【正文】 156 155 u 建議根據(jù)整體開發(fā)戰(zhàn)略和收益目標(biāo)進(jìn)行選擇。 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 靜態(tài)指標(biāo)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 假設(shè)投入自有資金 ，銀行貸款 。 財(cái)務(wù)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析u 財(cái)務(wù)分析假設(shè)前提n “快、中、慢 ”三個(gè)銷售速度的假設(shè)n 市場價(jià)格呈 “小步快走 ”上漲的假設(shè) 開發(fā)建議項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析?首推優(yōu)質(zhì)大戶型和首推優(yōu)質(zhì)大戶型和部分小戶型樹立項(xiàng)部分小戶型樹立項(xiàng)目形象目形象?后續(xù)根據(jù)市場情況后續(xù)根據(jù)市場情況調(diào)整調(diào)整?控制銷售速度控制銷售速度?略慢于市場一般水平略慢于市場一般水平?繼續(xù)在機(jī)場新區(qū)拿地繼續(xù)在機(jī)場新區(qū)拿地 !開發(fā)順序開發(fā)順序 開發(fā)節(jié)奏開發(fā)節(jié)奏 開發(fā)戰(zhàn)略開發(fā)戰(zhàn)略項(xiàng)目開發(fā)建議與財(cái)務(wù)分析 縮減綠地增加到連接中心綠地和城市主干道的景觀軸縮減集中綠地縮減集中綠地增加景觀軸增加景觀軸產(chǎn)品規(guī)劃篇 其他規(guī)劃建議u 調(diào)整中心綠地布局n 現(xiàn)有中心綠地集中布置216。 不宜營造高端居住的私密感產(chǎn)品規(guī)劃篇 影響綠地率的提升216。 137 容積率探測(cè)u 計(jì)算結(jié)果分析n 容積率增加后，顯著攤薄土地費(fèi)用，因此方案二的盈利能力遠(yuǎn)高于方案一，經(jīng)試算，只有方案一的整體平均售價(jià)高于方案二 580元 /平方米時(shí)，兩個(gè)方案盈利才能持平，而這樣高的價(jià)格差異不易實(shí)現(xiàn)；n 在方案二的基礎(chǔ)上，方案三進(jìn)一步提高了容積率，從財(cái)務(wù)指標(biāo)上看，盈利能力有所增加，但是市場風(fēng)險(xiǎn)也在加大，如果銷售周期過長的話，其盈利的增加將一定程度上被抵消。 容積率探測(cè)u 計(jì)算結(jié)果產(chǎn)品規(guī)劃篇容積率總建筑面積 (M2) 建筑形式 建筑面積(M2) 成本合計(jì)市場預(yù)期價(jià)市場預(yù)期價(jià) —成本合計(jì)總銷售額 (萬元 )利潤匯總 (萬元 ) 364760 高層住宅 52800 5099 6000 901 31680 43670 板式高層 (15層以下 ) 81800 5019 6300 1281 51534 板式高層 (15層及以上 ) 175560 5191 6200 1009 108847 板式多層 54600 4538 6500 1962 35490 428920 高層住宅 242023 4726 6000 1274 145200 63837 板式高層 (15層以下 ) 72650 4628 6300 1672 45770 板式高層 (15層及以上 ) 63570 4806 6200 1394 39413 板式多層 50700 4135 6500 2365 32955 445200 高層住宅 226800 4632 6000 1368 136080 69153 板式高層 (15層以下 ) 36000 4531 6300 1769 22680 板式高層 (15層及以上 ) 135600 4709 6200 1491 84072 板式多層 46800 4034 6500 2466 30420 單位：除注明外，均為元單位：除注明外，均為元 /平方米平方米 容積率探測(cè)u 成本計(jì)算過程產(chǎn)品規(guī)劃篇單位：除注明外，均為元單位：除注明外，均為元 /平方米平方米容積率總建筑面積(M2)建筑形式 建筑面積 (M2) 土地成本 建筑安裝 費(fèi)用 前期費(fèi)用小市政及室外工程管理費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)用銷售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用成本合計(jì) 364760高層住宅 52800 2615 1650 91 200 91 102 240 110 5099 板式高層 (15層以下 ) 81800 2746 1350 74 260 89 89 252 160 5019 板式高層 (15層及以上 ) 175560 2702 1600 88 220 92 100 248 140 5191 板式多層 54600 2833 800 44 300 80 61 260 160 