華高萊斯-北京昌平二街商業(yè)酒店公寓項(xiàng)目市場(chǎng)分析與定-文庫吧資料
2025-01-29 17:51本頁面
【正文】 會(huì)議與其他設(shè)施 會(huì)議型酒店 44% 22% 34% 三、酒店定位 客房部分： (8000~10000) 44％ ＝ 3520~4400平方米 餐飲、休閑娛樂等公共經(jīng)營(yíng)部分： (8000~10000 ) 22％ ＝ 1760~2200平方米 會(huì)議部分： (8000~10000) 19％ ＝ 1520~1900平方米 行政 ﹑ 機(jī)房及其它： (8000~10000) 15％ ＝ 1200~1500 平方米 (五 )酒店配套面積測(cè)算 51 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 依據(jù)測(cè)算方案，本項(xiàng)目酒店作為定位于商務(wù)會(huì)議，各功能配套面積分別為： 酒店功能面積建議表 功能 面積建議 內(nèi)容建議 客房面積 3520～ 4400平米 客房數(shù)量為 80～ 100間，主要以標(biāo)間為主，配置部分豪華標(biāo)間，若干個(gè)豪華套房 公共營(yíng)業(yè)面積 (含餐飲、休閑娛樂等 ) 1760～ 2200平米 餐飲主要設(shè)宴會(huì)廳 (含中餐與西餐 )、茶室、小型酒吧； 休閑娛樂可以設(shè)置泳池、桑拿房、按摩室、棋牌室、臺(tái)球廳、 乒乓球室、 KTV等 會(huì)議面積 1520～ 1900平米 包括大會(huì)議室一個(gè)，小會(huì)議室若干個(gè)、商務(wù)中心等 機(jī)房及其他設(shè)施 1200～ 1500平米 行政區(qū)、機(jī)房及其他設(shè)施 項(xiàng)目酒店總規(guī)模建議為： ~1萬平米左右 三、酒店定位 (五 )酒店配套面積測(cè)算 52 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 位于商場(chǎng)上的酒店將成為本項(xiàng)目的特色之一，特別是其現(xiàn)代的外立面與其標(biāo)志性的高度，將使項(xiàng)目從形象上成為昌平真正的“地標(biāo)”，從而有效強(qiáng)化項(xiàng)目整體的吸引力和競(jìng)爭(zhēng)力。 因此： 昌平區(qū)中心具有中高檔酒店的良好空間 擁有完善休閑配套的商務(wù)型酒店是市場(chǎng)主力 47 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 三、酒店定位 (四 )項(xiàng)目酒店定位 綜上所述，本案酒店定位為： ? 綜合整個(gè)項(xiàng)目來看，四星級(jí)酒店不但符合整體項(xiàng)目的中高端形象，而且將成為區(qū)域地標(biāo)性 的建筑； ? 項(xiàng)目位于昌平區(qū)絕對(duì)中心地段，位置優(yōu)越，交通方便，四星級(jí)定位也與黃金地段相匹配； ? 商務(wù)會(huì)議客群是昌平酒店市場(chǎng)的主力客群，定位商務(wù)型酒店與市場(chǎng)相吻合。 商務(wù)會(huì)議型人群和大型旅游團(tuán)體是昌平酒店的主流客群； 也有小部分北京市散客客群； 另有相當(dāng)一部分科技園高官和大學(xué)園區(qū)富家學(xué)生在酒店包房。但北京市來昌平區(qū)旅游的散客大部分在景 點(diǎn)住宿，中心區(qū)旅館也分流部分短期旅游客群。 三、酒店定位 (一 )昌平酒店競(jìng)爭(zhēng)力 45 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 三、酒店定位 (二 ) 酒店客群分析 昌平酒店的主要客群有三類： ? 基本以接待商務(wù)會(huì)議和大型旅游團(tuán)體為主，其中，商務(wù)型會(huì)議型客群是酒店主力客群。尤其是以中式風(fēng)格設(shè)計(jì)的大 宅門，具有自己鮮明的特點(diǎn)。 ? 昌平市中心只有一家錦水芙蓉酒店，無論外立面和形象均明顯老化，配套也有限。 鼓樓南街（北端） － /平米 .天 鼓樓西街（東端） － /平米 .天 鼓樓東街（西端） － /平米 .天 40 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 2層銷售價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 商業(yè)平均投資回報(bào)率： 8 ～ 10 ％ 建議： 本項(xiàng)目一二層均價(jià)為： 9000 ～ 11500 元 /平米 一層均價(jià)： 10500 ～ 13500 元 /平米 二層均價(jià)： 7500 ～ 9500 元 /平米 41 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 4層租賃價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 項(xiàng)目一二層可參考租金范圍： 2 ～ 元 /平米 .天 ? 三四層租金取值為一二層商業(yè)租金的 60～ 70％ 取值： 本項(xiàng)目三四層租金為： ～ 元 /平米 .天 租賃價(jià)格建議 42 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 地下 1層（超市）租賃價(jià)格建議： 依據(jù)： ? 