【正文】 及節(jié)點安排1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月預計簽約量節(jié)點推售量聯(lián)： 1洋： 1聯(lián)： 4洋： 6雙： 1聯(lián)： 12洋： 8雙： 1聯(lián)： 10洋： 4高： 15雙： 3聯(lián)： 16洋： 11高： 40雙： 1聯(lián)： 19洋： 6高： 50雙： 1聯(lián)： 20洋： 5高： 30寓： 44雙： 3聯(lián)： 22洋： 6高： 35寓： 12第一季度雙： 1聯(lián)： 17洋： 15第二季度雙： 5聯(lián)： 35洋： 21高： 105第三季度雙： 7聯(lián)： 64洋： 17高： 90寓： 68第四季度雙： 10聯(lián)： 62洋： 14高： 31寓： 10聯(lián)： 39洋： 602023年雙： 13聯(lián)： 51洋： 40高： 54首次加推雙： 11聯(lián)： 25高： 108寓： 50二次加推雙： 18聯(lián)： 20高： 72寓： 42三次加推簽約額： 7766萬元 清聯(lián)排B合計： 雙： 3聯(lián)： 22洋： 6高： 25寓： 12雙： 4聯(lián)： 20洋： 8高： 10寓： 6雙： 2聯(lián)： 22洋： 6高： 13寓： 2雙： 4聯(lián)： 20高： 8寓： 2來人來電量預估 蓄客認籌安排 2023年來人來電量：復地溫莎堡 2023年全年總來訪2165組，非團購成交 261套，成交率 12%； 2023年別墅、洋房總存貨量約 400套，在提升成交率的前提下，按成交率 15%計算，需要儲備訪客 2600組組（渠道（渠道 1000組，其他組，其他 1600組）組） ，進電至少 3000組組 以上； 2023年新增供應的小高層、公寓產(chǎn)品約 320套，依靠策源擁有的 2165組組 來訪客戶、 500余余 組渠道企業(yè)客戶、526組組 老業(yè)主，結(jié)合 2023年新增積累即可實現(xiàn)去化。2023年聯(lián)排別墅分期推售示意圖別墅產(chǎn)品差異化推售策略兌現(xiàn)A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)三期二期三期 A區(qū)三期 B區(qū)三期 C區(qū)二期 A區(qū)二期 B區(qū)二期 C區(qū)推出時間 公開產(chǎn)品 強推產(chǎn)品所屬區(qū)塊 折扣率 所屬區(qū)塊 折扣率二期 A、 B區(qū)三期 A區(qū)二期 A區(qū)三期 B區(qū)三期 A區(qū)三期 C區(qū)三期 A、 B區(qū)二期 C區(qū)二期 A、 B、C區(qū)（視情況）二期 A、 B、C區(qū)（視情況）8折 （暫定） （暫定）二期 A、 B、C區(qū)（視情況），保持二期產(chǎn)品的相對低折扣；；。聯(lián)排 B戶型較差、總價較低、數(shù)量較少且與洋房 A4容易產(chǎn)生沖突，因此需要先行去化，保障 產(chǎn)品線明晰 。次開盤條件。同時，將三集中開售。快速回籠資金、減少客戶流失機會，形成項目熱銷氛圍推售策略及價格策略引導推售策略 ：1. 聯(lián)排產(chǎn)品 ：對項目現(xiàn)有已經(jīng)打散銷售的房源重新劃分，分期開售，制定細致的差異性價格策略，擠壓重點突擊房源確保其在短時間內(nèi)有全部消化的可能；2. 雙拼產(chǎn)品 ：統(tǒng)一包裝未售房源，配合聯(lián)排產(chǎn)品的分期推售策略，分批供應，保證最優(yōu)產(chǎn)品較長的供貨周期；3. 洋房產(chǎn)品 ：應用明晰產(chǎn)品線策略，引導客戶需求盡快清理 A1A3戶型，使余房洋房產(chǎn)品高性價比特點不因個別戶型滯銷而褪色；4. 小高層產(chǎn)品 ：應用企業(yè)小型團購先期切入，力求市場面試前去化 34成；5. 酒店式公寓產(chǎn)品 ：作為小高層產(chǎn)品的有效補充，低總價可以最大程度吸納邊緣購買力人群。2023年年末排除團購因素的市場接受度較高價格為，雙拼 16500元 /㎡ ，聯(lián)排11200元 /㎡ ，洋房 7750元 /㎡ 。局面預判：2023復地溫莎堡全線產(chǎn)品直面價格競爭！ 第四部分 2023年推案節(jié)奏1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月開盤 開盤加推 加推 加推上半年推 408套洋房： 32套雙拼： 14套聯(lián)排： 72套2023年推盤策略回顧項目上半年推盤 節(jié)奏較緩， 下半年 壓力過重。 2023年供應量集中在恒大、萬科、金泰麗灣、華潤幾個項目上。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。加快住房信息系統(tǒng)建設(shè)。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。