【正文】 面積 130170平米戶型 218平米 3躍 4戶型占地面積 86萬平米建筑面積 120萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 旅游區(qū)內(nèi)地產(chǎn)2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)1月 推出 136218平米御墅， 8888元 /平米起 在售l3月主推洋房產(chǎn)品l10月 “ 恒 大 ?御景灣 ” ，即將成本價(jià)盛大開盤，主推 129185平米戶型，送 1800元 /平金鉆豪裝l全年高層在售恒大綠洲銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案恒大綠洲量價(jià)走勢競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案恒大綠洲全年依靠優(yōu)惠促銷保持較高的銷售量，價(jià)格走勢也較為平穩(wěn)。數(shù)據(jù)來源：富思博得價(jià)格下降3月特惠信息2月節(jié)日特惠信息4月優(yōu)惠信息 5月優(yōu)惠信息 11月推新品恒大綠洲推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案恒大綠洲全年主打特惠主題，為全年大額推量做足線上支持項(xiàng)目名稱 恒大名都開發(fā)商 恒大地產(chǎn)天津公司區(qū)域 東麗區(qū) /華明鎮(zhèn)產(chǎn)品類型 小高、洋房、疊拼戶型面積 132217平米疊拼 90平米二居占地面積 29萬平米建筑面積 31萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 華明鎮(zhèn)大型生活社區(qū)2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2月 27日開盤：主推 135200平米的城市別墅，85200平米城市公館 3月主推洋房產(chǎn)品l7月推特價(jià)房源，主要產(chǎn)品是小高層兩居l8月 6日推出 1號樓新樓座，面積主推 90120平米戶型，優(yōu)惠后均價(jià)為 1050011000元每平，一層為毛坯房， 2層以上為精裝產(chǎn)品l10月 15日開盤：主推 130150平米三室、四室戶型恒大名都銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案恒大名都年初定價(jià)較高，全年價(jià)格走勢來看處于降價(jià)走勢，進(jìn)入 7月成交量較為平穩(wěn)恒大名都量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案價(jià)格下降3月加推信息 4月新品上市 5月熱銷加優(yōu)惠 11月新品上市恒大名都全年廣告主訴求為新品加推，五月釋放降價(jià)信息，在成交量上得到一定提升恒大名都推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 金泰麗灣開發(fā)商 天津津浦偉業(yè)地產(chǎn)有限公司區(qū)域 東麗區(qū) /華明鎮(zhèn)產(chǎn)品類型 小高、洋房、高層戶型面積 60140平米占地面積 20萬平米建筑面積 35萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 小高、高層產(chǎn)品符合市場需求2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)10月 7日開盤， 9月 17日樣板間開放小高層主推戶型為 60140平米，起價(jià) 8800元每平，均價(jià)10500元每平，全款 94折優(yōu)惠，貸款 97折優(yōu)惠。金泰麗灣銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案金泰麗灣 10月開盤熱銷，但 11月成交量大幅縮水金泰麗灣量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案金泰麗灣推廣以現(xiàn)房銷售為主訴求金泰麗灣推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 萬通金府國際開發(fā)商 天津萬華置業(yè)有限公司區(qū)域 濱海新區(qū) /空港產(chǎn)品類型 酒店式公寓戶型面積 一居 45平方米，二居 75平方米占地面積 建筑面積 15萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 酒店是公寓，小戶型低總價(jià)，不受限購2023年銷售節(jié)奏 l9月 10日將在項(xiàng)目銷售中心盛大開盤。主推 4575平米精裝小戶型萬通金府國際銷售節(jié)奏競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案萬通金府國際量價(jià)走勢在 11月出現(xiàn)大幅度下浮，此項(xiàng)目是投資產(chǎn)品受到市場大環(huán)境的影響較為明顯萬通金府國際量價(jià)走勢商業(yè)出售數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案價(jià)格下降低總價(jià)，精裝萬通金府國際全年以低總價(jià)高投資價(jià)值的推廣訴求為主，全年推廣量較小， 11月受到市場沖擊較大配套萬通金府國際推廣匯總競品市場 —— 同區(qū)域競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 華僑城開發(fā)商 天津華僑城實(shí)業(yè)有限公司區(qū)域 東麗區(qū) /東麗湖產(chǎn)品類型 洋房雙拼 ,聯(lián)排 ,疊拼 ,高層戶型面積90160平米戶型 9599平米二居 111155平米三居 160210平米疊拼別墅 375381平米雙拼別墅占地面積 161萬平米建筑面積 160萬平米容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2023年 8月 21開盤銷售：洋房 115160平米，均價(jià) 80009000元 /平米；別墅 240260平米，均價(jià) 1202313000元 /平米l9月 17日加推：洋房主推 90平米戶型，別墅主推 160200平米疊拼別墅，另有 240260平米聯(lián)排加推l10月加推： 10萬驗(yàn)資，主推 95和 158平米戶型，均價(jià) 9000元 /平米，優(yōu)惠后均價(jià) 8200元 /平米。