某地產(chǎn)營(yíng)銷課件營(yíng)銷會(huì)后資料(存儲(chǔ)版)
【正文】 免重復(fù)錯(cuò)題 ? 配以不同立面形式進(jìn)行組合，具有相對(duì)靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過(guò)壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復(fù)利用的可能性 背景 54 模塊說(shuō)明 —— 平面 成果說(shuō)明 55 模塊說(shuō)明 面積控制 ?面積控制及指導(dǎo)原則： – 面積控制在 500㎡ 以下 – 不均勻使用內(nèi)裝成本 – 符合人氣營(yíng)造的需求 售樓處 項(xiàng)目 面積（㎡） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計(jì)算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計(jì) 配套 （約 170㎡ ） 服務(wù) （約 90㎡ ） 水吧臺(tái) 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計(jì) 辦公庫(kù)房 （約 80㎡ ） 地產(chǎn)辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產(chǎn)更衣室 收銀檔案室 銷售庫(kù)房 客服辦公室 物業(yè)儲(chǔ)藏室 設(shè)備室 水吧庫(kù)房 保潔工具間 走道 小計(jì) 約 500㎡ 總計(jì) 成果說(shuō)明 56 功能詳解 平面特點(diǎn) 1. 面積減少到 500㎡ 以內(nèi)； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開(kāi)闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計(jì)，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對(duì)更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動(dòng)外墻的位置，形成半室外空間。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計(jì)七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競(jìng)星劍 ?控制地庫(kù) 莫問(wèn)劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來(lái)事件。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說(shuō)明 價(jià)格浮動(dòng)值 事件概率 該概率下事件對(duì)房?jī)r(jià)影響 房?jī)r(jià)上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 150元上漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 500元 /平米（樂(lè)觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過(guò)對(duì)可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響（確定未來(lái)事件、事件對(duì)房?jī)r(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤對(duì)比定價(jià)和未來(lái)事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對(duì)的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評(píng)分 都相對(duì)其表現(xiàn)進(jìn)行。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對(duì)系列關(guān)鍵指標(biāo)可進(jìn)行評(píng)分。 27 營(yíng)銷費(fèi)用管理 2 0 %3 5 %4 5 %第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 1 第 第 第 第 第 第0 2 0 2 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 5 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 6 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 7 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 3 第 第 第 第 第 第 第 第0 2 0 4 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第 第第 第 第 第 第 第 第新公司的前 2個(gè)項(xiàng)目，按預(yù)計(jì)簽約額的 3%控制（如項(xiàng)目總貨值小于 10億，可按總貨值的 4%控制）；其余項(xiàng)目按預(yù)計(jì)簽約額的 2%控制（即預(yù)計(jì)簽約額 2%）。體驗(yàn)中心是一個(gè)由營(yíng)銷牽頭，設(shè)計(jì)、成本、工程相配合的一個(gè)專注于銷售示范區(qū)的專業(yè)團(tuán)隊(duì)。 20 樣板間 ——衛(wèi)生間 樣板房 ——露臺(tái) 樣板間 ——衣帽間 ?一共四個(gè)衛(wèi)生間，按其功能設(shè)計(jì)風(fēng)格各異； ?客用衛(wèi)生間以功能性為主，兒子及女兒搭配其房間風(fēng)格，從配飾到墻紙均與房間風(fēng)格統(tǒng)一；
醫(yī)療健康相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1