某地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)課件營(yíng)銷(xiāo)會(huì)后資料-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 升溢價(jià)空間。 ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 —考慮價(jià)格時(shí)間修正時(shí)，注意事件間對(duì)價(jià)格影響應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。 —樓盤(pán)質(zhì)素的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評(píng)價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識(shí)偏差可能變成數(shù)字游戲。 假設(shè)有若干相互獨(dú)立的事件 （這些事件相互之間對(duì)房?jī)r(jià)的影響不會(huì)產(chǎn)生重疊。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。其中單項(xiàng)評(píng)分5分，表示樓盤(pán)該指標(biāo)的評(píng)判結(jié)果越好。 —— 然后帶入項(xiàng)目的質(zhì)素分 Xf，得出項(xiàng)目售價(jià) Yf。 可比樓盤(pán)量化比較定價(jià)的原理 32 ?如下圖所示 —— 樓盤(pán)的價(jià)格和其本身質(zhì)素是存在一定關(guān)系的。 CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量 也列入考核 29 五：龍湖特色營(yíng)銷(xiāo)管理 營(yíng)銷(xiāo)與研發(fā)跨專(zhuān)業(yè)配合 編號(hào) 名稱(chēng) 1 龍湖總圖研究的經(jīng)驗(yàn) 2 臨時(shí)售樓處 3 戶(hù)型評(píng)價(jià)定性研究 4 龍湖意向客戶(hù)關(guān)鍵觸點(diǎn)研究報(bào)告 5 龍湖集團(tuán)戶(hù)外和平面廣告測(cè)試研究報(bào)告 6 營(yíng)銷(xiāo)精英應(yīng)對(duì)關(guān)鍵觸點(diǎn)的武器庫(kù) 7 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 8 營(yíng)銷(xiāo)路書(shū) 9 可比樓盤(pán)量化定價(jià) 30 可比樓盤(pán)量化比較定價(jià) 貳 31 ? 可比樓盤(pán)量化對(duì)比法原理： – 近似于市場(chǎng)比較法。 25 景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)管理人員架構(gòu) 概念方案 公司級(jí)評(píng)審 方案 公司級(jí)評(píng)審 擴(kuò)初 施工圖 景觀研發(fā) 現(xiàn)場(chǎng)管理 小組評(píng)定 景觀工程師 景觀設(shè)計(jì)與現(xiàn)場(chǎng)管理人員架構(gòu)情況 26 景觀后期養(yǎng)護(hù)及管理模式 龍湖的后期養(yǎng)護(hù)： ，委托給一家專(zhuān)業(yè)綠化公司； 。團(tuán)隊(duì)成員相對(duì)固定，以保證每個(gè)項(xiàng)目的均好。 ?且所掛衣物皆為品牌衣物，如： AF， Paul Smith 等。 ?根據(jù)其功能性的不同，以紅酒、堅(jiān)果、糖果罐、鮮花、點(diǎn)心、水果等進(jìn)行包裝。 ?虎皮地毯、真皮沙發(fā)椅，復(fù)古的臺(tái)燈、墻紙、壁畫(huà)、筆筒無(wú)不體現(xiàn)出主人身份的尊貴和品位。 ?廚房設(shè)計(jì)各色廚具一應(yīng)俱全； ?橄欖油、調(diào)味料、意大利面等準(zhǔn)備齊全，琳瑯滿(mǎn)目，按居家習(xí)慣擺放整齊； ?逼真的蔬菜模型散落在水池里，儼然一幅居家圖。 ?拒絕瑕疵，只有無(wú)盡的完美。 ?尚在門(mén)口，就聞到家的味道。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設(shè)置簡(jiǎn)約不繁復(fù)，主要以四口之家做場(chǎng)景設(shè)置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來(lái)的劣質(zhì)感。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細(xì)節(jié)皆圍繞著兒子的愛(ài)好展開(kāi)。 ?露臺(tái)和陽(yáng)臺(tái)根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設(shè)置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 ?男主人的衣服簡(jiǎn)單整潔，女主人的衣服亮麗豐富，皮鞋、皮包一應(yīng)俱全。 這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長(zhǎng)的單位，但隨著隨著情況變化，當(dāng)初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 28 置業(yè)顧問(wèn)激勵(lì) ?職業(yè)顧問(wèn)晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問(wèn)等級(jí)設(shè)定； ?職業(yè)顧問(wèn)月度、季度考核； ?職業(yè)顧問(wèn)行為考核。 ? 市場(chǎng)比較法： – 指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類(lèi)似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類(lèi)似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。通過(guò)個(gè)樓盤(pán)質(zhì)素得分和其樓價(jià) Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線(xiàn)型回歸方程。 –參照指標(biāo)示意采用 15分進(jìn)行評(píng)分。 項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo)示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項(xiàng)目是半年以后才開(kāi)盤(pán)呢？如何修正時(shí)間的因素呢？ – 未來(lái)事件期望值修正。或無(wú)經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià) 。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤(pán) ?模型建立、評(píng)分客觀 。 ?未來(lái)事件相對(duì)獨(dú)立。 38 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導(dǎo)航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 44 （ 莫問(wèn)劍 ） 控制地庫(kù) “ 地下黃金 ” 同一個(gè)地塊的車(chē)庫(kù)與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn) 100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。 成果說(shuō)明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說(shuō)明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內(nèi)，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當(dāng)?shù)仄骄娇刂?，單方參?2023元 /㎡ ，總價(jià)控制在 100萬(wàn)以?xún)?nèi) ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 75萬(wàn)以?xún)?nèi) ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 48萬(wàn)以?xún)?nèi) ? 總價(jià)控制在 223萬(wàn)元以?xún)?nèi)。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 :56:2721:56:27March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 7日星期二 9時(shí) 56分 27秒 21:56:277 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :56:2721:56Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 7日星期二 下午 9時(shí) 56分 27秒 21:56: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升
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