【正文】 ? 而上述兩種物業(yè)均具有一定的伸縮性，可以與辦公功能物業(yè)進(jìn)行轉(zhuǎn)變，在一定程度上可以減少辦公物業(yè)的風(fēng)險(xiǎn) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 75 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 （五） 本區(qū)域與大都市街互動(dòng)發(fā)展關(guān)系 ? 現(xiàn)狀 —— 目前兩區(qū)域均不具活力，但均具備一定的發(fā)展?jié)摿? ? 大柵欄地區(qū) ? 正處于改造階段，區(qū)域價(jià)值體系尚未成型 ? 隨著大柵欄區(qū)域的改造，未來(lái)的發(fā)展有理由給予較高期望 ? 大都市街 ? 目前來(lái)看是失敗的 ? 無(wú)論從歷史脈絡(luò)還是區(qū)域位置來(lái)看其區(qū)域地塊價(jià)值均是很高的，同樣有理由期待未來(lái)的復(fù)興 ? 遠(yuǎn)景 —— 未來(lái)兩個(gè)區(qū)域?qū)?huì)，也必須充分互動(dòng)，協(xié)同發(fā)展 ? 大柵欄地區(qū)與大都市街，作為兩個(gè)同具有很高的地塊價(jià)值，同時(shí)又距離緊密的區(qū)域，伴隨未來(lái)整個(gè)南城區(qū)域的城市更新，必將會(huì)形成充分互動(dòng)，協(xié)同發(fā)展的態(tài)勢(shì) ? 只有這種互式發(fā)展才能最大限度提升兩區(qū)域的功能效應(yīng)以及區(qū)域價(jià)值 76 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 （五） 本區(qū)域與大都市街互動(dòng)發(fā)展關(guān)系 ? 途徑 —— 兩區(qū)域的協(xié)同發(fā)展依賴(lài)于大柵欄區(qū)域?qū)Υ蠖际薪值膸?dòng)作用 ? 大都市街自身發(fā)展缺乏動(dòng)因 ? 大都市街的失敗在于僅有“大都市”的軀殼，卻沒(méi)有“大都市”的人文氛圍，大都市街的復(fù)興所需要的是整個(gè)區(qū)域的人文氛圍的興起，而其自身的發(fā)展并不能滿(mǎn)足這一需求 ? 大柵欄區(qū)域的發(fā)展將是大都市街發(fā)展的重要?jiǎng)恿? ? 大柵欄區(qū)域可以成為前門(mén)到大都市街的一條“人文通道”，并且隨著 H區(qū)中高端居住氛圍的成熟，更會(huì)逐步為大都市街輸送固定消費(fèi)群體 ? 兩個(gè)區(qū)域的共同復(fù)興將是以大柵欄區(qū)域的復(fù)興來(lái)帶動(dòng)的 ? 如果沒(méi)有大柵欄區(qū)域發(fā)展的帶動(dòng)作用，大都市街在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)都將難于煥發(fā)生機(jī) 77 第二章 相關(guān)特色商業(yè)市場(chǎng)影響作用分析 一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明 二、歷史街區(qū)的休閑商業(yè)市場(chǎng)情況分析 三、國(guó)際高端品牌市場(chǎng)情況分析 四、珠寶市場(chǎng)情況分析 78 一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明 79 可能的商業(yè)形態(tài) 本區(qū)域核心商業(yè)價(jià)值特征 一、市場(chǎng)選擇整體說(shuō)明 歷史文脈復(fù)興的地方 位于全國(guó)中心的位置 要求傳統(tǒng)歷史脈絡(luò)與現(xiàn)代消費(fèi)特征相結(jié)合 要求具有較高的經(jīng)濟(jì)附加值 歷史街區(qū)的休閑商業(yè) 國(guó)際高端品牌市場(chǎng) 珠寶市場(chǎng) 依據(jù)本項(xiàng)目區(qū)域可能發(fā)展的三種特色商業(yè)市場(chǎng)，我們將分別選取有一定可比性的商業(yè)區(qū)域進(jìn)行分析，以期了解這些特色商業(yè)市場(chǎng)目前的狀況，以及在本項(xiàng)目區(qū)域中建設(shè)的可能性，并從中汲取一定的經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)。