【正文】 4 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 53 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 52 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 51 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 50 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 49 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 48 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 47 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 46 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 44 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 43 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 42 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 高端市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成 高檔住宅目前高檔住宅項(xiàng)目?jī)H有天元駿景少量尾盤(pán)在售；售價(jià) 5500元 /平米左右，高出周邊項(xiàng)目 700元左右。 高端市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成 別墅景泰 高端市場(chǎng)產(chǎn)品構(gòu)成別墅別墅 高檔住宅高檔住宅唐山高端居住產(chǎn)品構(gòu)成唐山高端居住產(chǎn)品構(gòu)成 目錄唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析高端高端住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析客群客群分析分析 u2023年上半年后放量規(guī)模達(dá) 220萬(wàn)平米以上u平改房占多數(shù)，中低端住宅將出現(xiàn)激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)潛在供應(yīng)編號(hào) 項(xiàng)目名稱(chēng) 基本信息 產(chǎn)品信息 銷(xiāo)售信息 工程進(jìn)度板塊 占地面積（畝）總建筑面積（萬(wàn)平米） 容積率 開(kāi)發(fā)商 建筑形態(tài) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間1 榮泰園 西北部（含機(jī)場(chǎng)新區(qū)）100 15 預(yù)計(jì) 2－ 3 唐山新天地開(kāi)發(fā)有限公司小高層板樓為主預(yù)計(jì) 2023年上半年 尚未動(dòng)工2 碧玉華府 100 15 預(yù)計(jì) 2－ 3 澤源房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司預(yù)計(jì)小高層板樓為主預(yù)計(jì) 2023年 3月前后預(yù)計(jì) 2023年上半年開(kāi)工3 金港國(guó)際 90 15 預(yù)計(jì) 2－ 3 暫不公布 預(yù)計(jì)小高層板樓為主預(yù)計(jì) 2023年 3月前后預(yù)計(jì) 2023年上半年開(kāi)工4 藍(lán)天樓三期 200 30 唐山新天地開(kāi)發(fā)有限公司小高層板樓為主預(yù)計(jì) 2023年上半年 尚未動(dòng)工5 張思莊平改地 塊 300 預(yù)計(jì) 唐山景泰房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 —— 預(yù)計(jì) 2023年上半年 拆遷基本完成6 變壓器廠(chǎng)地塊 北部（市區(qū)） 150 25 —— 唐山誠(chéng)成房地產(chǎn) 開(kāi)發(fā)有限公司 小高層板樓 ，最低 8層 2023年 4月 尚未動(dòng)工7 龍王廟平改地塊 北部（市區(qū)） 500 60 ——博志房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 小高層板樓預(yù)計(jì) 2023年 6月前后 正在拆遷8 食品廠(chǎng)地塊 東部（河西） 90 15 —— —— —— 未動(dòng)工9 付家屯 機(jī)場(chǎng)新區(qū) —— —— —— —— —— —— 正在拆遷合計(jì) —— 1530 —— —— —— —— —— 市場(chǎng)潛在供應(yīng)u機(jī)場(chǎng)新區(qū)是潛在供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域所在新華道南新道北新道建設(shè)路龍澤路缸窯路友誼路長(zhǎng)寧道 5 7 63 298本案本案 14潛在住宅項(xiàng)目分布圖 u住宅面積需求逐年擴(kuò)大市場(chǎng)需求分析n市內(nèi)客戶(hù)為絕對(duì)主力，郊縣購(gòu)買(mǎi)客群有逐漸增加的趨勢(shì)；n投資客比例較低；n短期市場(chǎng)主流仍將以增加居住面積為主要改善目標(biāo)；n對(duì)于價(jià)格漲幅較為敏感，價(jià)格與戶(hù)型是主要關(guān)注點(diǎn)；n多數(shù)客戶(hù)為首次購(gòu)買(mǎi)商品房，消費(fèi)觀(guān)念尚不成熟；u市內(nèi)消化為主，中低端需求主導(dǎo)市場(chǎng) 價(jià)格走勢(shì)u住宅價(jià)格持續(xù)平穩(wěn)迅速攀升，年漲幅近千元4600~50004000~46004700~55004000~4500 市場(chǎng)現(xiàn)狀供應(yīng)待售普通住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研細(xì)況表基本信息 產(chǎn)品信息 銷(xiāo)售信息 工程進(jìn)度項(xiàng)目名稱(chēng) 板塊 占地面積（萬(wàn)平米）總建筑面積（萬(wàn)平米）建筑形態(tài) 開(kāi)盤(pán)時(shí)間銷(xiāo)售均價(jià)（元 /平米）銷(xiāo)售情況瑞景國(guó)際公館 西部（市區(qū)） 6棟高層塔樓 2023年 5月 未定表價(jià) 待售 未動(dòng)工翡翠城 北部（市區(qū)） 小高層板樓、部分高層 塔樓 預(yù)計(jì) 2023年 3月前后 未知 待售 尚未動(dòng)工龍庭盛世 2 7 14棟高層塔樓 預(yù)計(jì) 2023年上半年 5000左右 待售 地基開(kāi)挖體育館對(duì)面地塊（婦興地產(chǎn)） 8 高層塔樓 預(yù)計(jì) 2023年 3月前后 未知 待售 