【正文】 項(xiàng)目建設(shè)的產(chǎn)業(yè)政策符合性 本項(xiàng)目由臨街商場(chǎng)、多層住宅及一層地下室組成。 擬建項(xiàng)目所在地四周邊界晝間和夜間均可達(dá)到所執(zhí)行的《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》 (GB309693)2 類標(biāo)準(zhǔn)。 施工時(shí)產(chǎn)生的泥漿水及沖孔鉆孔樁產(chǎn)生的泥漿經(jīng)過(guò)沉淀后方可排放，未經(jīng)處理不得隨意排放，不得污染現(xiàn)場(chǎng)及周?chē)h(huán)境。 本項(xiàng)目將從施工機(jī)械設(shè)備的噪聲、余泥渣土、粉塵揚(yáng)塵、地基施工時(shí)的抽排積水和生活污水以及余泥渣土等固體廢棄物等方面，對(duì) 本建設(shè)項(xiàng)目在建設(shè)施工階段對(duì)環(huán)境產(chǎn)生的影響做出必要的分析，提出相應(yīng)的污染防治和環(huán)境管理等措施，以期妥善地解決建筑施工帶來(lái)的環(huán)境問(wèn)題，減少其不良環(huán)境影響。 （ 2）商鋪營(yíng)業(yè)噪聲影 響分析 商場(chǎng)、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)營(yíng)業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)，因此其源強(qiáng)值難以估算，但由于其這一特點(diǎn)，其防治措施主要是加強(qiáng)管理。這說(shuō)明項(xiàng)目停車(chē)場(chǎng)排放的汽車(chē)尾氣對(duì)周?chē)h(huán)境空氣質(zhì)量影響程度較小 ；另外停車(chē)場(chǎng)出入口均未置于敏感點(diǎn)一側(cè)，且不設(shè)置地面排風(fēng)口，排風(fēng)口位于建筑物頂部，故對(duì)環(huán)境敏感點(diǎn)不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。未來(lái)柴泊湖所在區(qū)域?qū)⒈灰?guī)劃為整個(gè)新城的中心區(qū)，有著美好的市場(chǎng)前景和巨大的利潤(rùn)空間。 C、建筑內(nèi)配電含高壓進(jìn)線電纜，高壓繼電計(jì)量開(kāi)關(guān)柜，一組變壓器和低壓柜。主給水管沿地塊呈環(huán)狀布置；供水水質(zhì)滿足國(guó)家現(xiàn)行衛(wèi)生飲用水標(biāo)準(zhǔn)。 （單位：萬(wàn)元） 價(jià)格敏感性分析 住宅 商業(yè) 車(chē)庫(kù) 合計(jì) 稅前利潤(rùn) 稅前成本利潤(rùn)率 15% 5950 2805 48728 % 10% 612045 6300 2970 621315 81303 % 5% 6650 3135 113877 % 0% 680050 7000 3300 690350 146451 % 5% 7350 3465 179025 % 10% 748055 7700 3630 759385 211599 % 15% 8050 3795 244173 % 成本敏感性分析 15% 225056 % 10% 199804 % 5% 174553 % 0% 149301 % 5% 124049 % 10% 98798 % 15% 73546 % 第九部分：項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) A、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) 近年來(lái)，國(guó)家一直在出臺(tái)較為嚴(yán)格的宏觀調(diào)控措施，這些政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)將產(chǎn)生將較大的影響，對(duì)購(gòu)房者的購(gòu)房心理也會(huì)造成比較大 的影響。銷售凈利 率為 %?？剐栽谟趦r(jià)格。年新增就業(yè) 人口 1000 人 年吞吐 15萬(wàn)標(biāo)箱 2020 年增加至 200 萬(wàn)標(biāo)箱。 湖濱花園 、佳陽(yáng) 本地塊 作為陽(yáng)邏經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)域的中間地帶，將有大量高素質(zhì)高收入人群居住。而從市場(chǎng)銷量看， 90 平方米以下的戶型占總成交量的 %，接近 1/3 市場(chǎng)份額。 15 月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，比上年同期增長(zhǎng) %，投資速度適度。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 其他相關(guān)資格文件將根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定陸續(xù)辦理。 B． Q2 老粘土，黃褐色、棕紅色，含鐵錳質(zhì)結(jié)核及灰白色高嶺土團(tuán)塊，硬塑狀態(tài)，厚約 6m。根據(jù)交通規(guī)劃，今年底將新設(shè)公交線路直通陽(yáng)邏。與此同時(shí)，陽(yáng)邏長(zhǎng)江公路大橋 2020 年上半年建成通車(chē)，從青山到陽(yáng)邏僅需 15 分鐘。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為 fak=330KPa，Es=14Mpa。 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)設(shè)想 根據(jù)項(xiàng)目的規(guī)劃條件和公司開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，確定 保 利同時(shí)，較全國(guó) %的增長(zhǎng)速度低%。 武漢 房地產(chǎn)市場(chǎng) 現(xiàn)狀及發(fā)展 分析 A、開(kāi)發(fā)企業(yè)二十強(qiáng)占領(lǐng)全市近三成市場(chǎng)份額 全市現(xiàn)有 600 多家持有建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)公司，而二十強(qiáng)企業(yè)的房地產(chǎn)投資總額、竣工總面積、銷售總額、納稅總額都占到全市總額的 30%以上，與國(guó)內(nèi)一線城市相比，武漢房地產(chǎn)行業(yè)集中度偏低，大牌云集的時(shí)代即將來(lái)臨。