某地產(chǎn)_特色營(yíng)銷培訓(xùn)-閱讀頁
2025-02-26 15:07本頁面
【正文】 漲（平均最大漲幅） 150 30％ 45 中 Y(V2) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 100元的速度上漲（中等漲幅） 100 60％ ＝ 100*60％（ 60） 低 Y(V3) 商品房?jī)r(jià)格以每季度 50元的速度上漲（最低漲幅） 50 10％ ＝ 50*10％（ 5） 重大市政配套 Y（ S） 高 Y（ S1） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 500元 /平米（樂觀估計(jì)） 500 40％ 綠色 *藍(lán)色（ 200） 中 Y（ S2） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 300元 /平米（正常預(yù)計(jì)） 300 50％ 綠色 *藍(lán)色（ 150） 低 Y（ S3） 朝天門大橋修通對(duì)房?jī)r(jià)的拉升： 100元 /平米（保守估計(jì)） 100 10％ 綠色 *藍(lán)色（ 10） 綜合所有事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值 ∑Y（ V）、 Y（ S） 470 36 第一步 第二步 第三步 Phase 1 – 通過對(duì)可比樓盤質(zhì)素評(píng)分和價(jià)格的回歸，找到公式 Y＝ a+BX – 將本案的質(zhì)素得分 Xf，帶入公式， 則 Yf＝ a+B * Xf – 考慮一些未來事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響（確定未來事件、事件對(duì)房?jī)r(jià)影響浮動(dòng)程度、事件發(fā)生概略），則 Y= Yf+ Y（ V） +Y（ S） ∑ Y（ V）、 Y（ S）的計(jì)算 綜上，可比樓盤對(duì)比定價(jià)和未來事件影響定價(jià)得到本案價(jià)格 P Xf Yf 本案 37 適用范圍 ： ?拿地前預(yù)案、新項(xiàng)目一期定價(jià)、市場(chǎng)變化等決策難度高的項(xiàng)目。 缺陷 ： ?受主觀打分影響較大，因主觀認(rèn)識(shí)偏差可能變成數(shù)字游戲。 ? 小結(jié) 運(yùn)用該模型必須要求有： ?可比樓盤 。 —樓盤質(zhì)素的評(píng)價(jià)指標(biāo)和權(quán)重及評(píng)價(jià)須謹(jǐn)慎客觀。 需要實(shí)時(shí)修正模型中一些評(píng)價(jià)指標(biāo)、權(quán)重和未來事件。 —考慮價(jià)格時(shí)間修正時(shí)，注意事件間對(duì)價(jià)格影響應(yīng)相對(duì)獨(dú)立。 ?考慮未來事件對(duì)房?jī)r(jià)的影響。 解讀總圖之“七劍” 叁 39 目錄 ? 劍指總圖 定性之言 ? 總圖七劍 詳解 ? 七劍導(dǎo)航 工具與圖表 40 劍指總圖 定性之言： ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段決定了項(xiàng)目總貨值的 90%，那么總圖階段就已決定了總貨值的 80%。 ? 總圖決定了景觀的構(gòu)架與格局。 （ 由龍劍 ） 貨值最大化 “ 肚里有貨 ” 不平衡使用容積率，是提高貨值的有效辦法，做總圖之前要進(jìn)行業(yè)態(tài)組合比例模型推演。 資源利用最大化 ,盡可能多的擴(kuò)大優(yōu)質(zhì)資源戶型比例 ，擴(kuò)大溢價(jià)范圍 盡可能開發(fā)不占容積率的地上和地下空間，變?yōu)榭射N售面積 43 （ 天瀑劍 ）復(fù)制模式 “ 拿來主意” （ 舍神劍 ） 配套用房最小化 “ 削減龍?zhí)?” 嚴(yán)格控制物管用房、會(huì)所、垃圾站、居委會(huì)等配套建筑面積，并盡量放到地下層，不占用容積率。 如： 大城小院 系列、弗萊明哥系列、 郡系列、 滟瀾系列、香醍系列、星座系列等 使用模塊產(chǎn)品和組團(tuán)復(fù)制 如：西班牙大院、七合圍院、高 TOWN 會(huì)所幼兒園等配套設(shè)施復(fù)制成熟模塊 44 （ 莫問劍 ） 控制地庫 “ 地下黃金 ” 同一個(gè)地塊的車庫與人行入口盡量歸一，便于物業(yè)減少管理人數(shù)， 以入口為原點(diǎn) 100米范圍內(nèi)不應(yīng)設(shè)置第二出入口。 建筑風(fēng)格 肆 47 風(fēng)格的分類 （民族）和地區(qū)分 按國(guó)家（民族）分：中國(guó)風(fēng)格、日本風(fēng)格、新加坡風(fēng)格、英國(guó)風(fēng)格、法國(guó)風(fēng)格、美國(guó)風(fēng)格等； 按地區(qū)分：歐陸風(fēng)格、歐美風(fēng)格、地中海式風(fēng)格、澳洲風(fēng)格、非洲風(fēng)格、拉丁美洲風(fēng)格等。 銷售中心的布置 伍 50 目錄 ? 背景： ? 臨時(shí)售樓處建設(shè)原因及適用范圍 ? 臨時(shí)售樓處現(xiàn)狀及影響 ? 模塊化售樓處解決策略 ? 成果說明： ? 模塊說明 ? 功能詳解 ? 立面及模型照片 ? 總平面建議 ? 成本控制說明 51 臨時(shí)售樓處建設(shè)原因 適用范圍 ? 建設(shè)原因 ? 臨時(shí)售樓處具有展示企業(yè)形象，為客戶提供產(chǎn)品體驗(yàn)、為售樓行動(dòng)提供載體的作用，往往是在實(shí)體區(qū)域未完工時(shí)、為盡快達(dá)成銷售而建的臨時(shí)建筑。 成果說明 57 模塊方案包括： 立面 屋頂平面 鐘樓配件 58 成本控制說明 ? 新建售樓處土建面積控制在 500 ㎡ 內(nèi)，其中精裝面積約420 ㎡ ? 土建成本按照當(dāng)?shù)仄骄娇刂?，單方參?2023元 /㎡ ，總價(jià)控制在 100萬以內(nèi) ? 按照硬裝 1750元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 75萬以內(nèi) ? 按照軟裝 1150元 /㎡ 進(jìn)行控制，總價(jià)控制在 48萬以內(nèi) ? 總價(jià)控制在 223萬元以內(nèi)。 THE END 60 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 , March 6, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :05:4720:05Mar236Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 :05:4720:05:47March 6, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見青山。 。 2023年 3月 6日星期一 8時(shí) 5分 47秒 20:05:476 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 , March 6, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 :05:4720:05Mar236Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無限完美。 :05:4720:05:47March 6, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 。 2023年 3月 6日星期一 8時(shí) 5分 47秒 20:05:476 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 , March 6, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :05:4720:05Mar236Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 6日星期一 下午 8時(shí) 5分 47秒 20:05: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 6日星期一 8時(shí) 5分 47秒 20:05:476 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要
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