竣工驗(yàn)收備案。 銷售額 總價(jià) 單價(jià) 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬(wàn) /個(gè)， 40％可售 銷售額合計(jì) 693370 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 39037 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn) 149301 萬(wàn)元 稅前成本利潤(rùn)率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 111976 萬(wàn)元 稅后成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目銷售凈利率 % 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè) 根據(jù)目前武漢市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售 速度，考慮到武漢消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。稅后利潤(rùn)率為111976 萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)率為 %。 投資使用計(jì)劃 本項(xiàng)目啟動(dòng)資金 46716 萬(wàn)元 土地出讓金 34216 萬(wàn)元 前期勘探費(fèi)用 11500 萬(wàn)元 市政收費(fèi) 1000 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)回收期 年 稅后利潤(rùn) 136547 萬(wàn)元 實(shí)投資金回報(bào)率 % 第七部分：收入預(yù)測(cè)及資金分析 銷售收入預(yù)測(cè) 本項(xiàng)目住宅的銷售占相當(dāng)大的比重、預(yù)計(jì)收入為 693370 萬(wàn)元。項(xiàng)目如果出現(xiàn)資金缺口，將采用自籌資金的方式解決，主要是項(xiàng)目預(yù)售款部分。 第六部分：投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 單價(jià)＝總價(jià) /可售面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 一、土地成本 取得價(jià)格 32900 160 契稅 1316 6 按 4％計(jì)算 小計(jì) 34216 167 二、前期費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì) 11000 50 按建筑面積 50 元 /平方米計(jì)算 臨水臨電 500 2 按 500 萬(wàn)元估算 小計(jì) 11500 56 三、建安工程 土建安裝 339800 1658 其中：住宅 306000 1500 含公共裝修，按 1500 元 /平方米 商業(yè) 1800 1800 按單價(jià) 1800 元 /平方米計(jì)算 教育及配套 1200 1200 按單價(jià) 1200 元 /平方米計(jì)算 地下室 30800 2200 按單價(jià) 2200 元 /平方米計(jì) 工程監(jiān)理費(fèi) 1980 9 按總建筑面積 9元 /平方米 質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi) 1699 8 按土建費(fèi)用的 %計(jì)算 智能化及煤氣 7644 5150 按每戶 5150 元計(jì)算 小計(jì) 343479 1676 四、紅線內(nèi)配套費(fèi) 供 水供電 16326 11000 按每戶 11000 元計(jì)算 道路排污 11000 50 按建筑面積 50 元 /平方米計(jì)算 園林綠化 19800 250 按 250 元 /平方米乘以綠地面積計(jì)算 小計(jì) 47126 230 五、政府收費(fèi) 市政配套費(fèi) 0 0 包含在地價(jià)中 其他政府收費(fèi) 1000 5 按 1000 萬(wàn)元估算 小計(jì) 1000 5 六、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 12093 59 按二至五項(xiàng)的 3%計(jì)算 直接投資合計(jì) 449414 2192 七、開(kāi)發(fā)費(fèi)用 管理 費(fèi)用 8988 44 按直接投資的 2%計(jì)算 財(cái)務(wù)費(fèi)用 32762 160 按直接投資的 50％計(jì)算， 2 年還清，利率 % 銷售費(fèi)用 13867 68 按銷售額的 2%計(jì)算 小計(jì) 55618 271 投資合計(jì) 505032 2464 本項(xiàng)目的總投資 為 505030 萬(wàn)元， 土地成本為 32900 萬(wàn)元，建設(shè)安裝工程 343479 萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 47126 萬(wàn)元，其他配套費(fèi)和政府收費(fèi)為 1000 萬(wàn)元，不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 9978 萬(wàn)元，其間開(kāi)發(fā)費(fèi)用及銷售費(fèi)用為 55618 萬(wàn)元。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)速度，縮短項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用，本項(xiàng)目計(jì)劃 2020 年 中旬 全面開(kāi)工，計(jì)劃 2020 年底一期全部交付使用，其中一期的開(kāi)發(fā)周期為 1 年半。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 目前的價(jià)格增長(zhǎng)系數(shù)及價(jià)格作為本項(xiàng)目 08 年底入市價(jià)格進(jìn)行推算、則按照項(xiàng)目開(kāi)發(fā) 期間總推量及總回收均價(jià)推算如下： 開(kāi)發(fā)階段 時(shí)間（年） 開(kāi)發(fā)體量 銷售均價(jià)（元 /㎡） 回收總額（億元） 第一期 20202020 約 70 萬(wàn)㎡ 31003300 第二期 20202020 約 70 萬(wàn)㎡ 38004000 第三期 20202020 約 30 萬(wàn)㎡ 42004500 總計(jì) 180 萬(wàn)㎡ 37003900 5458 按照以上推算、 保利博高華 預(yù)計(jì)未來(lái)一年內(nèi)陽(yáng)邏片區(qū)域樓市的銷售價(jià)格漲幅在 12%左右、則項(xiàng)目入市時(shí)的銷售均價(jià)可設(shè)定為： （ 水映瀾灣 *+五環(huán)中央街 *+鄂發(fā)花園 *+江景花園 *+天琴灣 *+陽(yáng)邏城市廣場(chǎng) *） *=2550 元 /㎡（177。 其他 包括看好陽(yáng)邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)。陽(yáng)邏目前的銷售價(jià)格難以抗拒、如能做好配套、減少居住的生活成本；保障交通、則能吸引大量漢口人群 關(guān)注及消費(fèi)。如能開(kāi)通公交、至八大家、廠前的時(shí)間將大大縮短。 來(lái)自青山區(qū)域的購(gòu)買者 相對(duì)于青山主城區(qū)目前 4200 元 /㎡左右的價(jià)格。關(guān)心娛樂(lè)、配套及教育等問(wèn)題。博高華 認(rèn)為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位應(yīng)為： 規(guī)劃布局合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)施完善，商業(yè)及市政配套設(shè)施齊全，居住環(huán)境舒適、具備相當(dāng)投資潛力的居住新城。 19982020 湖北大學(xué)陽(yáng)邏分區(qū) 教育 在校學(xué)生 5000 人、教職員工 1000 人 700 畝 20202020 愛(ài)帝紡織工業(yè)園 紡織 /服裝 已就業(yè)人口 1000 余人 總投資 3億、占地 278 畝 20202020 隨著武船重工、一冶鋼構(gòu)、重冶機(jī)械、江南紡織等企業(yè)在陽(yáng)邏新城建成 投產(chǎn)，特別是武鋼材深加工、武車等大項(xiàng)目的開(kāi)工建設(shè) ,加速了陽(yáng)邏新城經(jīng)濟(jì)實(shí)力的積累、也帶來(lái)大量的遷移人口和就業(yè)機(jī)會(huì)、陽(yáng)邏區(qū)域人口數(shù)量已經(jīng)從 2020年的 13萬(wàn)人增加到 2020年底的近 28萬(wàn)人（含流動(dòng)人口）。內(nèi)河航運(yùn)第一大港 。 5）大企業(yè)遷入帶來(lái)潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時(shí)間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計(jì)劃新增就業(yè)人口 萬(wàn) /年已有就業(yè)人口近 7 萬(wàn) 占地面積 21