【正文】 項目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策符合性 本項目由臨街商場、多層住宅及一層地下室組成。 擬建項目所在地四周邊界晝間和夜間均可達(dá)到所執(zhí)行的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 (GB309693)2 類標(biāo)準(zhǔn)。 施工時產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿經(jīng)過沉淀后方可排放，未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場及周圍環(huán)境。 本項目將從施工機(jī)械設(shè)備的噪聲、余泥渣土、粉塵揚(yáng)塵、地基施工時的抽排積水和生活污水以及余泥渣土等固體廢棄物等方面，對 本建設(shè)項目在建設(shè)施工階段對環(huán)境產(chǎn)生的影響做出必要的分析，提出相應(yīng)的污染防治和環(huán)境管理等措施，以期妥善地解決建筑施工帶來的環(huán)境問題，減少其不良環(huán)境影響。 （ 2）商鋪營業(yè)噪聲影 響分析 商場、農(nóng)貿(mào)市場營業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)，因此其源強(qiáng)值難以估算，但由于其這一特點，其防治措施主要是加強(qiáng)管理。這說明項目停車場排放的汽車尾氣對周圍環(huán)境空氣質(zhì)量影響程度較小 ；另外停車場出入口均未置于敏感點一側(cè)，且不設(shè)置地面排風(fēng)口，排風(fēng)口位于建筑物頂部，故對環(huán)境敏感點不會產(chǎn)生明顯影響。未來柴泊湖所在區(qū)域?qū)⒈灰?guī)劃為整個新城的中心區(qū)，有著美好的市場前景和巨大的利潤空間。 C、建筑內(nèi)配電含高壓進(jìn)線電纜，高壓繼電計量開關(guān)柜，一組變壓器和低壓柜。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質(zhì)滿足國家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 （單位：萬元） 價格敏感性分析 住宅 商業(yè) 車庫 合計 稅前利潤 稅前成本利潤率 15% 5950 2805 48728 % 10% 612045 6300 2970 621315 81303 % 5% 6650 3135 113877 % 0% 680050 7000 3300 690350 146451 % 5% 7350 3465 179025 % 10% 748055 7700 3630 759385 211599 % 15% 8050 3795 244173 % 成本敏感性分析 15% 225056 % 10% 199804 % 5% 174553 % 0% 149301 % 5% 124049 % 10% 98798 % 15% 73546 % 第九部分：項目風(fēng)險分析 項目風(fēng)險 A、市場風(fēng)險 近年來，國家一直在出臺較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，這些政策對房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生將較大的影響，對購房者的購房心理也會造成比較大 的影響。銷售凈利 率為 %?？剐栽谟趦r格。年新增就業(yè) 人口 1000 人 年吞吐 15萬標(biāo)箱 2020 年增加至 200 萬標(biāo)箱。 湖濱花園 、佳陽 本地塊 作為陽邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。而從市場銷量看， 90 平方米以下的戶型占總成交量的 %，接近 1/3 市場份額。 15 月，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 億元，比上年同期增長 %，投資速度適度。圓夢花園 項目 其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 B． Q2 老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約 6m。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通陽邏。與此同時，陽邏長江公路大橋 2020 年上半年建成通車，從青山到陽邏僅需 15 分鐘。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=330KPa，Es=14Mpa。 項目開發(fā)設(shè)想 根據(jù)項目的規(guī)劃條件和公司開發(fā)經(jīng)驗，確定 保 利同時，較全國 %的增長速度低%。 武漢 房地產(chǎn)市場 現(xiàn)狀及發(fā)展 分析 A、開發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場份額 全市現(xiàn)有 600 多家持有建設(shè)項目的開發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的 30%以上，與國內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時代即將來臨。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價被逐步拉高。 國際、水映讕灣、錦陽花園、金色水岸等多個高品質(zhì)項目。內(nèi)河航運(yùn)第一大港 。 其他 包括看好陽邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。 銷售額 總價 單價 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個， 40％可售 銷售額合計 693370 萬元 營業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤 149301 萬元 稅前成本利潤率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤 111976 萬元 稅后成本利潤率 % 項目銷售凈利率 % 項目銷售預(yù)測 根據(jù)目前武漢市的實際銷售情況及項目入市時間分析、受陽邏開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售 速度，考慮到武漢消費(fèi)者對于保利產(chǎn)品良好的接受能力。這些變化可能對本項目未來的銷售構(gòu)成一定的威脅。 B、 水量的確定 用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》（ GB50015— 2020）制定的各項用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503312002），項目的用水量預(yù)測及分配情況見 下： 人用： 總?cè)藬?shù)（ 150300）升 /天為日總供水量 總?cè)藬?shù)為 47635 人 人供水量按上限計算為 47635 300= 噸 經(jīng)營用： 類別 單位 日最大 容量 用水標(biāo)準(zhǔn) 最大日用水量（ m3） 商 業(yè) 平方米 73940 室內(nèi)配電根據(jù)建筑功能按每平方計算。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項目帶來了豐富的客戶資源，加之保利品牌在武漢的良好聲譽(yù)及市場號召力、本項目未來的發(fā)展前景非常樂觀。 （ 2）居民廚房油煙及燃?xì)猓? 本項目居民廚房油煙通過家庭式抽油煙機(jī)由內(nèi)置煙井引至樓頂排放，通過大氣的稀釋擴(kuò)散，對大氣環(huán)境不會產(chǎn)生明顯影響。