片區(qū)居住環(huán)境逐漸發(fā)展成熟，隨著各大品牌開(kāi)發(fā)商的加入、該區(qū)域的房地產(chǎn)均價(jià)被逐步拉高。 國(guó)際、水映讕灣、錦陽(yáng)花園、金色水岸等多個(gè)高品質(zhì)項(xiàng)目。內(nèi)河航運(yùn)第一大港 。 其他 包括看好陽(yáng)邏區(qū)域發(fā)展前景、外地入漢人口等。 銷售額 總價(jià) 單價(jià) 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬(wàn) /個(gè)， 40％可售 銷售額合計(jì) 693370 萬(wàn)元 營(yíng)業(yè)稅 39037 萬(wàn)元 稅前利潤(rùn) 149301 萬(wàn)元 稅前成本利潤(rùn)率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬(wàn)元 稅后利潤(rùn) 111976 萬(wàn)元 稅后成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目銷售凈利率 % 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè) 根據(jù)目前武漢市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受陽(yáng)邏開(kāi)發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售 速度，考慮到武漢消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來(lái)的銷售構(gòu)成一定的威脅。 B、 水量的確定 用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 2020）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503312002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測(cè)及分配情況見(jiàn) 下： 人用： 總?cè)藬?shù)（ 150300）升 /天為日總供水量 總?cè)藬?shù)為 47635 人 人供水量按上限計(jì)算為 47635 300= 噸 經(jīng)營(yíng)用： 類別 單位 日最大 容量 用水標(biāo)準(zhǔn) 最大日用水量（ m3） 商 業(yè) 平方米 73940 室內(nèi)配電根據(jù)建筑功能按每平方計(jì)算。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項(xiàng)目帶來(lái)了豐富的客戶資源，加之保利品牌在武漢的良好聲譽(yù)及市場(chǎng)號(hào)召力、本項(xiàng)目未來(lái)的發(fā)展前景非常樂(lè)觀。 （ 2）居民廚房油煙及燃?xì)猓? 本項(xiàng)目居民廚房油煙通過(guò)家庭式抽油煙機(jī)由內(nèi)置煙井引至樓頂排放，通過(guò)大氣的稀釋擴(kuò)散，對(duì)大氣環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。項(xiàng)目所引商鋪性質(zhì)、布局、營(yíng)業(yè)時(shí)間等都將對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)形成影響，因此，項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)店鋪營(yíng)運(yùn)的規(guī)范管理，對(duì)商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)位置進(jìn)行合理布局，采取隔聲降噪措施強(qiáng)化其內(nèi)部隔聲；嚴(yán)格管理，規(guī)定營(yíng)業(yè)時(shí)間，商鋪早上不宜開(kāi)業(yè)過(guò)早，商鋪晚上 10 點(diǎn)后停止?fàn)I業(yè)。 施工期間噪聲防治措施 為使施工過(guò)程中產(chǎn)生的粉塵對(duì)周?chē)h(huán)境空氣的影響降低到最小程度，采取以下防護(hù)措施： 1）開(kāi)挖、鉆孔和拆遷過(guò)程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場(chǎng)地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時(shí)，在表層土質(zhì)干燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)灑水，防止粉塵飛揚(yáng)。在回填土堆放場(chǎng)、施工泥漿產(chǎn)生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨時(shí)沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。 項(xiàng)目建成后環(huán) 境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 水環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 建設(shè)項(xiàng)目生活污水經(jīng)隔油隔渣、糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理經(jīng)市政管網(wǎng)達(dá)到陽(yáng)邏污水處理廠的納污范圍，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入倒水河，不會(huì)對(duì)周?chē)h(huán)境造成明顯的不良影響。本項(xiàng)目容積率不小于 ，以聯(lián)排住宅、高層住宅等形式為主，不屬于別墅的概念范疇，并且沒(méi)有占用耕地，因此符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。二期建設(shè)在落實(shí)施工期環(huán)境影響防治措施的前提下，不會(huì)對(duì)前期項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的影響。項(xiàng)目所在地評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好。然后再與施工生活污水一起進(jìn)入市政管 道處理。