4538 428920高層住宅 242023 2260 1650 91 200 84 101 240 100 4726 板式高層 (15層以下 ) 72650 2373 1350 74 260 81 88 252 150 4628 板式高層 (15層及以上 ) 63570 2335 1600 88 220 85 100 248 130 4806 板式多層 50700 2448 800 44 300 72 61 260 150 4135 445200高層住宅 226800 2178 1650 91 200 82 101 240 90 4632 板式高層 (15層以下 ) 36000 2287 1350 74 260 79 88 252 140 4531 板式高層 (15層及以上 ) 135600 2250 1600 88 220 83 100 248 120 4709 板式多層 46800 2359 800 44 300 70 61 260 140 4034 規(guī)劃探測(cè)產(chǎn)品規(guī)劃篇方案四：?塔樓為主小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè)建筑面積住　　宅 517680 平米配套小學(xué)、托幼 8200 平米商業(yè) 8900 平米其他 7100 平米合計(jì) 24200 平米總建筑面積 541880 平米　　　 總戶數(shù) 5808 戶　　容積率 　　建筑密度 %建筑類型配比點(diǎn)　塔 470880 平米 %多　層 46800 平米 % 此方案中，塔樓比例占九成此方案中，塔樓比例占九成以上，無論是空間形態(tài)還是產(chǎn)品以上，無論是空間形態(tài)還是產(chǎn)品品質(zhì)，都會(huì)受到極大的負(fù)面影響品質(zhì)，都會(huì)受到極大的負(fù)面影響，不建議采取此方案。 容積率探測(cè)產(chǎn)品規(guī)劃篇方案三：?塔樓增多，空間通透?組團(tuán)綠地增多建筑面積住　　宅 445200 平米配套 小學(xué)托幼 8200 平米商業(yè) 7700 平米其他 6300 平米合計(jì) 22200 平米總建筑面積 467400 平米　　　 總戶數(shù) 5029 戶　　容積率 　建筑密度 %建筑類型配比點(diǎn)　塔 226800 平米 %高　板 135600 平米 %小高板 36000 平米 %多　層 46800 平米 %小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè) 容積率探測(cè)產(chǎn)品規(guī)劃篇方案二：?塔樓增多，空間通透，變化豐富?沿街建筑景觀良好?注重組團(tuán)內(nèi)及道路空間尺度建筑面積住　　宅 428920 平米配套 小學(xué)托幼8200 平米商業(yè) 6500 平米其他 5000 平米合計(jì) 19700 平米總建筑面積 448620 平米　　　 總戶數(shù) 4178 戶　　容積率 　建筑密度 %建筑類型配比蝶　塔 242023 平米 %高　板 63570 平米 %小高板 72650 平米 %多　層 50700 平米 %小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè) 容積率探測(cè)產(chǎn)品規(guī)劃篇方案一：?板樓為主，塔樓點(diǎn)綴?疏密有致，景觀良好?注重組團(tuán)內(nèi)及道路空間尺度建筑面積住　　宅 364760 平米配套 小學(xué)托幼 8200 平米商業(yè) 6000 平米其他 4000 平米合計(jì) 18700 平米總建筑面積 383460 平米　　　 總戶數(shù) 3816 戶　　容積率 　建筑密度 %建筑類型配比蝶　塔 52800 平米 %高　板 175560 平米 %小高板 81800 平米 %多　層 54600 平米 %小學(xué)、托幼 中心綠地配套商業(yè) 容積率探測(cè)u 用地條件指標(biāo)總用地面積 Ha住宅及配套建筑用地 Ha道路用地面積 Ha小學(xué)、托幼用地 Ha小區(qū)綠地 Ha產(chǎn)品規(guī)劃篇項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃建議容積率探測(cè)最佳容積率建議 123 122 飄窗生活I(lǐng)dea:帶寬窗臺(tái)的飄窗，讓讀書、游戲、交談的生活延伸到居室的角落，空間感在人們心里最大程度被放大。 主人優(yōu)先錯(cuò)層空間一步式陽臺(tái)壁爐體驗(yàn)飄窗生活戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)篇 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 116 115 114 錯(cuò)層空間Idea:三兩階踏步，自然的將客廳和餐廳或書房區(qū)域各自獨(dú)立出來。 