項目所引商鋪性質(zhì)、布局、營業(yè)時間等都將對項目周邊地區(qū)形成影響，因此，項目應(yīng)加強(qiáng)對商業(yè)店鋪營運(yùn)的規(guī)范管理，對商業(yè)店鋪經(jīng)營位置進(jìn)行合理布局，采取隔聲降噪措施強(qiáng)化其內(nèi)部隔聲；嚴(yán)格管理，規(guī)定營業(yè)時間，商鋪早上不宜開業(yè)過早，商鋪晚上 10 點后停止?fàn)I業(yè)。 施工期間噪聲防治措施 為使施工過程中產(chǎn)生的粉塵對周圍環(huán)境空氣的影響降低到最小程度，采取以下防護(hù)措施： 1）開挖、鉆孔和拆遷過程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對施工場地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時，在表層土質(zhì)干燥時應(yīng)適當(dāng)灑水，防止粉塵飛揚(yáng)。在回填土堆放場、施工泥漿產(chǎn)生點應(yīng)設(shè)置臨時沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。 項目建成后環(huán) 境影響評價結(jié)論 水環(huán)境影響評價結(jié)論 建設(shè)項目生活污水經(jīng)隔油隔渣、糞便污水經(jīng)三級化糞池處理經(jīng)市政管網(wǎng)達(dá)到陽邏污水處理廠的納污范圍，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入倒水河，不會對周圍水環(huán)境造成明顯的不良影響。本項目容積率不小于 ，以聯(lián)排住宅、高層住宅等形式為主，不屬于別墅的概念范疇，并且沒有占用耕地，因此符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。二期建設(shè)在落實施工期環(huán)境影響防治措施的前提下，不會對前期項目產(chǎn)生明顯的影響。項目所在地評價區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好。然后再與施工生活污水一起進(jìn)入市政管 道處理。建設(shè)項目建設(shè)施工期間，可能對周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響主要有施工噪聲、粉塵揚(yáng)塵、建筑固體廢物及施工污水等。因此上述高噪聲設(shè)備的運(yùn)行對項目內(nèi)住戶及外環(huán)境的影響均較小。 表 11 車輛尾氣主要污染物預(yù)測 情況一覽表 污染物名稱 穩(wěn)定度 距離（ m） CO 0 50 100 200 300 400 500 600 A BC D E F NOX A BC D E F 由表 11 可以看出，在最不利擴(kuò)散的狀況下 (即 F 類穩(wěn)定度 )， CO 和 NOX的在 50米距離處地面軸線濃度分別為 ，均低于 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》及其修改單 “二級標(biāo)準(zhǔn) ”規(guī)定的日平均濃度限值 (， mg/m3)，能 達(dá)標(biāo)排放。圓夢花園 項目將是一個充滿美好前景的開發(fā)項 目。開閉所進(jìn)線電纜溝按規(guī)劃計入道路配套建設(shè)。圓夢花園 項目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項目 開發(fā)成功，保持項目良好的盈利性。稅后利潤率為111976 萬元、稅后利潤率為 %。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會。 5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計劃新增就業(yè)人口 萬 /年已有就業(yè)人口近 7 萬 占地面積 2100畝年銷售收入 120150 億 20202020 亞東水泥 水泥 就業(yè)人口 2000 人 占地 1041 畝、投資 2 億 20202020 北新建材 石膏板 就業(yè)人口 800 人 300 畝、一期投資 億 20202206 西門子 輸電配電 就業(yè)人口 3000 人 占地 120 畝投資 近 億歐元 20202020 陽邏國際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心 港務(wù)物流 已就業(yè)人 口 萬人，計劃就業(yè)人口 2 萬。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場、佳陽 按照規(guī)劃，陽邏 新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬，到 2020年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá) 45 平方公里，人口 33 萬，到 2020 年，城區(qū)達(dá) 54 平方公里。 2020 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。 C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國平均水平。圓夢花園 項目 已與武漢市土地交易中心完成《國有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利 場地地貌單元相當(dāng)于長江三級階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml）， 黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。圓夢花園 項目 附近有 通往市區(qū)的 2106路公汽，從上車到二七路，僅需 30 分鐘，到達(dá)終點站武漢客運(yùn)港也僅 45 分鐘。而全長 188 公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽邏的 31 106 國道改擴(kuò)建工程及陽邏至黃岡的江北一級公路竣工，加上遷建陽邏的漢口機(jī)場及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽邏 “ 水鐵公空 ” 立體交通格局將快速形成。 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。圓夢花園項目 初步開發(fā)方案。可見，武漢發(fā)展速度低于全國水平，有進(jìn)一步的投資空間。 B、惜售，推動樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時代到來。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢也為后續(xù)價格的上升提供了良好的空間。隨著片區(qū)開發(fā)熱度的 “ 升溫 ” ，陽邏還吸引了地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開發(fā)有限公司等多個市內(nèi)大型 房企也投身于此。 20022020 陽邏電廠 發(fā)電 已就業(yè)人口 5000 人 華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機(jī)容量 440 萬千瓦 。 項目價格定位 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 銷售率 06 年銷售價格 07 年銷售價格 增長幅度 鄂發(fā)花園 多層 40% 1600 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 14% 水映瀾灣