【正文】 ? 利潤(rùn)流與現(xiàn)金流平衡，后期合理溢價(jià) —— 根據(jù)市場(chǎng)情況，留下合理溢價(jià)空間，造成熱賣(mài)景象。 A\行銷(xiāo)拓客： D/拓客策略實(shí)施 設(shè)臵市內(nèi)品牌展示中心； 行銷(xiāo)隊(duì)伍派單掃街； 在人群密集度高的超市、商場(chǎng)、電影院巡展，吸納更多客戶(hù)來(lái)源； B\市內(nèi)客戶(hù)拓展：全市巡展，滲透長(zhǎng)沙毛細(xì)血管 D/拓客策略實(shí)施 C\周邊大客戶(hù)拓展：留住屬于自己的客戶(hù)，看好自己的蛋糕 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)拓展方式 香樟路 湘府路 勞動(dòng)路 韶山路 重點(diǎn)拜訪(fǎng)政府機(jī)關(guān) 雨花區(qū)政府 中南勘探設(shè)計(jì)院 湖南省勘探設(shè)計(jì)院 雨花區(qū)公安局 雨花區(qū)交警大隊(duì) 聯(lián)通公司 重點(diǎn)拜訪(fǎng)企業(yè)單位 環(huán)保工業(yè)園企業(yè) 馬王堆 萬(wàn)家麗建材超市 高橋大市場(chǎng) 專(zhuān)業(yè)汽車(chē)4S 店 民政學(xué)院等高校 ?雨花區(qū)政府機(jī)關(guān) ?企事業(yè)單位； ?周邊院校； 拓展方式： 登門(mén)拜訪(fǎng)、企業(yè)聯(lián)誼、意向團(tuán)購(gòu)等 D/拓客策略實(shí)施 D\客戶(hù)攔截：伸到別人的碗，拿肉吃 . 競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手點(diǎn)對(duì)點(diǎn)攔截： 萬(wàn)家城、新城新世界、茂華國(guó)際湘、恒大綠洲等重點(diǎn)項(xiàng)目的客戶(hù)攔截 ! D/拓客策略實(shí)施 對(duì)象：武廣沿線(xiàn)客戶(hù) 原因： ? 武廣高鐵的開(kāi)通，以及長(zhǎng)沙的洼地效應(yīng)，使很多外地返鄉(xiāng)客戶(hù)或投資客來(lái) 方式： ? 在 加油站，收費(fèi)站等 地方，設(shè)臵展點(diǎn)，送來(lái)往客戶(hù) 車(chē)載音樂(lè)光盤(pán) 載入 項(xiàng)目廣告， 贈(zèng)送礦泉水，掛房?jī)r(jià)抵用卷 吸引客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)。 金域華府銷(xiāo)售大廳、公寓臨時(shí)樣板間、辦公區(qū)需在 5月 30日前交付使用。 2）先預(yù)熱先展示再認(rèn)籌： 商業(yè)進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。 , March 7, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 :58:1521:58:15March 7, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 7日星期二 9時(shí) 58分 15秒 21:58:157 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線(xiàn)向前。 :58:1521:58Mar237Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 , March 7, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023年 3月 7日星期二 9時(shí) 58分 15秒 21:58:157 March 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 2023年 3月 7日星期二 下午 9時(shí) 58分 15秒 21:58: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 :58:1521:58Mar237Mar23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023年 3月 7日星期二 9時(shí) 58分 15秒 21:58:157 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 :58:1521:58:15March 7, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 , March 7, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 :58:1521:58Mar237Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 4）制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營(yíng)銷(xiāo)熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)活動(dòng)，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。 項(xiàng)目模型需設(shè)計(jì)部跟進(jìn)制作，需在 5月 28日前交付使用。 Copyright Centaline Group, 2023 資金回籠計(jì)劃表： 2023年下半年累計(jì)計(jì)劃完成銷(xiāo)售額 階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品 面積（㎡） 套數(shù) 可售面積（㎡） 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售套 數(shù) 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售比例（ %） 預(yù)計(jì)銷(xiāo)售面積 （㎡） 銷(xiāo)售金額 (元 ) 第一階段 2023612 公寓 (3/4棟 ) 32 540 17280 486 90 % 15552 101088000 2023717 公寓（ 8棟） 90 66 5940 59 90% 5346 31541400 120 99 11880 89 90% 10692 63082800 2023731 小高 (1棟 ) 90 60 5400 51 85% 4590 27540000 公寓 (5棟 ) 58 157 9106 141 90% 52450560 合計(jì) 922 49606 827 275702760 第二階段 2023828 小高（ 2棟） 90 60 5400 51 85% 4590 28458000 公寓 10棟 26 249 6474 224 90% 38455560 高層（ 7棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31051350 120 99 11880 84 85% 10098 61597800 