【正文】 1營銷策略持續(xù)銷售216。長沙 “ 新天地 ”國際五星萬豪酒店旗艦店頂級配套，家門口高端會客廳價值升級 ——瞰江樓王，看得見的升值潛力32價值梳理1瞰江樓王即將推出，項目整體價值升級黃興北路 心醫(yī)院分院、中南大學(xué)湘雅醫(yī)院等；p商業(yè)配套： 五一商圈、黃興路商圈、百聯(lián)東方廣場、春天百貨、王府井、中山商業(yè)廣場等；p科教配套： 湖南省博物館、長沙市博物館、長沙市青少年宮等、兩館一廳。優(yōu)勢： 5分鐘東通芙蓉路； 8分鐘南至五一核心商圈； 10分鐘北達兩館一廳； 15分鐘直抵央?yún)^(qū) CBD優(yōu)勢：坐湘江、望麓山，坐擁城市江山稀缺資；比鄰中央商務(wù)區(qū)；銜接長沙北城商業(yè)核心優(yōu)勢：雙地鐵口；扼守營盤路過江隧道；座鎮(zhèn)湘江大道，縱覽江景通達南北優(yōu)勢：長沙古城公館群，自古貴族領(lǐng)地；老長沙湘春門，延續(xù)歷史文脈地段價值 ——四星報喜32價值梳理湘江中路商圈五一商圈開福寺文化產(chǎn)業(yè)園金融生態(tài)區(qū) CBDp北邊：廣電、湘繡、開福寺為開福區(qū)三大文化品牌！圍繞開福寺打造產(chǎn)業(yè)園區(qū)p西邊：市中心、湘江邊高端餐飲集群已成規(guī)模；萬達寫字樓集群支撐大 CBD概念p東邊：規(guī)劃 1800畝土地，約 300萬平米建面，寫字樓、商業(yè)為主；綠地、華創(chuàng)、富興下半年陸續(xù)入市，泊富、華爾街中心、天健持續(xù)熱銷，區(qū)域規(guī)劃兌現(xiàn)中；開福區(qū)整體金融中心的規(guī)劃，大CBD指日可待。 18年 15城 50余盤，復(fù)地 “ 以人為藍圖 ” 的開發(fā)理念，中國房地產(chǎn)業(yè)第一開發(fā)陣營，上海市開發(fā)企業(yè)50強前三位。復(fù)星集團創(chuàng)始成員之一，中國第一批地產(chǎn)公司馳名商標(biāo)，專注高端豪宅 21載；216。資金雄厚，總管理資產(chǎn)超過 2023億元；216。 474 / 16 7584合計 　 　 　 70349復(fù)地崑玉國際 2023年度總體目標(biāo)7個億目標(biāo)，跑量穩(wěn)價，以名穩(wěn)利復(fù)地魅力的需進一步升華和擴張 確定本案目標(biāo)，但要成功還得看自身！品牌價值 ——文化復(fù)地，海派精工32價值梳理復(fù)星集團復(fù)星集團鋼鐵鋼鐵公益公益休閑休閑 商會商會醫(yī)療醫(yī)療金融金融醫(yī)藥醫(yī)藥地產(chǎn)地產(chǎn)教育教育復(fù)星集團：216。 C 7 687 39648 2723已推 40 5302 29550 15666車位 7 47 148 14000 97384 9 160 11500 16562 86 160 10000 13760（㎡） （元 /㎡ ） （萬元）住宅 樓棟 成交套數(shù) 合計 　 　 　 　 　 124212 3795 15666已推 111 40 5302商業(yè) C 7 7 6875 60 1 148 10500 1553 172 156 180 11800 33134PART3： 2023目標(biāo)展望31：目標(biāo)盤點32：價值梳理31目標(biāo)盤點1）看目標(biāo)全年總計： 7個億 的目標(biāo)31目標(biāo)盤點類別 棟號 總套數(shù) 剩余套數(shù) 面積（㎡） 均價（元 /㎡ ） 金額（萬）住宅 1 100 100 240 15000 36000： 江邊競品普遍以過硬的品牌、頂級的配套、便利的交通、核心的地段和奢華的裝修作為賣點，同時也是競爭優(yōu)勢，而本案在地段上優(yōu)勢漸漲，需市場證言價值以作項目驅(qū)動。南北通透包括本案在內(nèi)，濱江項目 14年可售貨量總共 9054套，貨量充足項目 余貨套數(shù) 新推套數(shù) 14年可售套數(shù) 面積區(qū)間（㎡）復(fù)地崑玉國際 333 100 433 148240保利國際廣場 536 222 758 139274北辰三角洲 2312 1000 3312 49197定江洋 336 260 596 180285潮宗御苑 283 0 283 145215華遠華中心 50 0 50 214313萬科紫臺 169 192 361 130170保利西海岸 161 3100 3261 72188合計 4180 4874 9054 　23濱江競品沿江競品戶型面積： 135150㎡三房， 160200㎡四房， 250㎡左右四房為主流兩房 三房 四房100㎡ 110㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 250㎡保利國際廣場120㎡北辰普宅華遠華中心90㎡潮宗御苑保利西海岸本案北辰定江洋萬科紫臺五房23濱江競品沿江競品總價段： 200萬左右產(chǎn)品成主流，項目產(chǎn)品壓力較大四房 三房兩房備注：保利西海岸200萬 600萬400萬 500萬本案保利國際廣場北辰三角洲潮宗御苑華遠華中心萬科紫臺 167㎡；約 210260萬 /套133144㎡；約 110135萬 /套138㎡；115130萬 /套170190㎡；約 150200萬 /套145㎡；約 180220萬 /套100萬 300萬160180㎡；約 160220萬 /套148㎡；約 190220/套240㎡；約 320360萬 /套136150㎡；約 160200/套140200㎡；約 160240萬 /套259274㎡；約 360420萬 /套180200㎡；約 220280萬 /套249285㎡；約 310400萬 /套138151㎡；約 150180萬 /套215㎡；約 260280萬 /套260㎡；約 360420萬 /套315㎡；約 360420萬 /套161㎡；約 170200萬 /套137㎡；約 130150萬 /套五房167188㎡約 160200萬 /套23濱江競品： 2023年的供貨面積段主要集中在 120160平，且2023年的去化速度普遍偏慢，建議本案明年應(yīng)采取低價快走的營銷模式，避免陷入濱江豪宅集中價格戰(zhàn)?？