深刻的政治背景決定了幾輪調(diào)控空前的力度與長期性 短期對于市場的影響已經(jīng)成為必然2023年 —2023年政策對房地產(chǎn)走勢影響模擬圖下降期 快速拉升 期盤整恢復下降期 快速拉升前一輪政策周期上一輪政策周期新一輪政策周期下降期未來 11Q414Q4未來預測下降期 盤整恢復06Q2Q4 07Q1Q305Q206Q1 07Q408Q4 09Q1Q3 09Q410Q2 10Q3Q4 11Q111Q3未來市場預期十二五規(guī)劃綱要目標：經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長十二五規(guī)劃綱要目標：經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 7%保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策3月初中央政府換屆月初中央政府換屆中共十八大召開中共十八大召開宏觀經(jīng)濟走勢預判1月末天津市政府換屆月末天津市政府換屆未來市場預期各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速保障房入市，基本解決保障房入市，基本解決 1540萬戶住房困難家庭的住房問題萬戶住房困難家庭的住房問題行業(yè)政策走勢預判十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地， 有效擴大普通商品住房供給 。中國房地產(chǎn)價格年度走勢99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 數(shù)據(jù)來源：中房指數(shù)政策調(diào)控與背景n來自美元貶值人民幣升值的壓力，本國通貨膨脹預期更加強烈，房地產(chǎn)作為資產(chǎn)保值，成為重要避險產(chǎn)品n人民幣升值導致以人民幣計價的資產(chǎn)升值，其升值幅度將遠遠超過本幣升值幅度，房地產(chǎn)將是受益行業(yè)房地產(chǎn)短期將全面承壓，中期謹慎樂觀，長期趨勢向好。溫總理說： “ 在我的任期內(nèi)，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。由此，本輪調(diào)控的決心與力度，不容置疑。 ”市場環(huán)境市場預判：2023年抄底客戶將最快回歸市場！2023年市場預測整體市場環(huán)境政策調(diào)控與背景未來市場預期區(qū)域市場供應9702年 0304年 0507年 08年 09年 1011年居住需求自然增長階段剛性需求快速增長階段居住改善激增階段綜合因素盤整階段需求集中釋放階段政策干預市場調(diào)整階段產(chǎn)品同質(zhì)化特征明顯區(qū)域內(nèi)需求構(gòu)成市場需求主體價格、銷售量平穩(wěn)增長大規(guī)模拆遷形成剛性居住需求二手房需求量增加，帶動一手房市場改善型居住需求比例上升跨區(qū)域置業(yè)趨勢出現(xiàn)外來開發(fā)商進入，帶動產(chǎn)品更新，品質(zhì)明顯提升經(jīng)濟積累及家庭結(jié)構(gòu)變化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群構(gòu)成尚未細分價格、銷售量快速增長金融危機宏觀政策價格增長過快成交量萎縮金融危機影響減弱救市政策刺激需求各種需求集中釋放價格、銷售量快速增長開發(fā)企業(yè)高價拿地經(jīng)濟復蘇，房產(chǎn)泡沫嚴重價格飚升勢頭過強政策強制干預頻出、宏觀調(diào)控政府、開發(fā)商、消費者三方博弈，市場影響已經(jīng)呈現(xiàn)調(diào)控政策涉及范圍之廣，力度之強，前所未有，樓市步入調(diào)整周期深刻的政治背景決定了本輪調(diào)控空前的力度與長期性，短期對于市場的影響已經(jīng)成為必然?！笨蛻糍徺I信心嚴重不足離場客戶：此類客戶多為投資類型客戶，對于房地產(chǎn)市場的中短期收益喪失信心，將資本轉(zhuǎn)入其他投資市場或暫時擱置，明確表示離場“ 中央政府最近關(guān)于明年的判斷已經(jīng)非常清楚了，房地產(chǎn)近一年半載沒什么回暖的可能，不如把錢投資到別處更有回報，短期我不考慮房產(chǎn)了。216。萬科朗潤園、金地紫樂府、中信郡臺 等高端項目全年以項目品牌及高端社區(qū)形象為主訴，在市場觀望情緒下，高端客戶表現(xiàn)出原有的理性，高端項目成交及價格受影響較小216。恒大 項目全年以低價優(yōu)惠形象沖擊市場，在成交量上成為最大的贏家，明年的存量依然居多，值得關(guān)注216。10月報廣 216。8月報廣216。6月報廣 216。 36月項目受市場限購影響以及自身存量不足等原因持續(xù) 0成交， 79月持續(xù)加推新品成交量有所提升競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案榕園量價走勢216。