2023101 公寓 11棟 58 157 9106 141 90% 52450560 高層（ 12棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31303800 120 99 11880 84 85% 10098 62607600 合計(jì) 796 56620 697 48906 305924670 第三階段 2023116 公寓 9棟 26 248 6448 211 85% 36721360 高層（ 13棟） 90 66 5940 56 85% 5049 31808700 120 99 11880 84 85% 10098 63617400 2023124 （ 6棟） 120 32 3840 27 85% 3264 20889600 140 96 13440 82 85% 11424 75398400 合計(jì) 541 41548 460 85% 228435460 總計(jì) 2259 147774 1984 128597 810062890 B/資金回籠計(jì)劃表 附錄： 部門(mén)協(xié)助事項(xiàng) 近期工作計(jì)劃 商鋪入市策略與推售思考 報(bào)告體系 Analyze System 需要其他部門(mén)協(xié)助工作如下： 項(xiàng)目設(shè)計(jì)效果圖 45張，公寓及高層戶(hù)型圖、一期總平圖需要在 3月 15日前給到；一期交樓標(biāo)準(zhǔn)、建筑節(jié)能公示和不利因素總圖 、一期車(chē)位分布圖等銷(xiāo)售相關(guān)設(shè)計(jì)圖及標(biāo)準(zhǔn)需在 3月 30日前給到。 推售原則 根據(jù)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)計(jì)劃安排，對(duì)于工程節(jié)點(diǎn)要求如下： 8月 28日高層樣板房開(kāi)放，要求至少包括 90平米、120平的戶(hù)型一套 5月 30日開(kāi)放售樓處 和公寓樣板間，主入口展示區(qū)完成 11月 13日 6棟取得預(yù)售條件，140平米樣板房開(kāi)放 7月 17日 8棟取得預(yù)售條件 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 7月 17日 8棟 90平米、 120平米清水樣板間完成 工程節(jié)點(diǎn) 10月 1日 1 113棟取得預(yù)售條件 6月 12日 4棟取得預(yù)售條件 7月 31日 5棟取得預(yù)售條件 8月 28日 10棟取得預(yù)售條件 6月 12日 7月 17日 6月 12日推售 4棟 32㎡ 共 540套 10月 1日 7月 17日推售 8棟 90㎡ 66套、120㎡ 99套 共 165套 11月 6日 8月 28日推售 10棟 90㎡ 126套、120㎡ 99套 26㎡ 249套、共 474套 7月 31日 11月 6日推售 13棟 26㎡ 248套、120㎡ 99套 90 ㎡ 66套 共 413套 8月 28日 10月 1日推售 1 12棟 58 ㎡ 157套、 120㎡ 99套 90 ㎡ 66套 共 322套 12月 4日推售 6棟 120㎡ 32套 140㎡ 96套 共 128套 推售節(jié)奏 12月 4日 推售節(jié)奏安排 7月 31日推售 5棟 90㎡ 60套 58㎡ 157套 共 217套 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系及項(xiàng)目定位 市場(chǎng)客戶(hù)洞察及營(yíng)銷(xiāo)推廣策略 展示策略 推售安排 蓄客策略 營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用 報(bào)告體系 Analyze System 拓客目標(biāo)：預(yù)計(jì)實(shí)現(xiàn)完全銷(xiāo)售需拓客 階段 時(shí)間節(jié)點(diǎn) 產(chǎn)品 面積（㎡） 套數(shù) 預(yù)計(jì)解籌客戶(hù)（批按解籌率公寓 40%住宅 30%預(yù)算 預(yù)計(jì)拓展客戶(hù)（批）按認(rèn)籌率公寓 50%住宅 30%計(jì)算 第一階段 2023612 公寓 (3/4棟 ) 32 540 1350 2700 2023717 公寓（ 8棟） 90 66 165 330 120 99 248 495 2023731 小高 (1棟 ) 90 60 200 667 公寓 (5棟 ) 58 157 393 785 合計(jì) 922 2355 4977 第二階段 2023828 小高（ 2棟） 90 60 200 667 公寓 10棟 26 249 623 1245 高層（ 7棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 2023101 公寓 11棟 58 157 393 785 高層（ 12棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 合計(jì) 796 2315 6363 第三階段 2023116 公寓 9棟 26 248 620 1240 高層（ 13棟） 90 66 220 733 120 99 330 1100 2023124 高層（ 6棟） 120 32 107 356 140 96 320 1067 合計(jì) 541 1597 4496 總計(jì) 15836 小戶(hù)型公寓和商業(yè)屬投資型產(chǎn)品 因此客群細(xì)分時(shí)以投資客為主 核心客戶(hù)群 重點(diǎn)客戶(hù)群 游離客戶(hù)群 偶得客戶(hù)群 高橋 馬王堆市場(chǎng)老板 周邊政府、企事 業(yè)單位、銀行、 大學(xué)從業(yè)者 市內(nèi)投資客 周邊自住型客戶(hù) 外地投資客 產(chǎn)品對(duì)位客戶(hù)：公寓客戶(hù)以投資性客戶(hù)為主 A/產(chǎn)品客戶(hù)對(duì)位 產(chǎn)品對(duì)位客戶(hù)： 90平米小三房客戶(hù)細(xì)分 核心客戶(hù) 中南院、區(qū)政府、民政、南雅、砂子塘小學(xué)、煙廠(chǎng)等周邊單位的首置群體 重要客戶(hù) 高橋、萬(wàn)家麗、馬王堆市場(chǎng)老板及從業(yè)人員，外地人為主 游離客戶(hù) 全市首置群體 偶得客戶(hù) 外地客戶(hù) A/產(chǎn)品客戶(hù)對(duì)位 產(chǎn)品對(duì)位客戶(hù)： 改善型三房四房客戶(hù)細(xì)分 核心客戶(hù) 德政園、東方新城、新世紀(jì)家園、新星小區(qū)等長(zhǎng)沙早前的經(jīng)濟(jì)適用房群體 華樟名府、恒業(yè)雅苑、恒達(dá)花園、紫薇嘉園、火焰小區(qū)等早前一批商品房群體 重要客戶(hù) 中南院、卷煙廠(chǎng)、礦山機(jī)械、正園廠(chǎng)、鼓風(fēng)機(jī)廠(chǎng)、體校、區(qū)交警大隊(duì)、銅鋁材廠(chǎng)、稀土研究所、區(qū)政府、民政學(xué)院、行政學(xué)院等周邊企事業(yè)單位、學(xué)校的中高管們 游離客戶(hù) 周邊市場(chǎng)大老板、星沙企業(yè)中高管、銀行、律師等全市的改善型