蛷d、餐廳主臥觀江216。大橫廳設(shè)計216。占地面積 24萬 建筑面積 143萬方（住宅 67萬、商業(yè) 48萬）容積率 總戶數(shù) /綠化率 32% 裝修情況 /物業(yè)公司 保利物業(yè) 價格 700012023元 /㎡梯戶比 2T4，蒂森克虜伯進口電梯 施工單位 中國建筑第八工程局有限公司保利西海岸： 13年推出 585套，剩余 385套，2023年余貨 總套數(shù)銷售率 剩余套數(shù)均價元 /㎡戶型面積㎡A4 113 57% 49 10850 108167A8 136 59% 56 11739 137190B1 336 83% 280 7869 77109合計 585 28% 161 9895 77190㎡23濱江競品江景面好，橫廳設(shè)計，比較契合長沙客戶的喜好13濱江競品166㎡ 5房 2廳 3衛(wèi)216。主臥套間設(shè)計物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 最早開盤時間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結(jié)合、超高層 (4046F)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,保利地產(chǎn) 7米觀景陽臺216。大面寬，短進深216。7米大陽臺216。大面寬，短進深216。月車位個數(shù) / 梯戶比 2T3棟號 套數(shù) 銷售 率 剩余套 數(shù) 均價元 /㎡ 戶型面積1 96 18% 79 15313 1431672 96 6% 90 13164 143167合計 192 169 15052 14316723濱江競品萬科 TOP系產(chǎn)品打造，融合長沙人文為項目核心賣點，戶型功能空間設(shè)計較好13濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 167㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 143㎡216。月廚房生活陽臺、儲藏間216。2個臥室?guī)эh窗216。6 352 8% 314 8513 107136D2區(qū) 1322 91% 113 8849 106197合計 4778 45% 2648 8789 4928523濱江競品216。4 1590 25% 1341 7882 4959E32 212 25% 160 9170 106179E35 150 34% 99 12898 182—200合計北辰普宅 E34 240 1% 237 14071 193—285D2次臥和一書房帶飄窗產(chǎn)品設(shè)計傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，無設(shè)計硬傷23濱江競品北辰三角洲： 13年普宅去化 1391套，剩余 2312套；預(yù)計 14年新推 E6區(qū) SOHO住宅，面積 70120㎡定江洋去化 35套，余貨 336套，預(yù)計 14年下半年新推 D3， 260套，面積 193285㎡，物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 20234物業(yè)構(gòu)成 寫字樓、公寓、住宅底商、集中式商業(yè)、五星酒店開發(fā)單位 長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 110萬㎡ 建筑面積 537萬㎡容積率 總戶數(shù) 新批預(yù)售 4382戶綠化率 50% 裝修情況 毛坯價格 普宅組團 9000元 /㎡，定江洋組團13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月建筑設(shè)計 香港凱達環(huán)球 施工單位 北京建工集團有限公司 項目 2023年余貨 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價（元 /㎡） 戶型面積（㎡）北辰定江洋 D1主臥套間設(shè)計216。入戶花園設(shè)計216。庫存分析：總計 507576 % 240㎡ 以上 109167 % 200240㎡ 57632 % 180200㎡ 43082 % 144180㎡ 108145 % 120144㎡ 84338 % 90120㎡ 71454 % 6090㎡ 29437 % 低價中小面積產(chǎn)品與高價超大面積產(chǎn)品去化較好，高價中大等面積產(chǎn)品去化艱難23濱江競品140㎡以上產(chǎn)品市場存量較大，競爭異常激烈戶型面積 面積（㎡ ) 占比 庫存去化時間（月） 均價 (元 /㎡ )60㎡ 以下 4321 % 總計 763099 % 704254240㎡ 以上 116658 % 167334200240㎡ 28158 % 37808180200㎡ 19603 % 23542144180㎡ 71582 % 73909120144㎡ 189859 % 15713590120㎡ 214449 % 1530866090㎡ 85937 % 62746市場小結(jié)：宏觀調(diào)控持續(xù)，市場剛需當(dāng)?shù)?，破萬產(chǎn)品年銷量逼近 7000套22長沙市場去化面積段：90144㎡約占總銷售面積 53%， 144240平占比僅 %戶型面積 面積（㎡ ) 占比 銷售額 (萬元 ) 均價 (元 /㎡ )60㎡ 以下 36853 % 28695： 90140產(chǎn)品仍為長沙市場的主流去化產(chǎn)品。 %***********總價段（萬元）庫存面積（萬㎡）庫存去化時 間（月） %150以上 169 %110130 59 %8090 71 %5565 113 %3545 114 157 **********面積段 庫存面積（萬㎡）市場存量產(chǎn)品 90120㎡庫存去化壓力最小，其次為 120144