未動(dòng)工遠(yuǎn)洋城西北地塊（婦興地產(chǎn)） 小于 1棟高層塔樓 預(yù)計(jì) 2023年 3月前后 未知 待售 未動(dòng)工福馨園 路南區(qū) 小于 1 多層板樓 預(yù)計(jì) 2023年 3月前后 未知 待售 未動(dòng)工風(fēng)華時(shí)代 路南區(qū) 1 3 點(diǎn)式小高層 即將開(kāi)盤(pán) 4500即將開(kāi)盤(pán)，在做登記，預(yù)計(jì)春節(jié)前開(kāi)盤(pán)基礎(chǔ)開(kāi)挖u待售項(xiàng)目多選擇年后開(kāi)盤(pán)，屆時(shí)出現(xiàn)一次集中放量 國(guó)際公寓 小于 1 3 1棟高層塔樓 —— —— 4300尾盤(pán)，余下十幾套偏大戶(hù)型 結(jié)構(gòu)封頂 　在售普通住宅項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研細(xì)況表u整體銷(xiāo)售良好，部分項(xiàng)目有意控盤(pán)待售 32 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 31 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 30 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 29 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds u住宅市場(chǎng)處于快速發(fā)展期的起步階段房地產(chǎn)市場(chǎng)概況p住宅市場(chǎng)－ 2023年前土地供應(yīng)稀缺，住宅市場(chǎng)平穩(wěn)緩慢發(fā)展；－ 2023年后市場(chǎng)開(kāi)始快速發(fā)展，供不應(yīng)求，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá) 4500元 /平米；－ 2023年中后期在售及潛在供應(yīng)量預(yù)計(jì)將到達(dá) 400萬(wàn)平米以上；p辦公、商業(yè)市場(chǎng) —— 尚未具備成型活躍的市場(chǎng)。 u唐山房地產(chǎn)發(fā)展穩(wěn)健，但在宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)中占比偏低房地產(chǎn)市場(chǎng)概況p社會(huì)固定資產(chǎn)投資總額增幅明顯 p房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額絕對(duì)值保持穩(wěn)定增長(zhǎng)分項(xiàng) 2023 2023 2023 2023 2023房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額 28 固定資產(chǎn)投資額 房地產(chǎn)投資額所占比重 % % % % %p目前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)總額所占比重不足 10％ 目錄唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況況住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析高端高端住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析客群客群分析分析 目錄唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析高端高端住宅市場(chǎng)分析住宅市場(chǎng)分析客群客群分析分析市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)概況住宅市場(chǎng)分析高端住宅市場(chǎng)客群分析 23 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 22 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 21 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 20 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds p新區(qū)為相對(duì)完整且面積較大的開(kāi)發(fā)空間p開(kāi)發(fā)建設(shè)可以對(duì)城市形象、城市活力、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)等產(chǎn)生顯著的帶動(dòng)提升效果。 19 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 18 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 16 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds p金銀珠寶、高檔轎車(chē)等奢侈品消費(fèi)支出增幅十分明顯，高收入人群消費(fèi)力極強(qiáng)。 u消費(fèi)力分析p2023年，全年裝修支出同比增長(zhǎng) 69％，金銀珠寶消費(fèi)增長(zhǎng) ％；p2023年 1－ 10月唐山市進(jìn)口 1162輛轎車(chē)，總價(jià)高達(dá) ，平均單價(jià)超過(guò) 80萬(wàn)元，位居全國(guó)第一。u收入及消費(fèi)水平宏觀(guān)環(huán)境分析 p人均可支配收入持續(xù)增長(zhǎng)，且近年來(lái)有增速加快的傾向。宏觀(guān)環(huán)境分析 p截至 2023年底，市區(qū)人口達(dá) ，已達(dá) “76年地震”前近三倍p目前成為華北地區(qū)人口僅次于北京、天津的第三大城市。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u人口總況p1976年，唐山地震后，市區(qū)總?cè)丝?，占地震前總?cè)丝诘?％ 。宏觀(guān)環(huán)境分析p民營(yíng)經(jīng)濟(jì)實(shí)繳稅金占全市全部財(cái)政收入的 %，成為我市縣域經(jīng)濟(jì)的主體和地方財(cái)政收入的主要來(lái)源。 12 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件分析p2023年之后，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度明顯加快，勢(shì)必促使居民財(cái)富快速增長(zhǎng)。