平米） 租售情況 北一 寫(xiě)字樓 已售 北二 寫(xiě)字樓 已售 北三 商業(yè) 金興通人家 空置 —— —— 已售 北四 商業(yè) 京港國(guó)際珠寶城 已撤出 12800 已售 北五 寫(xiě)字樓、商業(yè) 香港廣場(chǎng) 已撤出 12800 已售 北六 寫(xiě)字樓 已售 北七 酒店 ?？耸⒕频? 工程暫停 13000 已售 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 70 （三）周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 樓號(hào) 業(yè)態(tài) 入駐商業(yè) 經(jīng)營(yíng)狀況 銷(xiāo)售均價(jià) （元 /平米） 租賃均價(jià) （元 /天 ? 廣安門(mén)內(nèi)路段周邊是經(jīng)過(guò)拆遷置換的較為成熟的中端居住社區(qū)，因此區(qū)內(nèi)中檔百貨、中檔特色餐飲等依托于周邊居住人群的商業(yè)業(yè)態(tài)也已具備一定的規(guī)模，發(fā)展得較為成熟； ? 廣渠門(mén)內(nèi)路段是正在興起的中高檔居住社區(qū)，近鄰新世界商圈，目前區(qū)內(nèi)已具有一定人氣，區(qū)域內(nèi)的小型配套商業(yè)也在逐漸興起； ? 大都市街路段沿線(xiàn)目前沒(méi)有較為成熟的中高端居住區(qū)域，仍以危改區(qū)居多，居民消費(fèi)能力低，區(qū)域印象差，因此大都市街在一段時(shí)間內(nèi)還不能像另外兩條路段一樣形成與居住人群密切相關(guān)的配套型商業(yè)。 客源多為城市中產(chǎn)階級(jí)以及國(guó)外游客等消費(fèi)能力較高的人群，他們的停留也將在一定程度上促進(jìn)區(qū)域商業(yè)的繁榮 ? 可以看出，并不是沒(méi)有相應(yīng)的人群可以支撐區(qū)域內(nèi)的中高檔酒店，而是 區(qū)域內(nèi)缺乏相應(yīng)的賓館酒店來(lái)吸引相應(yīng)的人群。 南城很長(zhǎng)時(shí)間以來(lái)相對(duì)落后的區(qū)域印象以及大量低消費(fèi)能力的外地流動(dòng)人口導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)一直以來(lái)沒(méi)有出現(xiàn)較為高檔的賓館酒店 ? 區(qū)域適宜中高端酒店的選址。雖然已有部分大型企業(yè)入駐，區(qū)域內(nèi)商務(wù)氛圍仍未形成，尚需要較長(zhǎng)時(shí)間來(lái)孕育。 形成成熟的商務(wù)區(qū)氛圍需要區(qū)域內(nèi)或具備較為強(qiáng)勢(shì)的政府資源，或具備成熟的交通條件、商業(yè)配套以及良好的區(qū)域印象。但與此相比，其他休閑娛樂(lè)以及特色商業(yè)等不僅僅與周邊居住氛圍相關(guān)的商業(yè)物業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r尚不樂(lè)觀(guān)。 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 64 （二）發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 1. 業(yè)態(tài)比較分析 ? 兩廣路沿線(xiàn)業(yè)態(tài)發(fā)展現(xiàn)狀 ? 商業(yè)物業(yè)發(fā)展相對(duì)成熟 ? 寫(xiě)字樓市場(chǎng)蕭條 ? 賓館酒店物業(yè)稀缺 ? 