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工期間，可能對(duì)周?chē)h(huán)境產(chǎn)生的影響主要有施工噪聲、粉塵揚(yáng)塵、建筑固體廢物及施工污水等。因此上述高噪聲設(shè)備的運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)住戶及外環(huán)境的影響均較小。 表 11 車(chē)輛尾氣主要污染物預(yù)測(cè) 情況一覽表 污染物名稱 穩(wěn)定度 距離（ m） CO 0 50 100 200 300 400 500 600 A BC D E F NOX A BC D E F 由表 11 可以看出，在最不利擴(kuò)散的狀況下 (即 F 類穩(wěn)定度 )， CO 和 NOX的在 50米距離處地面軸線濃度分別為 ，均低于 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》及其修改單 “二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ”規(guī)定的日平均濃度限值 (， mg/m3)，能 達(dá)標(biāo)排放。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目將是一個(gè)充滿美好前景的開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目。開(kāi)閉所進(jìn)線電纜溝按規(guī)劃計(jì)入道路配套建設(shè)。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫(kù) 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。稅后利潤(rùn)率為111976 萬(wàn)元、稅后利潤(rùn)率為 %。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)。 5）大企業(yè)遷入帶來(lái)潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時(shí)間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計(jì)劃新增就業(yè)人口 萬(wàn) /年已有就業(yè)人口近 7 萬(wàn) 占地面積 2100畝年銷售收入 120150 億 20202020 亞?wèn)|水泥 水泥 就業(yè)人口 2000 人 占地 1041 畝、投資 2 億 20202020 北新建材 石膏板 就業(yè)人口 800 人 300 畝、一期投資 億 20202206 西門(mén)子 輸電配電 就業(yè)人口 3000 人 占地 120 畝投資 近 億歐元 20202020 陽(yáng)邏國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心 港務(wù)物流 已就業(yè)人 口 萬(wàn)人，計(jì)劃就業(yè)人口 2 萬(wàn)。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場(chǎng)、佳陽(yáng) 按照規(guī)劃，陽(yáng)邏 新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬(wàn)，到 2020年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá) 45 平方公里，人口 33 萬(wàn)，到 2020 年，城區(qū)達(dá) 54 平方公里。 2020 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。 C、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資速度適中，低于全國(guó)平均水平。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 已與武漢市土地交易中心完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利 場(chǎng)地地貌單元相當(dāng)于長(zhǎng)江三級(jí)階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml）， 黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 附近有 通往市區(qū)的 2106路公汽，從上車(chē)到二七路，僅需 30 分鐘，到達(dá)終點(diǎn)站武漢客運(yùn)港也僅 45 分鐘。而全長(zhǎng) 188 公里的武漢繞城公路將全線貫通，聯(lián)接陽(yáng)邏的 31 106 國(guó)道改擴(kuò)建工程及陽(yáng)邏至黃岡的江北一級(jí)公路竣工，加上遷建陽(yáng)邏的漢口機(jī)場(chǎng)及京廣、京九鐵路聯(lián)絡(luò)線的建成，華中地區(qū)少有的陽(yáng)邏 “ 水鐵公空 ” 立體交通格局將快速形成。 C． Q2 含碎石粘土，黃褐色、棕紅色，碎石含量約 20%左右，碎石大小不等，粘土主要為可塑狀態(tài)，厚約 1m 左右。圓夢(mèng)花園項(xiàng)目 初步開(kāi)發(fā)方案?？梢?jiàn)，武漢發(fā)展速度低于全國(guó)水平，有進(jìn)一步的投資空間。 B、惜售，推動(dòng)樓市向上發(fā)展，可能促成準(zhǔn)現(xiàn)房時(shí)代到來(lái)。商業(yè)配套的完善、新城市中心宜居環(huán)境的獨(dú)特優(yōu)勢(shì)也為后續(xù)價(jià)格的上升提供了良好的空間。隨著片區(qū)開(kāi)發(fā)熱度的 “ 升溫 ” ，陽(yáng)邏還吸引了地產(chǎn)集團(tuán)、武漢城鄉(xiāng)建設(shè)有限公司、武漢南湖房產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等多個(gè)市內(nèi)大型 房企也投身于此。 20022020 陽(yáng)邏電廠 發(fā)電 已就業(yè)人口 5000 人 華中最大的熱能發(fā)電廠、裝機(jī)容量 440 萬(wàn)千瓦 。 項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位 物業(yè)名稱 物業(yè)類型 銷售率 06 年銷售價(jià)格 07 年銷售價(jià)格 增長(zhǎng)幅度 鄂發(fā)花園 多層 40% 1600 元 /㎡ 1900 元 /㎡ 14% 水映瀾灣