【正文】 復地 現(xiàn)場兌現(xiàn)強化社區(qū)與示范區(qū)無縫對接社區(qū)與示范區(qū)無縫對接l 利用 4月社區(qū) 一期交房一期交房 的節(jié)點，將示范區(qū)打造為全實景現(xiàn)房全實景現(xiàn)房 ，同時全面 提速打造提速打造 社區(qū)一期園林景觀，將示范區(qū)與社區(qū)無縫對接。 策源一線城市空港相關客戶資源覆蓋216。u 2023模式創(chuàng)新：在重視渠道多元化的同時，溝通方式的多元化將可以著力解決 “找的到人但效果不佳的問題 ”。拜訪 各種企業(yè) 42家 。 ”洋房客戶語錄還原【 客戶共性 】資金實力： 地緣區(qū)域（以空港為主）企事業(yè)單位的領導層，有較強的經(jīng)濟實力置業(yè)經(jīng)歷： 多次置業(yè)，尤其對于房產(chǎn)的投資具有清晰的價值判斷心理需求：① 實現(xiàn)工作與生活的完美結合，尋求工作便捷度② 尋求在舒適度、戶型面積、居住功能、物業(yè)服務、社區(qū)居住環(huán)境等方面的改善【 價值認知排序 】生活區(qū)域與工作區(qū)域的契合居住舒適度，包括產(chǎn)品設計、社區(qū)環(huán)境等雙拼客戶回顧 —— 高端產(chǎn)業(yè)人口雙拼客戶描摹 —— 高端產(chǎn)業(yè)人口 李先生， 33歲河東區(qū)空港管委會的處級干部自住 方便工作李先生一家三口和雙方母親一行 5人來訪。對項目聯(lián)排別墅的空間設置較為滿意；項目 周邊 500強企事業(yè)單位集群，能夠保證現(xiàn)階段和未來的投資回報率；同時，目前性價比很高，購入時機恰到好處。天津本地客戶成交區(qū)域中，中心城區(qū)以河西區(qū)、河東區(qū)為主，其次為南開區(qū)和平區(qū)；216。品質(zhì)最優(yōu)產(chǎn)品主力去化產(chǎn)品補充型產(chǎn)品高性價比產(chǎn)品低端接入型產(chǎn)品回顧供應及去化預期， 2023年銷售計劃的完成將高度依賴于聯(lián)排產(chǎn)品的去化！2023年別墅推售量及分期銷控圖別墅產(chǎn)品差異化推售策略兌現(xiàn)三期二期2023年二期產(chǎn)品開售后開放銷年二期產(chǎn)品開售后開放銷控策略和低價差策略未能得到有控策略和低價差策略未能得到有效、集中的去化，效、集中的去化， 2023年需年需要如何扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀？要如何扭轉(zhuǎn)現(xiàn)狀？2023年雖然面臨產(chǎn)品全開、無年雖然面臨產(chǎn)品全開、無所保留的窘境，但靠近高爾夫一所保留的窘境，但靠近高爾夫一側由于開售較晚產(chǎn)品相對完整，側由于開售較晚產(chǎn)品相對完整，可以整合聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品再做可以整合聯(lián)排及雙拼產(chǎn)品再做第三期第三期 集中開售。未來市場預期p 從歷史調(diào)控周期來看，歷史上 調(diào)控周期大約維持在 9個月以上，未來調(diào)控周期將會逐漸拉長；p 預計 2023年下半年房地產(chǎn)政策不會松動， 2023年樓市將持續(xù)調(diào)整， 2023年后逐步回暖。11月報廣榕園全年線上推廣充足，全年推廣主題以別墅產(chǎn)品 +推售信息為主競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案榕園推廣匯總項目名稱 京基嶺域開發(fā)商 天津京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域 津南區(qū) /天嘉湖產(chǎn)品類型 獨棟別墅 ,雙拼 ,聯(lián)排戶型面積 410960平米占地面積 29萬平米建筑面積 21萬平米容積率 項目特點 天津唯一的 “ 城市湖景高爾夫別墅莊園 ”2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2023年 8月 20日開盤：主推 410540平米的聯(lián)排別墅，單套價格為 450萬 750萬，另有 900多平米的獨棟別墅京基嶺域銷售節(jié)奏競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案京基嶺域 8月末開盤 9月屬于熱銷期量價走勢處于最高點，進入 11月受到市場環(huán)境影響，成交量下浮京基嶺域量價分析數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案11月推廣主題以高爾夫、教育資源作為主訴求配合逆勢熱銷的銷售信息4月主打項目形象及高爾夫別墅賣點 6月項目形象京基嶺域推廣分析京基嶺域推廣訴求為高爾夫和教育資源競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個案項目名稱 金地紫樂府開發(fā)商 金地（集團）天津投資發(fā)展有限公司區(qū)域 河東區(qū) /中山門產(chǎn)品類型 聯(lián)排戶型面積 270400平方米占地面積 建筑面積 6萬平米容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2023年 11月一期開盤：型區(qū)間 270400平米的聯(lián)排別墅，預計均價 3萬元 /平米l2023年 6月二期開盤：榮瑤 ” 別墅，面積在 270400平米，價格每套在 700萬 800萬之間l2023年 11月三期銷售：主要有聯(lián)排和獨棟，面積為 270400平米，起價 688萬元每套金地紫樂府銷售節(jié)奏競品市場 —— 城市標桿競品個案金地紫樂府屬于高端產(chǎn)品， 11月加推新組團，量價都有上浮跡象，可見享受型及身份型客戶的需求依然較為強勁，且受市場環(huán)境的影響較小金地紫樂府量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標桿競品個案3月訴求高端項目調(diào)性 +新品加推信息4月示范區(qū)開放金地紫樂府推廣匯總金地紫樂府屬于高端產(chǎn)品，推廣以項目調(diào)性配合銷售節(jié)點外宣為主競品市場 —— 城市標桿競品個案項目名稱 中信珺臺開發(fā)商 中信地產(chǎn)天津投資有限公司區(qū)域 西青區(qū) /侯臺產(chǎn)品類型 高層、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅戶型面積 二居室 90平米 三居室 120140平米 別墅 302325平米 占地面積 13萬平米建筑面積 18萬平米容積率 項目特點 整體定位于城市高端別墅住區(qū)，內(nèi)含部分高層住宅2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)4月 16日開盤：聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積區(qū)間 296357平米，總價在 580970萬左右；疊拼面積 176平起，價格預計在 340530萬左右l5月 21日推出高層：面積為 90平米、 120平米以及 140平米的戶型，均價 1300014000元 /平米l6月 4日推出疊拼：主推 176平米、 190平米、258平米、 286平米，均價 1800020230元之間l7月 16日加推中庭： 326平米中庭別墅 6套l8月 6日加推： 302平米聯(lián)排別墅起價 646萬左右中信珺臺銷售節(jié)奏競品市場 —— 城市標桿競品個案中信珺臺上半年量價走勢平穩(wěn)， 9月大幅度降價成交量上浮， 11月受到市場影響較小，量價只是輕微浮動中信珺臺量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標桿競品個案11月推廣訴求項目景觀及區(qū)域地段3月訴求高端別墅 4月主推項目形象及開盤預告5月聯(lián)排產(chǎn)品中信珺臺推廣匯總中信珺臺推廣訴求為區(qū)域地段和聯(lián)排產(chǎn)品，形象上一直保持高端別墅社區(qū)的調(diào)性競品市場 —— 城市標桿競品個案萬科朗潤園存量很小，全年單月去化量較小基本處于單套計算狀態(tài)，所以價格起伏較大，不具有市場價格走勢代表性萬科朗潤園推廣匯總數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標桿競品個案3月新品加推預報 11月年末收官推房萬科朗潤園主訴求高端別墅社區(qū)形象，配合推售信息萬科朗潤園推廣匯總競品市場 —— 城市標桿競品個案2023年市場分析 /競品市場 /小結216。數(shù)據(jù)來源：富思博得價格下降3月特惠信息2月節(jié)日特惠信息4月優(yōu)惠信息 5月優(yōu)惠信息 11月推新品恒大綠洲推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個案恒大綠洲全年主打特惠主題，為全年大額推量做足線上支持項目名稱 恒大名都開發(fā)商 恒大地產(chǎn)天津公司區(qū)域 東麗區(qū) /華明鎮(zhèn)產(chǎn)品類型 小高、洋房、疊拼戶型面積 132217平米疊拼 90平米二居占地面積 29萬平米建筑面積 31萬平米容積率 項目特點 華明鎮(zhèn)大型生活社區(qū)2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2月 27日開盤：主推 135200平米的城市別墅，85200平米城市公館 3月主推洋房產(chǎn)品l7月推特價房源，主要產(chǎn)品是小高層兩居l8月 6日推出 1號樓新樓座，面積主推 90120平米戶型，優(yōu)惠后均價為 1050011000元每平，一層為毛坯房， 2層以上為精裝產(chǎn)品l10月 15日開盤：主推 130150平米三室、四室戶型恒大名都銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個案恒大名都年初定價較高，全年價格走勢來看處于降價走勢，進入 7月成交量較為平穩(wěn)恒大名都量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個案價格下降3月加推信息 4月新品上市 5月熱銷加優(yōu)惠 11月新品上市恒大名都全年廣告主訴求為新品加推，五月釋放降價信息，在成交量上得到一定提升恒大名都推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個案項目名稱 金泰麗灣開發(fā)商 天津津浦偉業(yè)地產(chǎn)有限公司區(qū)域 東麗區(qū) /華明鎮(zhèn)產(chǎn)品類型 小高、洋房、高層戶型面積 60140平米占地面積 20萬平米建筑面積 35萬平米容積率 項目特點 小高、高層產(chǎn)品符合市場需求2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)10月 7日開盤， 9月 17日樣板間開放小高層主推戶型為 60140平米，起價 8800元每平，均價10500元每平，全款 94折優(yōu)惠，貸款 97折優(yōu)惠。