【正文】 49 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 每增加一個出入口，就至少增加 6個保安（三班倒），例如在成都，每個保安 每月的費用至少在 20233000元，每年將增加 144000—216000元 兩個相鄰地塊的入口應(yīng)盡量相對，便于兩個相鄰地塊人員的步行交通 ，增加親地戶型的數(shù)量（成都郫縣新城案例） 盡可能將二層和三層加入到親地分綠的樓層 ； （ 競星劍 ） 贈綠規(guī)劃和底層挖掘 （ 日月劍 ） 減少入口 “ 看好家門 ” 在不占用容積率的前提下，盡量將車庫抬到地上一層 或采用停車橋 優(yōu)化車庫柱網(wǎng)，控制車庫面積，標(biāo)準(zhǔn)為：車庫面積 / 車位數(shù)應(yīng)小于 35平米 45 七劍導(dǎo)航 2個工具、 7張圖紙、 5個表格 2個工具 產(chǎn)品庫預(yù)案推演模型（見附件） 7圖 5表 ? 產(chǎn)品分布總平面圖（含規(guī)劃指標(biāo)對比表） ? 景觀資源利用分析圖（含戶型景觀利用比例分析 表） ? 首層總平面圖（含親地住宅及首層商業(yè)分析指標(biāo)表） ? 入口及地庫平面分析圖（含地庫面積指標(biāo)分析表） ? 社區(qū)整體橫縱剖面分析圖 ? 配套用房布置及架空層使用分析圖（含配套面積指標(biāo)表） ? 典型住宅三層以下（含地下層）和頂層剖面分析圖 46 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 會所應(yīng)布置在沿街位置，便于對外經(jīng)營，總圖報建時，會所要標(biāo)注為商業(yè)用房 利用 產(chǎn)品庫 （ 9月底上線）中的成熟產(chǎn)品進行復(fù)制，速度快，風(fēng)險低。（可利用總圖預(yù)案指標(biāo)求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產(chǎn)品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 ? 總圖決定了物業(yè)管理成本的基礎(chǔ) 41 總圖設(shè)計七劍 ?用足指標(biāo) 青干劍 ?貨值最大化 由龍劍 ?復(fù)制模塊 天瀑劍 ?配套用房最小化 舍神劍 ?贈綠規(guī)劃和底層挖掘 競星劍 ?控制地庫 莫問劍 ?減少入口 日月劍 42 （ 青干劍 ）用足指標(biāo) “ 掏干吃凈 ” 用足容積率和建筑密度 用足規(guī)劃法規(guī)的邊界 如：利用兩層挑空陽臺不計面積的政策，提供更多可帶來溢價的贈送面積，驗收后修成房間，有效增加實際容積率；利用 ，可以將半地下室墊高至 ，贈送給客戶，帶來銷售溢價，驗收后將墊層清除，改為房間。 ? 若項目研發(fā)階段已將成本控制了 70%，那么總圖階段就已將成本控制了 50%。 38 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 建議：謹(jǐn)慎使用可以成為定價的參考 優(yōu)點： ?同樣是和周邊樓盤、競盤比較定價，相對科學(xué)，有理論支撐。 ?未來事件相對獨立。否則將極大影響模型準(zhǔn)確性。 —必須能找到和本案有可比性的樓盤 ?模型建立、評分客觀 。 ?不能完全覆蓋市場方面的影響?；驘o經(jīng)濟模型指標(biāo)參考情況下的定價 。比方說，在考慮隨著時間因素房價上漲的時候就不能考慮因為道路修通造成房價上漲的因素） – 按照未來事件對房價影響的期望值對房價進行時間的修正。 – 公式： Y＝ a+BX ? 但是，如果項目是半年以后才開盤呢？如何修正時間的因素呢？ – 未來事件期望值修正。 是否有便捷的城市公共交通 區(qū)域未來是否具有良好的發(fā)展?jié)摿Γǔ鞘幸?guī)劃完善性、規(guī)劃區(qū)域的未來前景） 配套 公共交通數(shù)量和便捷程度 周邊道路交通狀況良好，道路通暢 靠近輕軌、地鐵等交通車站 靠近大超市、購物中心、餐飲娛樂等生活設(shè)施 靠近優(yōu)質(zhì)的幼兒園、小學(xué)、中學(xué)等教育設(shè)施 靠近好的醫(yī)院 有體育、運動休閑娛樂設(shè)施 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)配套完善：供排水、供電、供氣等。 項目評估指標(biāo) 指標(biāo)示意 分值 地段 是傳統(tǒng)意義上好的區(qū)域 1（最差） 2（很差 ) 3(一般） 4（好） 5（很好） 是普遍認(rèn)可的高檔居住區(qū)域 靠近歷史文化區(qū)域 靠近商務(wù)辦公、繁華商業(yè)區(qū)域。 –實際評價時，每項指標(biāo)按照相互對比評分。 –參照指標(biāo)示意采用 15分進行評分。 樓盤質(zhì)素（ X） 樓價 Y 樓盤 A 樓盤 B 樓盤 C 樓盤 D 樓盤 E 樓盤 F 房價 Yf＝ a+BXf 房價 P與質(zhì)素 X回歸直線 Y＝ a+BX Xf Yf 33 公式中 a和 B如何計算，如何檢驗公式可靠性？ 2222 )(][)([ yynxxnyxxynr???????????22 )( xxnyxxynb????????nxbya ?????bxay ???計算公式如下 Y－樓價， X－樓盤質(zhì)素評分 r——一元線型回歸的回歸系數(shù)， r越接近 1，則回歸方程式越接近。通過個樓盤質(zhì)素得分和其樓價 Y，運用最小二乘法建立一元線型回歸方程。通過線型回歸的方法可以發(fā)現(xiàn)：房價（ Y）和自身質(zhì)素（ X）間有 Y＝ a+BX的關(guān)系。 ? 市場比較法： – 指與估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。首先選擇在地段、功能、定位檔次等因素與目標(biāo)樓盤類似，具有較強可比性的項目。 CRM數(shù)據(jù)錄入質(zhì)量 也列入考核 29 五：龍湖特色營銷管理 營銷與研發(fā)跨專業(yè)配合 編號 名稱 1 龍湖總圖研究的經(jīng)驗 2 臨時售樓處 3 戶型評價定性研究 4 龍湖意向客戶關(guān)鍵觸點研究報告 5 龍湖集團戶外和平面廣告測試研究報告 6 營銷精英應(yīng)對關(guān)鍵觸點的武器庫 7 項目價值梳理 8 營銷路書 9 可比樓盤量化定價 30 版權(quán)申明：除簽約委托單位外，任何單位和個人，未經(jīng)上韜地產(chǎn)授權(quán)不得直接或間接使用本案內(nèi)容。 27 營銷費用管理 2 0 %3 5 %4 5 %第 第 第 第 第第 第 第0 2 0 1 第 第 第 第 第