【正文】 市區(qū)的 2106路公汽，從上車到二七路，僅需 30 分鐘，到達(dá)終點(diǎn)站武漢客運(yùn)港也僅 45 分鐘。 地形地貌 及氣候 特征 保利 場(chǎng)地地貌單元相當(dāng)于長(zhǎng)江三級(jí)階地，為城崗、溝谷地貌，地層分布情況如下： A．填土（耕土）（ Q4ml）， 黃褐色，主要由粘性土組成，含植物根莖，濕，松散，厚約 。其強(qiáng)度及變形指標(biāo)為fak=300KPa， E0=40Mpa。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 已與武漢市土地交易中心完成《國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同》； B、 保利看好武漢，投資武漢已經(jīng)成為 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)之市場(chǎng)共識(shí)。 C、房地產(chǎn)開發(fā)投資速度適中，低于全國(guó)平均水平。 E、主城區(qū)土地購置面積大幅提升，規(guī)劃面積半年高于去年全年水平。 2020 年16月，據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示 90㎡以下 12993套、90120 ㎡戶型 12864 套，分別為新增供應(yīng)總量的 %、%。 D、武漢吸納能力增強(qiáng)，城際置業(yè)逐漸增多。 按照規(guī)劃，陽邏 新城將打造成為武漢最具潛力的工業(yè)新城和宜居生活城，由目前城區(qū)面積 37 平方公里，人口 16 萬，到 2020年達(dá)到城區(qū)用地規(guī)模達(dá) 45 平方公里，人口 33 萬，到 2020 年，城區(qū)達(dá) 54 平方公里。 目前，新樓盤物業(yè)形態(tài)全部為多層或小高層。目前，該區(qū)域內(nèi)已聚集了城市廣場(chǎng)、佳陽 天河機(jī)場(chǎng)航空港，漢口北鐵路編組站，陽邏深水港、陽邏長(zhǎng)江大橋以及四通八達(dá)的高速公路網(wǎng)絡(luò)，使陽邏海、陸、空三位一體的交通優(yōu)勢(shì)明顯，物流樞紐發(fā)達(dá)，工業(yè)園的產(chǎn)品可以在這里很方便地運(yùn)往全國(guó)各地。 5）大企業(yè)遷入帶來潛在客源 企 /事業(yè) 行業(yè) 就業(yè)人口 規(guī)模 入駐時(shí)間 武漢鋼鐵公司 鋼鐵 計(jì)劃新增就業(yè)人口 萬 /年已有就業(yè)人口近 7 萬 占地面積 2100畝年銷售收入 120150 億 20202020 亞東水泥 水泥 就業(yè)人口 2000 人 占地 1041 畝、投資 2 億 20202020 北新建材 石膏板 就業(yè)人口 800 人 300 畝、一期投資 億 20202206 西門子 輸電配電 就業(yè)人口 3000 人 占地 120 畝投資 近 億歐元 20202020 陽邏國(guó)際集裝箱轉(zhuǎn)運(yùn)中心 港務(wù)物流 已就業(yè)人 口 萬人，計(jì)劃就業(yè)人口 2 萬。關(guān)心娛樂、配套及教育等問題。保利品牌的進(jìn)入給予他們一次實(shí)現(xiàn)自己居住愿景的機(jī)會(huì)。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目 開發(fā)速度，縮短項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期，減少資金占用時(shí)間和財(cái)務(wù)費(fèi)用，本項(xiàng)目計(jì)劃 2020 年 中旬 全面開工，計(jì)劃 2020 年底一期全部交付使用，其中一期的開發(fā)周期為 1 年半。稅后利潤(rùn)率為111976 萬元、稅后利潤(rùn)率為 %。 