平米。l小高層預計 10月 1日開盤加推，洋房主推 101平米的 3居室，總房款 95萬起，另有 290410平米聯(lián)排別墅在售華潤中央公園銷售節(jié)奏競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案華潤中央公園全年量價走勢平穩(wěn)，在大盤形象及高推廣付出的前提下，量價穩(wěn)步提升華潤中央公園量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案價格下降華潤中央公園成熟大盤，精致別墅 ,穩(wěn)步推出，長期以來的短信、活動等線下推廣初見成果華潤中央公園推廣匯總競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案項目名稱 五礦正信榕園開發(fā)商 天津市?？祵崢I(yè)發(fā)展有限公司區(qū)域 西青 /奧體產(chǎn)品類型 聯(lián)排、疊拼戶型面積 聯(lián)排 320360平米，疊拼 170280平米占地面積 10萬平米建筑面積 6萬萬平米容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)8月 20日開盤，將推出聯(lián)排別墅，戶型區(qū)間 320平米，單套價格 440萬元起；另有 360平米疊拼別墅，價格為 520620萬每套榕園銷售節(jié)奏216。新品加推房源為 375381㎡ 雙拼別墅， 240260㎡ 聯(lián)排別墅， 160210㎡ 疊拼別墅競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案華僑城銷售節(jié)奏華僑城量價走勢華僑城量價走勢較為平穩(wěn)， 8月開盤推出聯(lián)排、洋房產(chǎn)品，銷售較好；市場低迷的 11月適當推出市場熱衷度較高的洋房產(chǎn)品，并適當降低價格數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案價格下降華僑城 4月主推形象 6月水岸賣點華僑城推廣匯總?cè)A僑城 47月推廣主打項目形象與區(qū)域優(yōu)勢，受歡樂谷旅游地產(chǎn)延期影響，形象策略調(diào)整為區(qū)域水岸。金泰麗灣銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣 10月開盤熱銷，但 11月成交量大幅縮水金泰麗灣量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣推廣以現(xiàn)房銷售為主訴求金泰麗灣推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個案項目名稱 萬通金府國際開發(fā)商 天津萬華置業(yè)有限公司區(qū)域 濱海新區(qū) /空港產(chǎn)品類型 酒店式公寓戶型面積 一居 45平方米，二居 75平方米占地面積 建筑面積 15萬平米容積率 項目特點 酒店是公寓，小戶型低總價，不受限購2023年銷售節(jié)奏 l9月 10日將在項目銷售中心盛大開盤。 銷售節(jié)奏9月 17日開盤：首推 95平米的二室和三室戶型，單套起價 79萬元，另有精裝產(chǎn)品，單套起價 105萬 11月加推：主推 90平米兩居競品市場 —— 同區(qū)域競品個案華潤橡樹灣銷售節(jié)奏華潤橡樹灣自 9月銷售以來銷售量持續(xù)低迷，進入 11月出現(xiàn)價格下浮競品市場 —— 同區(qū)域競品個案華潤橡樹灣量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得價格下降11月 18日推出晚報報廣，但推廣主題無吸引力競品市場 —— 同區(qū)域競品個案華潤橡樹灣推廣華潤橡樹灣推廣較平，無特點項目名稱 萬科東麗湖南島開發(fā)商 天津萬科房地產(chǎn)有限公司區(qū)域 東麗區(qū) /東麗湖產(chǎn)品類型 雙拼、聯(lián)排戶型面積 187320平米聯(lián)排別墅 220315平米雙拼別墅占地面積 10萬平米建筑面積 6萬平米容積率 項目特點 萬科品牌大盤2023年銷售節(jié)奏 l10月 6日開盤： 戶型主推 187320平米優(yōu)品島居戶型，以雙拼及聯(lián)排為主萬科東麗湖南島銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個案萬科東麗湖南島量價走勢競品市場 —— 同區(qū)域競品個案萬科東麗湖南島全年走勢平穩(wěn)，十一月受到市場影響有輕微降價動作，但存量不多，成交量的減少部分原因是推廣的縮減數(shù)據(jù)來源：富思博得項目名稱 恒大綠洲開發(fā)商 恒大地產(chǎn)集團 區(qū)域 東麗區(qū) /東麗湖產(chǎn)品類型 洋房、小高層、高層、別墅戶型面積 130170平米戶型 218平米 3躍 4戶型占地面積 86萬平米建筑面積 120萬平米容積率 項目特點 旅游