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 ? 舊城改造導(dǎo)入新的中端居住群體促使區(qū)域配套性商業(yè)的繁榮。大都市街出現(xiàn)了一些以上兩個(gè)路段沒(méi)有出現(xiàn)的，非生活配套的特色商業(yè)物業(yè)，例如 KTV、高檔家具、以及高檔珠寶等等。 ? 廣渠門(mén)內(nèi)路段的商業(yè)氛圍已被逐漸培育起來(lái)，但尚無(wú)較大規(guī)模的商場(chǎng)，還屬中小型生活配套商業(yè)。 ? 區(qū)域內(nèi)中、高檔酒店物業(yè)稀缺 ，目前僅有兩家經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店進(jìn)駐大都市街，開(kāi)業(yè)以來(lái)經(jīng)營(yíng)狀況一直良好。天） 售價(jià) （元 /平米） 全市平均售價(jià) （元 /平米） 租金相對(duì) 水平 售價(jià)相對(duì) 水平 商業(yè) 廣渠門(mén)內(nèi)大街 4 1600035000 15000 中等 中等 大都市街 5 —— 中等 —— 廣安門(mén)內(nèi)大街 312 —— 中等 —— 寫(xiě)字樓 廣渠門(mén)內(nèi)大街 11000 16000 較低 較低 大都市街 —— —— —— —— 廣安門(mén)內(nèi)大街 800014000 較低 較低 賓館酒店 大都市街 240600元 /標(biāo)間 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 57 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 2. 業(yè)態(tài)分布狀況 ? 商業(yè) —— 分布較為廣泛 ? 廣渠門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)以住宅底商為主 ? 大都市街沿線(xiàn)包括純商業(yè)、寫(xiě)字樓底商以及批發(fā)市場(chǎng)等 ? 廣安門(mén)內(nèi)路段沿線(xiàn)主要以菜百商圈、特色大眾餐飲為主 ? 寫(xiě)字樓 —— 大都市街沿線(xiàn)較為集中 ? 賓館酒店 —— 區(qū)域內(nèi)較少，目前僅有大都市街上有兩家商務(wù)型酒店 綜合體 圖示： 住宅底商 零售商業(yè) 餐飲 賓館酒店 寫(xiě)字樓 廣安門(mén)內(nèi) 大都市街 廣渠門(mén)內(nèi) 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 58 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 3. 業(yè)態(tài)特征比較分析 ? 租售價(jià)格水平 業(yè)態(tài) 路段 租金 （元 /平米 54 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 兩廣路沿線(xiàn)市場(chǎng)分析 55 發(fā)展現(xiàn)狀 業(yè)態(tài)分布狀況 業(yè)態(tài)特征比較 發(fā)展?fàn)顟B(tài)分析 區(qū)域發(fā)展水平及趨勢(shì)判斷 按業(yè)態(tài)分析 按路段分析 周邊商業(yè)環(huán)境評(píng)價(jià) 大都市街商業(yè)分析 四、周邊商業(yè)對(duì)本區(qū)域影響分析 56 （一）區(qū)域發(fā)展現(xiàn)狀 1. 路段劃分 ? 由于兩廣路橫跨宣武、崇文兩區(qū)，延伸范圍較長(zhǎng)，其沿線(xiàn)業(yè)態(tài)表現(xiàn)特征也將不僅相同。因此，對(duì)于本項(xiàng)目，零售百貨雖然需要引入以支撐項(xiàng)目的商業(yè)，但是應(yīng)該具有一定的主題性，使其成為我們整個(gè)SHOPPING PARK 有機(jī)組成部分。 ? 