【正文】 ?項目同一期銷售價格變化情況 ?由于市場環(huán)境及產(chǎn)品優(yōu)劣勢不同，價格變化沒有可循規(guī)律，但價格的小幅度，多頻次提升，可以很好的提升銷售效果； 推售策略 本項目推售原則： 分批銷售、多次開盤－每批快速銷售、制造稀缺感 每批產(chǎn)品線豐富、減少客戶流失 明星產(chǎn)品和現(xiàn)金流產(chǎn)品價格呼應(yīng)，促進銷售 76 本報告是嚴格保密的。 本項目一期價格策略 價格策略 2023年 2023年 4月 3月 10月 11月 12月 1月 2月 推售產(chǎn)品組合 營銷節(jié)點 選房 價格走勢 1212四房 (30套 ) 1150三房（ 30套） 8150三房 (90套 ) 1157三房 (30套 ) 1183四房 (60套 ) 7153三房（ 30套） 1200四房 (30套 ) 7150三房 (60套 ) 3700~4100元均價 4000~4300元均價 4200~4500元均價 80 本報告是嚴格保密的。 區(qū)位： ?項目位于深圳傳統(tǒng)中心區(qū)羅湖北部，山水相連、群山環(huán)繞，自然資源優(yōu)越； ?項目沙灣路南行通達羅湖商業(yè)中心區(qū)及北環(huán)沿線，北行深入群山腹地。 占位支撐價值 強勢訴求周邊豐富的山湖 自然資源 ，突出健康生態(tài)環(huán)境。 線下推廣分析 短信、直郵廣告 ?線下區(qū)別于線上的訴求，以短信及直郵詳述項目賣點。 星河丹堤靠自然資源和圈層標簽占位 營銷背景 深圳關(guān)內(nèi)豪宅開發(fā)殆盡，城市主流豪宅銷售進入尾聲。 豪宅推廣方式案例借鑒 之二 星河丹堤 線下推廣分析 直郵 雜志 ?線下推廣，無論是利用一對一媒體還是小眾的飛機雜志媒體，都開始詳細闡述客戶最能感知的項目價值點原生湖景資源。 占位支撐價值 區(qū)域價值高于項目價值，區(qū)域資源希缺，板塊未來價值高 形象定位：灣區(qū)物業(yè) 比肩全球 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 92 本報告是嚴格保密的。 1 號 公館 地王 關(guān)鍵物料 產(chǎn)品說明書 目的：使客戶充分了解項目的優(yōu)勢和亮點 完成時間： 內(nèi)容規(guī)劃： 項目價值體系 97 本報告是嚴格保密的。 營銷總攻略－報告回顧： ?客戶策略 五大戰(zhàn)術(shù) 、 快速積累財富階層客戶 ?價格策略 平開高走 、 穩(wěn)步提升 ?推售策略 多次推售 、 小步快跑 客戶體驗 ?第一展示 ?第一服務(wù) ?形象定位－占據(jù)湛江形象最高端 強勢的案名 、 推廣主題 分階段形象主題的推廣 ?媒體推廣 線上高調(diào)務(wù)虛推廣 線下價值體系推廣 如何讓消費者知道？ 如何讓消費者認可？ 如何讓消費購買？ 101 本報告是嚴格保密的。 分項費用 分項內(nèi)容 一期 總額（萬元） 比例（ %） 戶外廣告牌（含條幅、導(dǎo)示） 110 3D廣告片 １５ 報紙廣告 ３０ 公關(guān)活動（客戶餐會、產(chǎn)品發(fā)布、開盤等） 6０ 酒店等高檔場所資料鋪排 10 短信、直郵等 １０ 模型制作 ２５ 銷售資料及禮品等 １ 5 現(xiàn)場包裝 25 總額 300 占總體銷售額比例 % 整體推廣成本控制在 1%以內(nèi)。 ?創(chuàng)造性模仿不是人云亦云，而是超越和再創(chuàng)造。 ?強烈的欲望也是非常重要的。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競勝。 ?把你的競爭對手視為對手而非敵人，將會更有益。 2023/3/808:37:02 ?在艱難時期，企業(yè)要想獲得生存下去的機會，唯一的辦法就是保持一種始終面向外界的姿態(tài)。 ?讓流程說話，流程是將說轉(zhuǎn)化為做的惟一出路。 ?命運是一件很不可思議的東西。 08:37:0208: ?等待。 2023年 3月 8日 8時 37分 ?能用他人智慧去完成自己工作的人是偉大的。人的每一步行動都在書寫自己的歷史。 2023年 3月 8日星期三 ?命運本來就不公平所以我要改變命運。 2023年 3月 8日 8時 37分 ?在這個世界上，沒有人能使你倒下。 ?壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭。 , March 8, 2023 ?雨中黃葉樹，燈下白頭人。 :37:0208:37:02March 8, 2023 ?1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 8日星期三 8時 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 。 , March 8, 2023 ?閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強。 2023年 3月 8日星期三 8時 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 8日星期三 上午 8時 37分 2秒 08:37: ?1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 2023年 3月 8日星期三 8時 37分 2秒 08:37:028 March 2023 ?1空山新雨后，天氣晚來秋。 :37:0208:37:02March 8, 2023 ?1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 8, 2023 ?很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 。 :37:0208:37Mar238Mar23 ?1故人江海別，幾度隔山川。 2023年 3月 8日星期三 8時 37分 2秒 08: 謝謝各位！ 本報告是嚴格保密的。 ?一個人要發(fā)現(xiàn)卓有成效的真理，需要千百萬個人在失敗的探索和悲慘的錯誤中毀掉自己的生命。 上午 8時 37分 2秒 08:37:02 ?質(zhì)量是維護顧客忠誠的最好保證。 ?速度就是一切，它是競爭不可或缺的因素。 ?新經(jīng)濟時代，不是大魚吃小魚，而是快魚吃慢魚。 ?千方百計請一個高招的專家醫(yī)生，還不如請一個隨叫隨到且價格便宜的江湖郎中。 ?一個管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ?微軟離破產(chǎn)永遠只有 18個月。 ?時間是一個偉大的作者，它會給每個人寫出完美的結(jié)局來。任何事情想到就去做 !立即行動 ! ?如果通用公司不能在某一個領(lǐng)域坐到第一或者第二把交椅，通用公司就會把它在這個領(lǐng)域的生意買掉或退出這個領(lǐng)域。 ?不放過任何細節(jié)。你必須在心中有非分之想，你必須盡力抓住那個機會。只有經(jīng)得起環(huán)境考驗的人，才能算是真正的強者。 項目營銷直接推廣費用安排（一期） 38% 5% 10% 19% 3% 3% 8% 5% 10% 104 本報告是嚴格保密的。鼓舞湛江 2023 承載一座城市的責(zé)任 開創(chuàng)湛江居住新時代 11月 12月 核心圈出擊 居住圈滲透 開園、開盤活動 現(xiàn)場展示完成 咨詢點展示完成 形象樓書、禮品、 vip系列、公館志 銷售團隊 招聘 信息 招聘完成第一次培訓(xùn) 完成第二次培訓(xùn) 完成第三次培訓(xùn) 影視 廣告公館志 102 本報告是嚴格保密的。 關(guān)鍵物料 模型 目的：給予客戶直觀印象，體現(xiàn)項目形象與品質(zhì) 內(nèi)容：規(guī)劃模型、分戶模型 完成時間： 補充關(guān)鍵點： 品質(zhì)感 區(qū)域模型的多體驗點 小區(qū)模型注意園林、立面等細節(jié) . 99 本報告是嚴格保密的。 1號 公館 承載一座城市的責(zé)任 第一階段 4月 5月中預(yù)熱市場 第二階段 5月中 8月初接受客戶咨詢 第三階段 8月初 9月底認籌 第四階段 10月 1日開盤發(fā)售 開創(chuàng)湛江居住新時代 線上推廣：高舉高打－占據(jù)湛江形象最高端 95 本報告是嚴格保密的。 城市一線豪宅案例總結(jié) 線上推廣務(wù)虛：高舉高打，建立豪宅形象； 線下推廣務(wù)實：介紹項目價值體系，堅持渠道滲 透，建立口碑傳播； 城市一線豪宅占位市場推廣經(jīng)驗： 94 本報告是嚴格保密的。 ?總占地 ?總建面： ?住宅 51萬平米 ?容積率 規(guī)劃中央公園 東南向海景 華僑城人文景觀 中信紅樹灣 西南向海景和蛇口景觀 沙河高爾夫球場 豪宅推廣方式案例借鑒 之三 中信紅樹灣 91 本報告是嚴格保密的。 占位支撐價值 活動事件主訴求郊野公園、原生湖等自然資源 戶外形象持續(xù)打造了城市 CEO官邸的圈層標簽 形象定位：銀湖山 城市別墅 CEO官邸 88 本報告是嚴格保密的。 ?地理位置： ?彩田北 — 銀湖山 ?梅高速與南坪快速交界處 ?基礎(chǔ)資料 ?總用地面積： 20萬m2 ?總建筑面積： 36萬 m2 ?總住宅面積 : 358780平米 ?容積率：一期 ?綠化率： 38％ ?建筑密度： 24% ?一期占地： 85800m178。 線上推廣分析 報紙廣告 戶外廣告 ?線上推廣堅持高舉高打，占據(jù)福田區(qū)主要交通要道，高調(diào)入圍全深圳區(qū)域，著力訴求 “ 東湖右岸 私家半山生活 ” 概念，建立起一線豪宅的項目形象。 營銷背景 2023深圳豪宅集中放量，主流豪宅陣營位于香蜜湖、紅樹灣、華僑城等城市熱點豪宅片區(qū)。 項目推廣 高端住宅如何有效、合理的推廣？？ 深圳一線豪宅推廣方式案例借鑒 82 本報告是嚴格保密的。 價格策略 ?本項目一期在確保成功的前提下承擔(dān)建立赤坎老城區(qū)中城市一線豪宅的價格實現(xiàn) ?本項目二期承當全面大幅度超越湛江一線豪宅價格，一期中后期價格超越湛江一線豪宅的價格 ?前期項目高檔次形象建立，以及現(xiàn)場高品質(zhì)、高服務(wù)提升客戶心理價格預(yù)期基礎(chǔ)上，以低于客戶心理預(yù)期價格入市，達成實現(xiàn)高速度的目標； ?入市價格策略：平開高走、小步快跑 價格策略 78 本報告是嚴格保密的。 推售產(chǎn)品分析 ?一期產(chǎn)品以 30層板式高層 ,、 2棟 30層點式高層； ?產(chǎn)品以大面積產(chǎn)品為主（舒適三房、四房） ?產(chǎn)品主要以南北向，東南向為主； 戶型 面積區(qū)間 戶數(shù) 戶數(shù)比例 三房 150~160 2