【正文】 簽約委托單位外，任何單位和個(gè)人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 ?尚在門口，就聞到家的味道。 嫣花的運(yùn)用 ?窗臺、洗手臺、茶幾、隔斷、梳妝臺，皆以各色鮮花做點(diǎn)綴； ?鮮花色彩造型具有極強(qiáng)的設(shè)計(jì)感，與整個(gè)環(huán)境搭配得相得益彰； ?鮮花芬芳馥郁，房間里充滿自然花香，是任何空氣清新劑不能比擬的。 18 樣板間 ——餐廳 樣板房 ——地下室 ?餐廳設(shè)置簡約不繁復(fù)，主要以四口之家做場景設(shè)置； ?餐桌以鮮花作為裝飾，同時(shí)以果醬、番茄醬等日常調(diào)料打造生活氛圍，鄙棄塑膠模型帶來的劣質(zhì)感。 樣板間 ——廚房 ?地下室設(shè)置為紅酒窖、臺球室、吧臺、會客室、影音室，保姆間及保姆工作間； ?在功能齊備的同時(shí)，保證每個(gè)細(xì)節(jié)面面俱到，連保姆間的設(shè)計(jì)，都溫馨舒適，毫不馬虎，保證客戶眼睛所到之后，無一瑕疵。 ?兒子房略顯粗獷，用色沉穩(wěn)，所有細(xì)節(jié)皆圍繞著兒子的愛好展開。 ?對于陽臺細(xì)節(jié)的打造，體現(xiàn)出了設(shè)計(jì)者對于展示細(xì)節(jié)吹毛求疵的超高要求。 ?露臺和陽臺根據(jù)其連接的房間功能的不同，分別設(shè)置為麻將區(qū)、下午茶區(qū)、室外餐廳區(qū)。 ?衣櫥不再是示意性的掛幾件衣服。 ?男主人的衣服簡單整潔，女主人的衣服亮麗豐富，皮鞋、皮包一應(yīng)俱全。 21 四：組織架構(gòu)與管理制度 龍湖區(qū)域公司架構(gòu)介紹 董 事 長 總 經(jīng) 理 發(fā) 展 部負(fù) 責(zé) 人研 發(fā) 部負(fù) 責(zé) 人 工 程 部負(fù) 責(zé) 人造 價(jià) 采 購 部負(fù) 責(zé) 人營 銷 部負(fù) 責(zé) 人財(cái) 務(wù) 部負(fù) 責(zé) 人人 力 資 源 及 行 政 部 負(fù) 責(zé) 人項(xiàng) 目 研 發(fā) 經(jīng) 理研 發(fā) 專 員項(xiàng) 目 工 程 經(jīng) 理 土 建 、 電 氣 、 給 排水 工 程 師項(xiàng) 目 營 銷 經(jīng) 理策 劃 主 管置 業(yè) 顧 問項(xiàng) 目 成 本 經(jīng) 理土 建 造 價(jià) 師 報(bào) 建 模 塊 報(bào) 建 主 管投 資 發(fā) 展 模 塊項(xiàng) 目 拓 展 經(jīng) 理專 業(yè) 設(shè) 計(jì) 模 塊景 觀 設(shè) 計(jì)結(jié) 構(gòu) 工 程 師 文 員 文 員 專 業(yè) 支 持 模 塊景 觀 、 裝 飾 工 程 師內(nèi) 業(yè) 工 程 師 采 購 模 塊景 觀 、 材 料 采 購 主 管 專 業(yè) 造 價(jià) 模 塊 安 裝 、 裝 修 造 價(jià) 師文 員 策 劃 模 塊策 劃 主 管 、 市 調(diào) 主 管客 戶 服 務(wù) 模 塊 客 服 、 銷 支文 員 會 計(jì) 核 算 模 塊會 計(jì) 經(jīng) 理會 計(jì) 、 出 納 融 資 模 塊 融 資 經(jīng) 理融 資 專 員行 政 模 塊行 政 主 管網(wǎng) 管 、 前 臺人 力 資 源 模 塊人 力 資 源 主 管 、 專 員項(xiàng) 目 負(fù) 責(zé) 人 項(xiàng) 目 財(cái) 務(wù) 經(jīng) 理會 計(jì)售 場 出 納 駕 駛 組 駕 駛 員22 重慶龍湖項(xiàng)目制管理模式模型 項(xiàng)目總監(jiān) 營銷 設(shè)計(jì) 成本 工程 職能部門提供 技術(shù)、人力、 資源支持 項(xiàng)目成功指標(biāo)： 業(yè)務(wù)層面 管理層面 公司層級支持： 項(xiàng)目經(jīng)營例會 （每月一次） 公司 PM會 （每周一次） 考核制度： 