將會(huì)受到來(lái)自崇文新世界、莊勝崇光商圈的激烈競(jìng)爭(zhēng) 崇文新世界、莊勝崇光商圈已經(jīng)成為南城兩大知名的大型零售百貨中心，商業(yè)氛圍成熟，本區(qū)域引入同樣的業(yè)態(tài)，勢(shì)必會(huì)受到來(lái)自這兩個(gè)商圈的巨大壓力，同時(shí)在成熟度與商業(yè)氛圍上均不占優(yōu)勢(shì)。 ? 通過(guò)開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品提高抗風(fēng)險(xiǎn)性 在商業(yè)培育期的過(guò)程中，兩大商圈的開(kāi)發(fā)商都采取了開(kāi)發(fā)住宅產(chǎn)品以提高抗風(fēng)險(xiǎn)性的做法。 52 區(qū)級(jí)商業(yè)中心分析總結(jié) 通過(guò)對(duì)上述兩大區(qū)級(jí)商業(yè)中心的分析，可以看出崇文新世界與莊勝崇光商圈的形成有很多共性： ? 藉由舊城改造的契機(jī) 二者都是在舊城改造的歷史背景下發(fā)展起來(lái)的，且由于所在區(qū)域歷史文化遺存不多，因而規(guī)劃形成了“時(shí)尚、休閑”的現(xiàn)代商圈。 ? 在售住宅均價(jià)在 13000元 /平米以上，商鋪：均價(jià) 22022元 /平方米 51 二、崇文新世界商圈 小結(jié)： 新世界商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，百貨、娛樂(lè)休閑、餐飲及健身等業(yè)態(tài)較為完整。 ? 定位專(zhuān)為年輕人提供購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、餐飲、視聽(tīng)一體化的全新體驗(yàn)式、探索式消費(fèi)中心。 ? 搜秀商城 ? 總建筑面積 50000平米 ? 一期 2022年 10月 15日開(kāi)業(yè)，二期 2022年初開(kāi)業(yè)。 49 二、崇文新世界商圈 ? 新成文化大廈 ? 總建筑面積 46597平米，包括 ? 建筑層數(shù)為地下兩層，地上 13層；地上首層和２層為商業(yè)用房， 3至 12層為辦公用房。總建筑面積 56351平米。二期南館 2022年開(kāi)始營(yíng)業(yè)，業(yè)態(tài)主要為定位于年輕人的購(gòu)物（服裝等）、餐飲與休閑，建筑面積為 43000平米，營(yíng)業(yè)面積為 21000平米。售價(jià) 19119元 /平米，租金 18美金/平米 /月 ( /平米 /天 )。總建筑面積 187000平米，其中寫(xiě)字樓 40000平米，商業(yè) 74000平米。 新世界 1992年 2022年 2022年 45 二、崇文新世界商圈 2. 業(yè)態(tài)分析 ? 業(yè)態(tài)復(fù)合：形成以新世界商城為中心的新興現(xiàn)代商貿(mào)、辦公、居住功能混合區(qū) ? 商業(yè)以購(gòu)物為主，兼有休閑、娛樂(lè)功能 肯德基、必勝客、新世紀(jì)錢(qián)柜、樂(lè)圣、溜冰場(chǎng)、搜秀城、韓城時(shí)尚廣場(chǎng) 等的引入使新世界商圈成為吃、喝、玩、樂(lè)樣樣俱全的商圈。 ? 經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展和市場(chǎng)培育，逐漸形成了以新世界中心為核心的崇文新世界商圈，使崇文門(mén)形成了一個(gè)新的引導(dǎo)時(shí)尚潮流的青年商業(yè)氛圍，成為南城除 SOGO外最為活躍的區(qū)域。均價(jià) 11000元 /平方米左右。 酒店：與麗晶酒店管理集團(tuán)合作， 2022年 10月開(kāi)始建設(shè)，總建筑面積達(dá) 7萬(wàn)平方米； 商業(yè) 辦公 酒店 43 ? 莊勝城 ? 莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū) 莊勝二期純居住高級(jí)公寓生活區(qū)分為東區(qū)和西區(qū)，總建筑面積 67萬(wàn)平方米。