某地產(chǎn)_特色營(yíng)銷培訓(xùn)(文件)
【正文】 問(wèn)年。 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。它具有以下特點(diǎn)： ? 速度要求快 [時(shí)間 ] ? 品質(zhì)要求高 [質(zhì)量 ] ? 單價(jià)高但使用壽命短 [成本 ] ? 適用范圍 ? 適用：預(yù)售條件相對(duì)寬松，或?qū)嶓w建筑難以滿足積客或銷售要求的項(xiàng)目 ? 注：預(yù)售條件對(duì)形象進(jìn)度要求較高，建議利用商業(yè)或會(huì)所兼作售樓處 背景 52 現(xiàn)狀 影響 ? 設(shè)計(jì) ? 常規(guī)的設(shè)計(jì)周期通常無(wú)法滿足項(xiàng)目進(jìn)度要求 ? 緊縮設(shè)計(jì)周期，無(wú)法保證設(shè)計(jì)質(zhì)量，為后期施工帶來(lái)隱患 ? 設(shè)計(jì)不完善可能導(dǎo)致成本的增加 ? 采購(gòu) ? 建設(shè)時(shí)間短，常規(guī)采購(gòu)周期無(wú)法滿足進(jìn)度要求 ? 緊縮采購(gòu)周期，供貨無(wú)法保證需求 ? 訂貨時(shí)間過(guò)緊，帶來(lái)采購(gòu)成本的增加 ? 使用期限 ? 臨時(shí)售樓處使用周期短，使用后基本拆除，可再次利用材料少 ?影響時(shí)間 ?售樓處的設(shè)計(jì)、采購(gòu)與建設(shè)成為關(guān)鍵路徑，不優(yōu)化此路徑則會(huì)影響項(xiàng)目進(jìn)度 ?影響質(zhì)量 ?成果質(zhì)量主要受項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)及分供方影響，不容易達(dá)成效果穩(wěn)定，或需要花大量精力保證效果 ?影響成本 ?成本升高，且此部分成本并未帶來(lái)額外的利潤(rùn) 背景 53 解決策略 ? 時(shí)間 ? 制作臨時(shí)售樓處方案模塊，使新項(xiàng)目能夠拿來(lái)就用，節(jié)約設(shè)計(jì)周期 ? 固化精裝及軟裝方案，對(duì)材料及家具的種類和數(shù)量進(jìn)行預(yù)算，可提前進(jìn)行采購(gòu)，節(jié)約采購(gòu)周期 ? 質(zhì)量 ? 將成熟的平面布局和功能固化，避免重復(fù)錯(cuò)題 ? 配以不同立面形式進(jìn)行組合，具有相對(duì)靈活性 ? 成本 ? 減少因周期短而造成的成本增加 ? 通過(guò)壓縮模塊面積，減少土建、精裝和軟裝的成本 ? 探討可重復(fù)利用的可能性 背景 54 模塊說(shuō)明 —— 平面 成果說(shuō)明 55 模塊說(shuō)明 面積控制 ?面積控制及指導(dǎo)原則： – 面積控制在 500㎡ 以下 – 不均勻使用內(nèi)裝成本 – 符合人氣營(yíng)造的需求 售樓處 項(xiàng)目 面積（㎡） 裝修標(biāo)準(zhǔn) 主廳 （約 330㎡ ） 迎賓接待區(qū) 高檔精裝 （約 420㎡ ） 門廊（按一半計(jì)算） 沙盤區(qū) 投影區(qū) 洽談區(qū) 小計(jì) 配套 （約 170㎡ ） 服務(wù) （約 90㎡ ） 水吧臺(tái) 衛(wèi)生間 收銀室 6 銷控室 20 小計(jì) 辦公庫(kù)房 （約 80㎡ ） 地產(chǎn)辦公室 16 普通裝修 （約 80 ㎡ ） 地產(chǎn)更衣室 收銀檔案室 銷售庫(kù)房 客服辦公室 物業(yè)儲(chǔ)藏室 設(shè)備室 水吧庫(kù)房 保潔工具間 走道 小計(jì) 約 500㎡ 總計(jì) 成果說(shuō)明 56 功能詳解 平面特點(diǎn) 1. 面積減少到 500㎡ 以內(nèi)； 2. 在入口處增加品牌展示區(qū)； 3. 保留入口處較為開(kāi)闊的序列感，但面積縮減； 4. 將次入口布置在端頭，有利于提高投影區(qū)的利用率，并使沙發(fā)座洽談區(qū)趨于完整； 5. 保留衛(wèi)生間的弧形設(shè)計(jì)，模塊化； 6. 辦公區(qū)相對(duì)更加緊湊； 7. 具有一定的靈活性，可根據(jù)氣候的不同靈活移動(dòng)外墻的位置，形成半室外空間。 每增加一個(gè)出入口，就至少增加 6個(gè)保安（三班倒），例如在成都，每個(gè)保安 每月的費(fèi)用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000元 兩個(gè)相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對(duì)，便于兩個(gè)相鄰地塊人員的步行交通 ，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 ； （ 競(jìng)星劍 ） 贈(zèng)綠規(guī)劃和底層挖掘 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫(kù)抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車柱庫(kù)網(wǎng)，控制車庫(kù)面積，標(biāo)準(zhǔn)為：庫(kù)車面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導(dǎo)航 2個(gè)工具、 7張圖紙、 5個(gè)表格 2個(gè)工具 產(chǎn)品庫(kù)預(yù)案推演模型（見(jiàn)附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對(duì)比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） ? 入口及地庫(kù)平面分析圖（含地庫(kù)面積指標(biāo)分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級(jí)業(yè)態(tài)的價(jià)格，提升溢價(jià)空間。 ? 若項(xiàng)目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價(jià)的參考 優(yōu)點(diǎn)： ?同樣是和周邊樓盤、競(jìng)盤比較定價(jià)，相對(duì)科學(xué)，有理論支撐。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。 ?不能完全覆蓋市場(chǎng)方面的影響。比方說(shuō)，在考慮隨著時(shí)間因素房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候就不能考慮因?yàn)榈缆沸尥ㄔ斐煞績(jī)r(jià)上漲的因素） – 按照未來(lái)事件對(duì)房?jī)r(jià)影響的期望值對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行時(shí)間的修正。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來(lái)是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來(lái)前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購(gòu)物中心、餐飲娛樂(lè)等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 –實(shí)際評(píng)價(jià)時(shí)，每項(xiàng)指標(biāo)按照相互對(duì)比評(píng)分。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價(jià) Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房?jī)r(jià) Yf＝ a+BXf 房?jī)r(jià) P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計(jì)算，如何檢驗(yàn)公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb??????
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