租金而言，超市是一種較為特殊的物業(yè)，租金多為雙方洽談而定，而且由于超市具有很強(qiáng)的聚集人氣的作用，因此先期宜以低租金引入，以培育本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 39 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 二、商業(yè)定位 ? 本項(xiàng)目周邊商業(yè)租金分析 以上租金水平，即代表了項(xiàng)目所處十字路口區(qū)域的現(xiàn)有租金水平。 二、商業(yè)定位 37 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （五）各業(yè)態(tài)租售價(jià)格建議 租售組合建議 根據(jù)項(xiàng)目回收資金的要求，以及各業(yè)態(tài)的實(shí)際經(jīng)營(yíng)要求，租售組合建議如下： 二、商業(yè)定位 物業(yè)類型 銷售 /租賃組合策略 商業(yè) 4層 休閑健身中心、影院 持有；出租經(jīng)營(yíng) 3層 美食廣場(chǎng)、電玩娛樂城 持有；出租經(jīng)營(yíng) 2層 精品商業(yè)街 出售 1層 精品商業(yè)街 出售 地下 1層 超市 持有；出租經(jīng)營(yíng) 38 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 銷售價(jià)格建議 二、商業(yè)定位 ? 昌平在售商業(yè)項(xiàng)目?jī)r(jià)格分析 昌平目前在售的商業(yè)項(xiàng)目較少，售價(jià)如下： 項(xiàng)目名稱 售價(jià) 東方麥迪遜 2層連賣 10000余元 /平米 4層單賣 6000－ 7000元 /平米 麗美旺角購物廣場(chǎng) —— 均價(jià)約 7500元 /平米（尚未開盤） 天成苑底商 2層連賣 7800元 /平米 從位置而言，這幾個(gè)在售項(xiàng)目距離本項(xiàng)目較遠(yuǎn)，且周邊商業(yè)環(huán)境相差較大，不宜直接作為本項(xiàng)目定價(jià)的依據(jù)和參考。 二、商業(yè)定位 35 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 （四）項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力營(yíng)造 ３、業(yè)態(tài)間的互動(dòng) 酒店和酒店服務(wù)式公寓可以與裙樓的商業(yè)很好地形成互動(dòng)，商業(yè)可作為酒店的配套，特別是商業(yè)中的休閑健身、影院、娛樂城都可以很好地完善酒店及公寓的配套功能；而酒店及公寓又可以為商業(yè)帶來大量穩(wěn)定的中高端消費(fèi)人群。 另外項(xiàng)目的酒店的外觀與高度會(huì)進(jìn)一步強(qiáng)化項(xiàng)目的形象力，真正成為昌平的“地標(biāo)”。 32 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 3）影院布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 影院的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 影院因其特殊的建筑要求，對(duì)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的大開間要求較高，且必須滿足其高層高的空間要求，因此將其布點(diǎn)與商業(yè)頂層，即可有效利用頂層特征對(duì)建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整滿足其空間要求，也可利用影院的結(jié)構(gòu)要求實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目整體建筑外立面的結(jié)構(gòu)形象提升。 2）業(yè)態(tài)形式示意 二、商業(yè)定位 30 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 3）休閑健身中心布局建議 地上四層商業(yè) 分析： ? 休閑健身中心的目標(biāo)客戶同樣具有極強(qiáng)的消費(fèi)目的性，對(duì)具體商業(yè)垂直樓層的依賴性相對(duì)偏低，所以應(yīng)該盡量將其布局與高層商業(yè)； ? 休閑健身中心在項(xiàng)目整體功能業(yè)態(tài)選擇中不僅承擔(dān)著滿足區(qū)域中高端客戶需要，豐富項(xiàng)目功能業(yè)態(tài)的目的，而且還必須依托其強(qiáng)化項(xiàng)目酒店的配套性優(yōu)勢(shì)，所以必須與酒店之間形成最佳的空間互動(dòng)性，所以必須將其置于本項(xiàng)目商業(yè)頂層、酒店的負(fù)一層，以有效實(shí)現(xiàn)其功能。 休閑健身中心 1）功能及規(guī)模確定 二、商業(yè)定位 28 REGAL LLOYDS 華高萊斯國(guó)際地產(chǎn)顧問 (北京 )有限公司 ? 知名連鎖健身俱樂部品牌商家需求： 二、商業(yè)定位 經(jīng)營(yíng)商家 需求面積 英派斯健身俱樂部 2023－ 5000平米 浩沙健身俱樂部 1000－ 3000平米 中體倍力 標(biāo)準(zhǔn)店 3000平米左右 青鳥健身 不小于 2023平米 結(jié)合上述分析，本項(xiàng)目休閑健身中心建筑面積建議為： 2023 ～ 2500平米 29 REGAL LLOYDS
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