p工業(yè)已形成煤炭、鋼鐵、電力、建材、機(jī)械、化工、陶瓷、紡織、造紙等 10 大支柱產(chǎn)業(yè) n 第二產(chǎn)業(yè)比重過(guò)半，并保持持續(xù)快度增長(zhǎng)n 支柱性行業(yè)以能源、建材、制造業(yè)為主宏觀(guān)環(huán)境分析 10 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 9 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 明確了發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)：用五到十年的時(shí)間把唐山建設(shè)為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城、文化名城、宜居靚城、濱海新城 。 8 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u城市發(fā)展趨勢(shì)宏觀(guān)環(huán)境分析唐山走出唐山走出 ““ 黑煤歷史黑煤歷史 ” ” 步入步入 ““ 藍(lán)色海洋藍(lán)色海洋 ” ” 被稱(chēng)為 “中國(guó)近代工業(yè)的搖籃 ”的唐山，煤炭保有量?jī)|噸，為全國(guó)焦煤主要產(chǎn)區(qū)；““ 黑煤歷史黑煤歷史 ””““ 藍(lán)色海洋藍(lán)色海洋 ”” 曹妃甸主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)及配套工程總投資約2023億元，最終建成310平方公里的工業(yè)區(qū)，等于再造一個(gè)海上新唐山。 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u城市發(fā)展趨勢(shì)30年唐山擴(kuò)大兩倍多，新唐山詩(shī)意地棲居年唐山擴(kuò)大兩倍多，新唐山詩(shī)意地棲居唐山建成區(qū)面積已達(dá)200平方公里，比震前擴(kuò)大了兩倍多！30年來(lái)，唐山總體居住環(huán)境不斷改善宏觀(guān)環(huán)境分析南湖公園 宏觀(guān)環(huán)境分析項(xiàng)目市場(chǎng)定位u文化特征黃河文明與北方少數(shù)民族文明的大融合人群特征具有明顯的 “混血型 ”襟懷開(kāi)闊，性格剛勇，富于進(jìn)取資源型城市 唐山人 “誠(chéng)懇、務(wù)實(shí) ”n追溯唐山文化淵源n探悉現(xiàn)代人群性格特征 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u地理位置u氣候特征宏觀(guān)環(huán)境分析聯(lián)接華北、東北兩大地區(qū)的咽喉要地和走廊大陸性氣候 ， 四季分明冬季盛行西到西北風(fēng)，夏季盛行東到東南風(fēng)宏觀(guān)環(huán)境分析地理、氣候、文化特征城市發(fā)展趨勢(shì)宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)、人口、消費(fèi)力 總目錄項(xiàng)目市場(chǎng)定位宏觀(guān)環(huán)境分析宏觀(guān)環(huán)境分析用地價(jià)值分析用地價(jià)值分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)分析市場(chǎng)定位建議市場(chǎng)定位建議產(chǎn)品規(guī)劃建議產(chǎn)品規(guī)劃建議開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)建議營(yíng)銷(xiāo)思路及財(cái)務(wù)分析營(yíng)銷(xiāo)思路及財(cái)務(wù)分析開(kāi)發(fā)主題定位和基調(diào)把握開(kāi)發(fā)主題定位和基調(diào)把握 January 2023 置信唐山機(jī)場(chǎng)新區(qū)項(xiàng)目 北京置信正成咨詢(xún)顧問(wèn)有限公司 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問(wèn)（北京）公司中冶置業(yè)中冶置業(yè) ———— ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 2 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 4 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 5 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 6 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 7 項(xiàng)目市場(chǎng)定位唐山未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)唐山未來(lái)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)宏觀(guān)環(huán)境分析經(jīng)濟(jì)強(qiáng)城 文化名城 宜居靚城 濱海新城2023年 1月，中共唐山市委召開(kāi)八屆三次全體會(huì)議。u城市發(fā)展趨勢(shì) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件分析p經(jīng)濟(jì)總量逐漸超過(guò)石家莊，成為環(huán)渤海區(qū)域經(jīng)濟(jì)第三大城市n經(jīng)濟(jì)總量保持快速增長(zhǎng)宏觀(guān)環(huán)境分析 項(xiàng)目市場(chǎng)定位u宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件分析p第二產(chǎn)業(yè)為支柱性產(chǎn)業(yè)，第一產(chǎn)業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨緩。 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 11 宏觀(guān)環(huán)境分析 u宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)條件分析n 民營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)－－拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的主力軍、 縣域經(jīng)濟(jì)的主體 ！p“ 十五 ” 期間，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度明顯高于國(guó)有經(jīng)濟(jì)，經(jīng)濟(jì)總量突破了全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一半。p截至 2023年年底，民營(yíng)（非國(guó)有）經(jīng)濟(jì)總戶(hù)數(shù)為 ，比 “ 九五 ” 末增加 6萬(wàn)多戶(hù)；p民營(yíng)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)催生大量高收入人群，并主要源于其主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)－－煤炭、鋼鐵、電力