天 (不含電費(fèi)）；出租率較高 187。裙樓 16層及地庫(kù)一層為超大型商場(chǎng) 187。 1992年開(kāi)發(fā)，總占地 ，總建筑面積 37萬(wàn)平米；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積約 平米 187。天 (包含物業(yè)費(fèi)及水費(fèi)等，電費(fèi)單獨(dú)結(jié)算 )，產(chǎn)權(quán)歸小業(yè)主，面積從 138到 800平米不等 ? 商業(yè)：一層的一部分和地下一層 ( )已經(jīng)租給給沃爾瑪， 2022年底開(kāi)業(yè)。 ? 商圈的商業(yè)氛圍比較成熟，國(guó)際知名連鎖品牌沃爾瑪已入駐商圈，會(huì)進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域的商業(yè)氛圍。 ? 在經(jīng)過(guò)多年的培育和發(fā)展后，莊勝百貨成為百貨零售業(yè)內(nèi)業(yè)績(jī)最好的企業(yè)之一。 ? 1998年莊勝崇光百貨北京店開(kāi)業(yè)。 36 區(qū)級(jí)商業(yè)中心對(duì)本區(qū)域影響分析 37 SOGO 和新世界是南城兩大知名的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，距離本項(xiàng)目比較近，容易與本項(xiàng)目形成競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系，因此，對(duì)這兩大商業(yè)中心的分析有助于本項(xiàng)目的定位。而且也正是這種將購(gòu)物融于休閑的 SHOPPING PARK新型購(gòu)物模式，也將是本區(qū)域成為這些金融界高端人士進(jìn)行高端招待、購(gòu)物休閑的新場(chǎng)所。 對(duì)自身出生地的特色產(chǎn)品與文化仍具有認(rèn)同感和懷舊意識(shí)，他們很愿意以“北京人”的身份，再次體驗(yàn)和回顧原有本地商業(yè)產(chǎn)品和風(fēng)情。 受教育程度高，收入穩(wěn)定，多為公司白領(lǐng)和管理人員 187。 金融街 本項(xiàng)目 35 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 本項(xiàng)目可以在定位設(shè)置上對(duì)臨近商圈的本市消費(fèi)者的消費(fèi)行為進(jìn)行再延伸，從而將金融街人士吸引至本區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。 34 金融街與本項(xiàng)目的互動(dòng)發(fā)展分析 ? 本項(xiàng)目可以與金融街形成互動(dòng)發(fā)展 從上述分析我們可以看出，金融街人士完全可以不去西單，而選擇距離金融街不是很遠(yuǎn)的本項(xiàng)目區(qū)域進(jìn)行消費(fèi)。 ? 金融人士通常比較傾向于在咖啡廳、酒吧、茶吧、電影院、劇院等娛樂(lè)場(chǎng)所進(jìn)行消費(fèi) ，同時(shí)比較注重場(chǎng)所的環(huán)境和檔次，而西單目前的針對(duì)時(shí)尚人士的娛樂(lè)業(yè)態(tài)顯然并不適合金融人士。而這幾天道路在高峰時(shí)期往往擁堵不堪，這在一定程度上限制了二者的商務(wù)往來(lái)，同時(shí)也影響了金融街人士的購(gòu)物情緒 ? 金融街與西單之間存在一些非商務(wù)業(yè)態(tài)，例如豐匯園等住宅小區(qū)，這在一定程度上也阻斷了兩者之間的商務(wù)往來(lái)。 ? 金融街與西單商業(yè)街之間的橫向交通比較匱乏，且中間存在許多非商務(wù)功能的阻斷。 與此同時(shí)，出于對(duì)休閑娛樂(lè)環(huán)境的考慮，也使得金融街人士通常會(huì)選擇金融街以外的區(qū)域進(jìn)行休閑娛樂(lè)活動(dòng)，而不在乎距離辦公地點(diǎn)的遠(yuǎn)近。 29