某地產(chǎn)_特色營(yíng)銷培訓(xùn)-文庫(kù)吧資料
2025-02-20 15:07本頁(yè)面
【正文】 任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 每增加一個(gè)出入口，就至少增加 6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安 每月的費(fèi)用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000元 兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通 ，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 ； （ 競(jìng)星劍 ） 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車柱庫(kù)網(wǎng)，控制車庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為：庫(kù)車面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導(dǎo)航 2個(gè)工具、 7張圖紙、 5個(gè)表格 2個(gè)工具 產(chǎn)品庫(kù)預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） ? 入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 會(huì)所應(yīng)布置在沿街位置，便于對(duì)外經(jīng)營(yíng)，總圖報(bào)建時(shí)，會(huì)所要標(biāo)注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫(kù) （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進(jìn)行復(fù)制，速度快，風(fēng)險(xiǎn)低。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計(jì)七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 競(jìng)星劍 ?控制地庫(kù) 莫問(wèn)劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽(yáng)臺(tái)不計(jì)面積的政策，提供更多可帶來(lái)溢價(jià)的贈(zèng)送面積，驗(yàn)收后修成房間，有效增加實(shí)際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈(zèng)送給客戶，帶來(lái)銷售溢價(jià)，驗(yàn)收后將墊層清除，改為房間。 ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 38 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考 優(yōu)點(diǎn)： ?同樣是和周邊樓盤、競(jìng)盤比較定價(jià)，相對(duì)科學(xué)，有理論支撐。 ?未來(lái)事件相對(duì)獨(dú)立。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評(píng)分客觀 。 ?不能完全覆蓋市場(chǎng)方面的影響?；驘o(wú)經(jīng)濟(jì)模型指標(biāo)參考情況下的定價(jià) 。比方說(shuō)，在考慮隨著時(shí)間因素房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候就不能考慮因?yàn)榈缆沸尥ㄔ斐煞績(jī)r(jià)上漲的因素） – 按照未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項(xiàng)目是半年以后才開盤呢？如何修正時(shí)間的因素呢？ – 未來(lái)事件期望值修正。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來(lái)是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來(lái)前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 項(xiàng)目評(píng)估指標(biāo) 指標(biāo)示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。 –實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，每項(xiàng)指標(biāo)按照相互對(duì)比評(píng)分。 –參照指標(biāo)示意采用 15分進(jìn)行評(píng)分。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價(jià) Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房?jī)r(jià) Yf＝ a+BXf 房?jī)r(jià) P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計(jì)算公式如下 Y－樓價(jià)， X－樓盤質(zhì)素評(píng)分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。通過(guò)各樓盤質(zhì)素得分和其樓價(jià) Y，運(yùn)用最小二乘法建立一元線型回歸方程。通過(guò)線型回歸的方法可以發(fā)現(xiàn)：房?jī)r(jià)（ Y）和自身質(zhì)素（ X）間有 Y＝ a+BX的關(guān)系。 ? 市場(chǎng)比較法： – 指與估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標(biāo)樓盤類似，具有較強(qiáng)可比性的項(xiàng)目。 CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量 也列入考核 29 五：龍湖特色營(yíng)銷管理 營(yíng)銷與研發(fā)跨專業(yè)配合 編號(hào) 名稱 1 龍湖總圖研究的經(jīng)驗(yàn) 2 臨時(shí)售樓處 3 戶型評(píng)價(jià)定性研究 4 龍湖意向客戶關(guān)鍵觸點(diǎn)研究報(bào)告 5 龍湖集團(tuán)戶外和平面廣告測(cè)試研究報(bào)告 6 營(yíng)銷精英應(yīng)對(duì)關(guān)鍵觸點(diǎn)的武器庫(kù) 7 項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 8 營(yíng)銷路書 9 可比樓盤量化定價(jià) 30 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 27 營(yíng)銷費(fèi)用管理 2 0 %3 5 %4 5 %第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 1 第 第 第 第 第
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