銷售利潤(rùn)分析 銷售額 總價(jià) 單價(jià) 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個(gè)， 40％可售 銷售額合計(jì) 693370 萬元 營(yíng)業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤(rùn) 149301 萬元 稅前成本利潤(rùn)率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤(rùn) 111976 萬元 稅后成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目銷售凈利率 % 本項(xiàng)目未來實(shí)現(xiàn)銷售額為 680050萬元、其中稅前利潤(rùn)為 149301萬元，稅前利潤(rùn)率為 %；扣除企業(yè)所得稅 317325 萬元后、稅后利潤(rùn)為111976 萬元，稅后利潤(rùn)率為 %。在土地費(fèi)用一定的情況下，保證工程質(zhì)量的同時(shí)，要控制好建設(shè)工程費(fèi)用，以保證項(xiàng)目 開發(fā)成功，保持項(xiàng)目良好的盈利性。 B、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)的對(duì)策 首先，公司在房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)形成了良好的品牌效應(yīng)。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目給水采用聯(lián)合供水，由柴泊湖水庫 聯(lián)合供水，水源為柴泊湖湖水。 □ 排水工程規(guī)劃 A、規(guī)劃原則 項(xiàng)目?jī)?nèi)采用雨污分流制，生活污水由污水管道收集后，分片處理排放。開閉所進(jìn)線電纜溝按規(guī)劃計(jì)入道路配套建設(shè)。住宅各門棟利用門禁建立公共 消防報(bào)警及收費(fèi)系統(tǒng)。圓夢(mèng)花園 項(xiàng)目將是一個(gè)充滿美好前景的開發(fā)項(xiàng) 目。根據(jù)該項(xiàng)目區(qū)塊控制性詳細(xì)規(guī)劃，該項(xiàng)目區(qū)內(nèi)雨水收集系統(tǒng)由雨水明溝、雨水管組成，室外雨污分流，室內(nèi)污水合流，設(shè)專用污水管。 表 11 車輛尾氣主要污染物預(yù)測(cè) 情況一覽表 污染物名稱 穩(wěn)定度 距離（ m） CO 0 50 100 200 300 400 500 600 A BC D E F NOX A BC D E F 由表 11 可以看出，在最不利擴(kuò)散的狀況下 (即 F 類穩(wěn)定度 )， CO 和 NOX的在 50米距離處地面軸線濃度分別為 ，均低于 GB30951996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》及其修改單 “二級(jí)標(biāo)準(zhǔn) ”規(guī)定的日平均濃度限值 (， mg/m3)，能 達(dá)標(biāo)排放。 營(yíng)業(yè)噪聲不穩(wěn)定，不連續(xù)。因此上述高噪聲設(shè)備的運(yùn)行對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)住戶及外環(huán)境的影響均較小。 固體 廢物影響評(píng)價(jià) 本項(xiàng)目產(chǎn)生的固體廢物主要是生活垃圾及隔油隔渣產(chǎn)生的廢油脂。建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)施工期間，可能對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生的影響主要有施工噪聲、粉塵揚(yáng)塵、建筑固體廢物及施工污水等。工地食堂應(yīng)使用液化石油氣或電炊具，不能使用燃油炊具。然后再與施工生活污水一起進(jìn)入市政管 道處理。 4）選擇棄土場(chǎng)不應(yīng)占用農(nóng)田，也不要靠近江河和水庫，最好選擇在 山坳或低洼地帶；棄土場(chǎng)的上游要設(shè)置導(dǎo)流溝。項(xiàng)目所在地評(píng)價(jià)區(qū)域環(huán)境空氣質(zhì)量良好。 固體廢棄物環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 該建設(shè)項(xiàng)目以居民住宅為主要功能，其產(chǎn)生的固體廢棄物主要 為各住戶居民及配套設(shè)施內(nèi)人群產(chǎn)生的生活垃圾，由當(dāng)?shù)丨h(huán)衛(wèi)部門進(jìn)行統(tǒng)一清運(yùn)。