某地產(chǎn)營銷課件營銷會后資料-文庫吧資料
2025-02-22 04:17本頁面
【正文】 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標準為：車庫面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導航 2個工具、 7張圖紙、 5個表格 2個工具 產(chǎn)品庫預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標對比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標表） ? 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 建筑風格 肆 47 風格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國家（民族）分：中國風格、日本風格、新加坡風格、英國風格、法國風格、美國風格等； 按地區(qū)分：歐陸風格、歐美風格、地中海式風格、澳洲風格、非洲風格、拉丁美洲風格等。 會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫 （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風險低。（可利用總圖預(yù)案指標求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計七劍 ?用足指標 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標 “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 ?考慮未來事件對房價的影響。 —考慮價格時間修正時，注意事件間對價格影響應(yīng)相對獨立。 需要實時修正模型中一些評價指標、權(quán)重和未來事件。 —樓盤質(zhì)素的評價指標和權(quán)重及評價須謹慎客觀。 ? 小結(jié) 運用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認識偏差可能變成數(shù)字游戲。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說明 價格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價影響 房價上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房價格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房價格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 500元 /平米（樂觀估計） 500 40％ 綠色 *藍色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計） 300 50％ 綠色 *藍色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對房價的拉升： 100元 /平米（保守估計） 100 10％ 綠色 *藍色（ 10） 綜合所有事件對房價影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對可比樓盤質(zhì)素評分和價格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對房價的影響（確定未來事件、事件對房價影響浮動程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計算 綜上，可比樓盤對比定價和未來事件影響定價得到本案價格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項目一期定價、市場變化等決策難度高的項目。 假設(shè)有若干相互獨立的事件 （這些事件相互之間對房價的影響不會產(chǎn)生重疊。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護） 物業(yè)收費是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評分？ 35 如何考慮價格的時間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計算出當前時點下的樓盤價格。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。 如地段這個指標，某個樓盤表現(xiàn)絕對的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標上評分 都相對其表現(xiàn)進行。其中單項評分5分，表示樓盤該指標的評判結(jié)果越好。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項指標的含義和評價依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標 評價有指標含義。 —— 然后帶入項目的質(zhì)素分 Xf，得出項目售價 Yf。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對系列關(guān)鍵指標可進行評分。 可比樓盤量化比較定價的原理 32 ?如下圖所示 —— 樓盤的價格和其本身質(zhì)素是存在一定關(guān)系的。其次對可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價與評判因素評分值的數(shù)學關(guān)系，將這樣數(shù)學模型套用到目標樓盤，尋求目標樓盤售價 。 CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量 也列入考核 29 五：龍湖特色營銷管理 營銷與研發(fā)跨專業(yè)配合
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