主人優(yōu)先錯(cuò)層空間戶型亮點(diǎn)篇戶型亮點(diǎn)篇 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 109 108 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 開發(fā)主題篇 宜宜人人尺尺度度帶帶來來富富貴貴階階層層的的舒舒適適生生活。開發(fā)主題篇 尺度宜人的空間，強(qiáng)調(diào)與人活動(dòng)的協(xié)調(diào)一致，給富貴階層帶來更多的舒適生活n 重視鄰里關(guān)系216。 101 私密要求封閉、靜216。 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 項(xiàng)目開發(fā)主題u 可游 —— 公共景觀的領(lǐng)地化n 園林屬性：參與性園林n 實(shí)現(xiàn)載體：中心綠地、社區(qū)綠化n 實(shí)現(xiàn)手段216。 項(xiàng)目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林領(lǐng)地化 開發(fā)主題篇可賞 可游 項(xiàng)目開發(fā)主題u 可賞 —— 外部景觀的領(lǐng)地化n 園林屬性：觀賞性園林n 實(shí)現(xiàn)載體：綠化隔離帶n 實(shí)現(xiàn)手段：營銷造勢(shì)，強(qiáng)調(diào)觀景效果開發(fā)主題篇 項(xiàng)目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林領(lǐng)地化 開發(fā)主題篇可賞 局部設(shè)計(jì)的風(fēng)格化 —— 藝術(shù)雕塑開發(fā)主題篇 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 90 項(xiàng)目開發(fā)主題u 景觀住區(qū)n 園林風(fēng)格化216。 局部設(shè)計(jì)的風(fēng)格化 —— 藝術(shù)元素開發(fā)主題篇 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 86 不是純粹西班牙風(fēng)格的模仿，注重藝術(shù)元素的部分引入n 園林領(lǐng)地化216。 風(fēng)情的營造需要城市氣質(zhì)和人文氣質(zhì)，難度大216。 項(xiàng)目的價(jià)格定位u 現(xiàn)有價(jià)格水平： 07年 1月， 4700元 /平方米u(yù) 價(jià)格增長特點(diǎn)：小步快走，穩(wěn)步上升u 價(jià)格漲幅：每年 800－ 1000元u 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開盤時(shí)間： 07年 9月u 預(yù)計(jì)開盤時(shí)市場價(jià)格： 5500u 領(lǐng)先市場：產(chǎn)品、營銷領(lǐng)先市場半步，價(jià)格領(lǐng)先市場半年項(xiàng)目市場定位價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格定位依據(jù)價(jià)格價(jià)格 定位定位 建議建議 開盤時(shí)價(jià)格開盤時(shí)價(jià)格 6000元元 項(xiàng)目市場定位建議項(xiàng)目市場定位目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位價(jià)格定位價(jià)格定位目標(biāo)客群需求分析目標(biāo)客群需求分析市場定位市場定位 四種客群四種客群三個(gè)特點(diǎn)三個(gè)特點(diǎn)兩項(xiàng)注意兩項(xiàng)注意一條領(lǐng)先一條領(lǐng)先規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型細(xì)節(jié)建議在下一章詳細(xì)論述、規(guī)劃設(shè)計(jì)和戶型細(xì)節(jié)建議在下一章詳細(xì)論述戶型配比建議戶型配比建議 客群分析u兩級(jí)分化的人群結(jié)構(gòu)，不存在 “白領(lǐng) ”階層n普通收入階層是北部項(xiàng)目的主要客群n首次置業(yè)n改善居住條件n財(cái)富階層是西部項(xiàng)目的主要客群n多次置業(yè)n改善居住條件n看重保值升值 目錄唐山房地產(chǎn)市場概況唐山房地產(chǎn)市場概況住宅市場分析住宅市場分析高端高端住宅市場分析住宅市場分析客群客群分析分析 市場分析n建筑形態(tài)以小高層板樓、高層板樓為主；n設(shè)計(jì)風(fēng)格以帶有歐式元素的現(xiàn)代風(fēng)格為主；n硬件設(shè)施、車位及配套等標(biāo)準(zhǔn)明顯高于普通項(xiàng)目；n園林景觀、建筑材料等方面仍存在較多不足；麗景琴園u高端住宅諸多細(xì)節(jié)不到位，品質(zhì)仍有很大上升空間天元駿景一期實(shí)景u高端住宅供應(yīng)減少，銷售良好 ZHIXIN GROUP I Regal Lloyds 4