二期建設(shè)在落實(shí)施工期環(huán)境影響防治措施的前提下，不會(huì)對(duì)前期項(xiàng)目產(chǎn)生明顯的影響。 。本項(xiàng)目容積率不小于 ，以聯(lián)排住宅、高層住宅等形式為主，不屬于別墅的概念范疇，并且沒有占用耕地，因此符合相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的要求。為了打造良好的人居環(huán)境，項(xiàng)目建設(shè)過程中將對(duì)小區(qū)的綠化有詳細(xì)的規(guī)劃，綠化率達(dá)到 36％，對(duì)陸生生態(tài)環(huán)境的改善將起到積極作用。 項(xiàng)目建成后環(huán) 境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 水環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論 建設(shè)項(xiàng)目生活污水經(jīng)隔油隔渣、糞便污水經(jīng)三級(jí)化糞池處理經(jīng)市政管網(wǎng)達(dá)到陽邏污水處理廠的納污范圍，經(jīng)處理達(dá)標(biāo)后排入倒水河，不會(huì)對(duì)周圍水環(huán)境造成明顯的不良影響。 總之，在建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)期間，對(duì)周圍環(huán)境會(huì)產(chǎn)生一定影響， 將 盡可能通過加強(qiáng)管理、文明施 工的手段來減少建設(shè)期間施工對(duì)周圍環(huán)境的影響，從其它工地的經(jīng)驗(yàn)來看，只要做好上述措施，是可以把建設(shè)期間對(duì)環(huán)境的影響減少到較低的限度的，做到經(jīng)濟(jì)發(fā)展與環(huán)境保護(hù)的協(xié)調(diào)。在回填土堆放場(chǎng)、施工泥漿產(chǎn)生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨時(shí)沉沙池，含泥沙雨水、泥漿水經(jīng)沉沙池沉淀后排放。 8）加強(qiáng)回填土方堆放場(chǎng)的管理，制定土方表面壓實(shí)、定期噴水、覆蓋等措施；不需要的泥土，建筑材料棄渣及時(shí)運(yùn)走，不長(zhǎng)時(shí)間堆積。 施工期間噪聲防治措施 為使施工過程中產(chǎn)生的粉塵對(duì)周圍環(huán)境空氣的影響降低到最小程度，采取以下防護(hù)措施： 1）開挖、鉆孔和拆遷過程中，應(yīng)灑水使作業(yè)面保持一定的濕度；對(duì)施工場(chǎng)地內(nèi)松散、干涸的表土，也應(yīng)經(jīng)常灑水防止粉塵；回填土方時(shí)，在表層土質(zhì)干燥時(shí)應(yīng)適當(dāng)灑水，防止粉塵飛揚(yáng)。 (1) 生活垃圾應(yīng)實(shí)行袋裝收集。項(xiàng)目所引商鋪性質(zhì)、布局、營(yíng)業(yè)時(shí)間等都將對(duì)項(xiàng)目周邊地區(qū)形成影響，因此，項(xiàng)目應(yīng)加強(qiáng)對(duì)商業(yè)店鋪營(yíng)運(yùn)的規(guī)范管理，對(duì)商業(yè)店鋪經(jīng)營(yíng)位置進(jìn)行合理布局，采取隔聲降噪措施強(qiáng)化其內(nèi)部隔聲；嚴(yán)格管理，規(guī)定營(yíng)業(yè)時(shí)間，商鋪早上不宜開業(yè)過早，商鋪晚上 10 點(diǎn)后停止?fàn)I業(yè)。 噪聲影響分析 （ 1）設(shè)備運(yùn)行噪聲影響分析 本項(xiàng)目產(chǎn)生噪聲的設(shè)備主要有：水泵、風(fēng)機(jī)等，各類設(shè)備的噪聲源強(qiáng)及治理措施： （ 1）水泵治理措施：選擇質(zhì)量好、低噪聲的水泵，各類水泵放置于地下設(shè)備房?jī)?nèi)，并對(duì)水泵房采取適應(yīng)的減振、隔聲。 （ 2）居民廚房油煙及燃?xì)猓? 本項(xiàng)目居民廚房油煙通過家庭式抽油煙機(jī)由內(nèi)置煙井引至樓頂排放，通過大氣的稀釋擴(kuò)散，對(duì)大氣環(huán)境不會(huì)產(chǎn)生明顯影響。 