【正文】 Y－樓價， X－樓盤質素評分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。 –參照指標示意采用 15分進行評分。 –實際評價時，每項指標按照相互對比評分。 項目評估指標 指標示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設施 靠近優(yōu)質的幼兒園、小學、中學等教育設施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設施 城鎮(zhèn)基礎配套完善：供排水、供電、供氣等。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項目是半年以后才開盤呢？如何修正時間的因素呢？ – 未來事件期望值修正。比方說，在考慮隨著時間因素房價上漲的時候就不能考慮因為道路修通造成房價上漲的因素） – 按照未來事件對房價影響的期望值對房價進行時間的修正?；驘o經濟模型指標參考情況下的定價 。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評分客觀 。否則將極大影響模型準確性。 ?未來事件相對獨立。 建議：謹慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學，有理論支撐。 38 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項目研發(fā)階段決定了項目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 總圖決定了景觀的構架與格局。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴大優(yōu)質資源戶型比例 ，擴大溢價范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴格控制物管用房、會所、垃圾站、居委會等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產品和組團復制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會所幼兒園等配套設施復制成熟模塊 44 （ 莫問劍 ） 控制地庫 “ 地下黃金 ” 同一個地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點 100米范圍內不應設置第二出入口。 古典主義風格：古希臘建筑風格、古羅馬建筑風格、 歐洲中世紀建筑風格、文藝復興建筑風格； 新古典主義建筑風格； 現(xiàn)代評論風格； 后現(xiàn)代主義風格； 哥特式、巴洛克、洛可可、木條式、園林風格、概念式風格 …… 48 風格的分類 ? 很難從建筑的角度分類 ? 目前市場上的項目沒有典型風格的建筑 從市場的角度分類 ? 風格的氣質及特點 ? 風格的建筑語言和符號元素 ? 風格的運用（如何傳遞項目價值） 49 銷售中心的布置 伍 50 目錄 ? 背景： ? 臨時售樓處建設原因及適用范圍 ? 臨時售樓處現(xiàn)狀及影響 ? 模塊化售樓處解決策略 ? 成果說明： ? 模塊說明 ? 功能詳解 ? 立面及模型照片 ? 總平面建議 ? 成本控制說明 51 臨時售樓處建設原因 適用范圍 ? 建設原因 ? 臨時售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產品體驗、為售樓行動提供載體的作用，往往是在實體區(qū)域未完工時、為盡快達成銷售而建的臨時建筑。 成果說明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當?shù)仄骄娇刂?，單方參?2023元 /㎡ ，總價控制在 100萬以內 ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進行控制，總價控制在 75萬以內 ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進行控制，總價控制在 48萬以內 ? 總價控制在 223萬元以內。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :56:2721:56:27March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 。 2023年 3月 7日星期二 9時 56分 27秒 21:56:277 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :56:2721:56:27March 7, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 7日星期二 9時 56分 27秒 21:56:277 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 7日星期二 下午 9時 56分 27秒 21:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 7日星期二 9時 56分 27秒 21:56:277 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強