2023年復地溫莎堡營銷實施方案 Tianjin Shen Gang Land Development Co., Ltd. 前 言 2023年因應市場的不確定性變化，我們將會采用折扣策略實施低開高走、分階段制造節(jié)點的方針，大量結合圈層營銷、渠道營銷，跑贏弱市！第一部分2023年銷售目標2023年全年銷售目標 保底簽約 沖刺簽約 12億元第二部分現(xiàn)有產(chǎn)品存量剩余庫存盤點根據(jù)產(chǎn)品套值分布，聯(lián)排 B以及洋房 A A3作為邊緣價值產(chǎn)品，定位較為尷尬，推盤時應力圖在第一銷售周期內(nèi)予以去化，以明晰全案產(chǎn)品價值條線、避免產(chǎn)品自我沖突。金泰麗灣銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣 10月開盤熱銷，但 11月成交量大幅縮水金泰麗灣量價走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個案金泰麗灣推廣以現(xiàn)房銷售為主訴求金泰麗灣推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個案項目名稱 萬通金府國際開發(fā)商 天津萬華置業(yè)有限公司區(qū)域 濱海新區(qū) /空港產(chǎn)品類型 酒店式公寓戶型面積 一居 45平方米，二居 75平方米占地面積 建筑面積 15萬平米容積率 項目特點 酒店是公寓，小戶型低總價，不受限購2023年銷售節(jié)奏 l9月 10日將在項目銷售中心盛大開盤。恒大 項目全年以低價優(yōu)惠形象沖擊市場，在成交量上成為最大的贏家，明年的存量依然居多，值得關注216。深刻的政治背景決定了幾輪調(diào)控空前的力度與長期性 短期對于市場的影響已經(jīng)成為必然2023年 —2023年政策對房地產(chǎn)走勢影響模擬圖下降期 快速拉升 期盤整恢復下降期 快速拉升前一輪政策周期上一輪政策周期新一輪政策周期下降期未來 11Q414Q4未來預測下降期 盤整恢復06Q2Q4 07Q1Q305Q206Q1 07Q408Q4 09Q1Q3 09Q410Q2 10Q3Q4 11Q111Q3未來市場預期十二五規(guī)劃綱要目標：經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長十二五規(guī)劃綱要目標：經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 7%保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策3月初中央政府換屆月初中央政府換屆中共十八大召開中共十八大召開宏觀經(jīng)濟走勢預判1月末天津市政府換屆月末天津市政府換屆未來市場預期各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性各地房產(chǎn)稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速保障房入市，基本解決保障房入市，基本解決 1540萬戶住房困難家庭的住房問題萬戶住房困難家庭的住房問題行業(yè)政策走勢預判十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地， 有效擴大普通商品住房供給 。同時，將三集中開售。天津本地客戶成交的區(qū)域中，項目所在區(qū)域空港區(qū)客戶所占比例較大；216。多方優(yōu)勢和銷售代表的擠壓，促成劉先生首訪成交 。李先生是空港管委會處級干部，資金實力較好，購房考慮一家三代改善自住。其中洽談大型企業(yè)推廣及 團購 10家 ，合作成功 5家，積累企業(yè)客戶 432組。216。 利用復地北京、上海資源，進行異地拓展，尤其是空港區(qū)域拓展216。l 三期毗鄰一期房源可打造一組有圍合效果（有對街效果的兩排房源）的清水樣板區(qū)， 公共綠化公共綠化 達到交工環(huán)境、 小院精裝小院精裝 鋪陳、 室內(nèi)毛坯室內(nèi)毛坯 清水交工、陽光 地下室四墻落白地下室四墻落白 。溫莎堡 10月主薦三層聯(lián)排戶型，墅內(nèi)自成天地。高爾夫別墅1200℃ 高溫煅燒的意蘊紅磚，亦如人生的歷練，紅磚別墅 【 復地 ?溫莎堡 】 與您相約春季房交會，253270㎡ 臻品聯(lián)排熱銷中 58218855項目價值六大賣點 成樹移植，綠意社區(qū)，高爾夫紅磚別墅， 【 復地 ?溫莎堡 】 攜一季度熱銷 6億佳績與您相約春季房交會， 253270㎡ 臻品聯(lián)排別墅熱銷 58218855實墻小院，成樹移植，精致生活，一季度熱銷 6億，【復地 ?溫莎堡】，新品別墅即將亮相，誠邀與您相約春季房交會現(xiàn)場 58218855100㎡ 陽光地下空間 +50㎡ 實墻小院 +3層挑空 =軒昂別墅大宅。l 現(xiàn)場 游戲區(qū)強化游戲區(qū)強化 應用，增加客服人員，對于項目現(xiàn)場游戲區(qū)進行充分利用，保證周中客戶的滯留。待解決問題：為客戶尋找此刻出手的理由： a. 空港配套已經(jīng)開始兌現(xiàn)，此