本項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期日污水排放量最大為 ，僅占陽邏污水處理廠處理規(guī)模的 ％，項(xiàng)目對(duì)其影響將非常小。隨著城市人口的遷移和大型企事業(yè)單位的遷入，為項(xiàng)目帶來了豐富的客戶資源，加之保利品牌在武漢的良好聲譽(yù)及市場(chǎng)號(hào)召力、本項(xiàng)目未來的發(fā)展前景非常樂觀。 D、 廣播系統(tǒng)：含各獨(dú)立建筑廣播系統(tǒng)、廣場(chǎng)背景音樂系統(tǒng)、音樂噴泉合成圓區(qū)廣播系統(tǒng)。 室內(nèi)配電根據(jù)建筑功能按每平方計(jì)算。 地塊南側(cè)柴泊大道上鋪設(shè)有 DN1500 污水管，可作為本區(qū)污水管出口。 B、 水量的確定 用水量：根據(jù)《建筑給水排水設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB50015— 2020）制定的各項(xiàng)用水定額及《城市居民生活用水量標(biāo)準(zhǔn)》（ GB/T 503312002），項(xiàng)目的用水量預(yù)測(cè)及分配情況見 下： 人用： 總?cè)藬?shù)（ 150300）升 /天為日總供水量 總?cè)藬?shù)為 47635 人 人供水量按上限計(jì)算為 47635 300= 噸 經(jīng)營(yíng)用： 類別 單位 日最大 容量 用水標(biāo)準(zhǔn) 最大日用水量（ m3） 商 業(yè) 平方米 73940 其次，在設(shè)計(jì)階段，通過公司豐富的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和領(lǐng)先的設(shè)計(jì)理念 ，在產(chǎn)品優(yōu)化上加大力度，使產(chǎn)品特點(diǎn)突出，從而降低銷售風(fēng)險(xiǎn)。這些變化可能對(duì)本項(xiàng)目未來的銷售構(gòu)成一定的威脅。通過表中的分析，本項(xiàng)目的內(nèi)部收益 率為 %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為 萬元，靜態(tài)投資回收期 年，動(dòng)態(tài)投資回收期為 年。 銷售額 總價(jià) 單價(jià) 其中：住宅 680050 3350 底商 7000 7000 商業(yè) 5000 5000 地下室 1320 6 6萬 /個(gè)， 40％可售 銷售額合計(jì) 693370 萬元 營(yíng)業(yè)稅 39037 萬元 稅前利潤(rùn) 149301 萬元 稅前成本利潤(rùn)率 % 企業(yè)所得稅 37325 萬元 稅后利潤(rùn) 111976 萬元 稅后成本利潤(rùn)率 % 項(xiàng)目銷售凈利率 % 項(xiàng)目銷售預(yù)測(cè) 根據(jù)目前武漢市的實(shí)際銷售情況及項(xiàng)目入市時(shí)間分析、受陽邏開發(fā)及人口遷移的影響、加之保利地產(chǎn)一貫良好的市場(chǎng)聲譽(yù)及產(chǎn)品銷售 速度，考慮到武漢消費(fèi)者對(duì)于保利產(chǎn)品良好的接受能力。 第六部分：投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算 單價(jià)＝總價(jià) /可售面積 總價(jià) 單價(jià) 備注 一、土地成本 取得價(jià)格 32900 160 契稅 1316 6 按 4％計(jì)算 小計(jì) 34216 167 二、前期費(fèi)用 勘探設(shè)計(jì) 11000 50 按建筑面積 50 元 /平方米計(jì)算 臨水臨電 500 2 按 500 萬元估算 小計(jì) 11500 56 三、建安工程 土建安裝 339800 1658 其中：住宅 306000 1500 含公共裝修，按 1500 元 /平方米 商業(yè) 1800 1800 按單價(jià) 1800 元 /平方米計(jì)算 教育及配套 1200 1200 按單價(jià) 1200 元 /平方米計(jì)算 地下室 30800 2200 按單價(jià) 2200 元 /平方米計(jì) 工程監(jiān)理費(fèi) 1980 9 按總建筑面積 9元 /平方米 質(zhì)檢監(jiān)測(cè)費(fèi)