項(xiàng)目為主 職能為輔 23 景觀與建筑、樣板間的協(xié)調(diào)如何展開 龍湖特色的體驗(yàn)中心 負(fù)責(zé)公司所有項(xiàng) 目的開盤示范區(qū) 內(nèi)的建筑、景觀 和裝修設(shè)計(jì)施工 成本 研發(fā) 工程 營銷 建筑 景觀 裝修 共同把控示范區(qū) 呈現(xiàn)效果 體驗(yàn)中心即一個(gè)小項(xiàng) 目部，部門人員確定， 保證每個(gè)項(xiàng)目均好 小結(jié)：龍湖的體驗(yàn)中心，又再一次強(qiáng)調(diào)了項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的概念 。 這又是一個(gè)獨(dú)立的項(xiàng)目群。 24 景觀設(shè)計(jì)單位和施工單位資源的了解 使用較多的設(shè)計(jì)單位：加拿大景觀公司 日本長谷川浩 戰(zhàn)略施工單位：重慶天開景觀（現(xiàn)已分離） 上海靜安景觀 小結(jié)：對于單位，龍湖有和我們一樣的困惑，無論是設(shè)計(jì)單位還是施工單位。 龍湖從建立初期到今，有很多與其一起成長的單位，但隨著隨著情況變化，當(dāng)初的戰(zhàn)略合作單位迄今也只剩一半了。 小結(jié)：示范區(qū)的植物養(yǎng)護(hù)與管理與入伙項(xiàng)目的要求是不一致的，根據(jù)不同的養(yǎng)護(hù)要求，可以選擇不同水平的單位來管理。 28 置業(yè)顧問激勵 ?職業(yè)顧問晉升通道； ?士官生制度； ?職業(yè)顧問等級設(shè)定； ?職業(yè)顧問月度、季度考核； ?職業(yè)顧問行為考核。 可比樓盤量化比較定價(jià) 貳 31 ? 可比樓盤量化對比法原理： – 近似于市場比較法。其次對可比樓盤的量化處理，確定可比樓盤價(jià)與評判因素評分值的數(shù)學(xué)關(guān)系，將這樣數(shù)學(xué)模型套用到目標(biāo)樓盤，尋求目標(biāo)樓盤售價(jià) 。 可比樓盤量化比較定價(jià)的原理 32 ?如下圖所示 —— 樓盤的價(jià)格和其本身質(zhì)素是存在一定關(guān)系的。 —— 為了量化樓盤質(zhì)素，需要對系列關(guān)鍵指標(biāo)進(jìn)行評分。 —— 然后帶入項(xiàng)目的質(zhì)素分 Xf，得出項(xiàng)目售價(jià) Yf。 a－截距 B－回歸系數(shù) 34 ? 每項(xiàng)指標(biāo)的含義和評價(jià)依據(jù)是？ –如右圖示，針對地段、配套等指標(biāo) 評價(jià)有指標(biāo)含義。其中單項(xiàng)評分5分，表示樓盤該指標(biāo)的評判結(jié)果越好。 如地段這個(gè)指標(biāo)，某個(gè)樓盤表現(xiàn)絕對的領(lǐng)先 和突出就是 5分，其它樓盤在該指標(biāo)上評分 都相對其表現(xiàn)進(jìn)行。距離片區(qū)中心區(qū)較近、距離城市中心區(qū)較近。 物業(yè)管理 物業(yè)管理水平（資質(zhì)、保安、清潔、園林維護(hù)） 物業(yè)收費(fèi)是否合理 建筑品質(zhì) 建筑材質(zhì) 建筑效果（包括售樓部、樣板房效果） 環(huán)境景觀 是否有良好的自然資源（山、湖、水景），空氣質(zhì)量良好 風(fēng)水好的地方？ 有良好的城市景觀、人文景觀 項(xiàng)目規(guī)劃有良好的主題景觀 如何做樓盤質(zhì)素考量評分？ 35 如何考慮價(jià)格的時(shí)間修正？ ? 通過可比樓盤量化的方法，我們能計(jì)算出當(dāng)前時(shí)點(diǎn)下的樓盤價(jià)格。 假設(shè)有若干相互獨(dú)立的事件 （這些事件相互之間對房價(jià)的影響不會產(chǎn)生重疊。如下圖例 關(guān)鍵事件 狀態(tài)說明 價(jià)格浮動值 事件概率 該概率下事件對房價(jià)影響 房價(jià)上漲幅度Y(V) 高 Y(V1) 商品房價(jià)格以每季度 150元上