新品加推房源為 375381㎡ 雙拼別墅， 240260㎡ 聯(lián)排別墅， 160210㎡ 疊拼別墅競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案華僑城銷售節(jié)奏華僑城量價(jià)走勢華僑城量價(jià)走勢較為平穩(wěn)， 8月開盤推出聯(lián)排、洋房產(chǎn)品，銷售較好；市場低迷的 11月適當(dāng)推出市場熱衷度較高的洋房產(chǎn)品，并適當(dāng)降低價(jià)格數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案價(jià)格下降華僑城 4月主推形象 6月水岸賣點(diǎn)華僑城推廣匯總?cè)A僑城 47月推廣主打項(xiàng)目形象與區(qū)域優(yōu)勢，受歡樂谷旅游地產(chǎn)延期影響，形象策略調(diào)整為區(qū)域水岸。進(jìn)入 8月銷售期，線上推廣以銷售主題為主競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 華潤中央公園開發(fā)商 華潤置地（天津）有限公司區(qū)域 津南 /雙港產(chǎn)品類型 別墅 洋房 高層戶型面積 洋房 90130平米 別墅 290410平米 高層 97平米兩至三室占地面積 11萬平米建筑面積 15萬平米容積率 ，別墅容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)6月 19日別墅產(chǎn)品首開，單套別墅價(jià)位 400600萬每套，面積區(qū)間 290410平米，贈(zèng)送精裝雙庭院l8月 6日洋房產(chǎn)品將開盤，面積為 90200平米左右戶型，開盤均價(jià)為 95009600元每平。l小高層預(yù)計(jì) 10月 1日開盤加推，洋房主推 101平米的 3居室，總房款 95萬起，另有 290410平米聯(lián)排別墅在售華潤中央公園銷售節(jié)奏競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案華潤中央公園全年量價(jià)走勢平穩(wěn)，在大盤形象及高推廣付出的前提下，量價(jià)穩(wěn)步提升華潤中央公園量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案價(jià)格下降華潤中央公園成熟大盤，精致別墅 ,穩(wěn)步推出，長期以來的短信、活動(dòng)等線下推廣初見成果華潤中央公園推廣匯總競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 五礦正信榕園開發(fā)商 天津市?？祵?shí)業(yè)發(fā)展有限公司區(qū)域 西青 /奧體產(chǎn)品類型 聯(lián)排、疊拼戶型面積 聯(lián)排 320360平米，疊拼 170280平米占地面積 10萬平米建筑面積 6萬萬平米容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)8月 20日開盤，將推出聯(lián)排別墅，戶型區(qū)間 320平米，單套價(jià)格 440萬元起；另有 360平米疊拼別墅，價(jià)格為 520620萬每套榕園銷售節(jié)奏216。 年內(nèi)月均去化年內(nèi)月均去化 5套左右，本年度加推新品套左右，本年度加推新品 146套，套， 共計(jì)共計(jì) 。平米。年內(nèi)月均去化 5套左右，本年度加推新品 146套， 共計(jì) 。 36月項(xiàng)目受市場限購影響以及自身存量不足等原因持續(xù) 0成交， 79月持續(xù)加推新品成交量有所提升競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案榕園量價(jià)走勢216。5月報(bào)廣 216。6月報(bào)廣 216。7月報(bào)廣 216。8月報(bào)廣216。9月報(bào)廣 216。10月報(bào)廣 216。11月報(bào)廣榕園全年線上推廣充足，全年推廣主題以別墅產(chǎn)品 +推售信息為主競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案榕園推廣匯總項(xiàng)目名稱 京基嶺域開發(fā)商 天津京基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司區(qū)域 津南區(qū) /天嘉湖產(chǎn)品類型 獨(dú)棟別墅 ,雙拼 ,聯(lián)排戶型面積 410960平米占地面積 29萬平米建筑面積 21萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 天津唯一的 “ 城市湖景高爾夫別墅莊園 ”2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2023年 8月 20日開盤：主推 410540平米的聯(lián)排別墅，單套價(jià)格為 450萬 750萬，另有 900多平米的獨(dú)棟別墅京基嶺域銷售節(jié)奏競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案京基嶺域 8月末開盤 9月屬于熱銷期量價(jià)走勢處于最高點(diǎn)，進(jìn)入 11月受到市場環(huán)境影響，成交量下浮京基嶺域量價(jià)分析數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案11月推廣主題以高爾夫、教育資源作為主訴求配合逆勢熱銷的銷售信息4月主打項(xiàng)目形象及高爾夫別墅賣點(diǎn) 6月項(xiàng)目形象京基嶺域推廣分析京基嶺域推廣訴求為高爾夫和教育資源競品市場 —— 同產(chǎn)品類型競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 金地紫樂府開發(fā)商 金地（集團(tuán)）天津投資發(fā)展有限公司區(qū)域 河?xùn)|區(qū) /中山門產(chǎn)品類型 聯(lián)排戶型面積 270400平方米占地面積 建筑面積 6萬平米容積率 2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)2023年 11月一期開盤：型區(qū)間 270400平米的聯(lián)排別墅，預(yù)計(jì)均價(jià) 3萬元 /平米l2023年 6月二期開盤：榮瑤 ” 別墅，面積在 270400平米，價(jià)格每套在 700萬 800萬之間l2023年 11月三期銷售：主要有聯(lián)排和獨(dú)棟，面積為 270400平米，起價(jià) 688萬元每套金地紫樂府銷售節(jié)奏競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案金地紫樂府屬于高端產(chǎn)品， 11月加推新組團(tuán)，量價(jià)都有上浮跡象，可見享受型及身份型客戶的需求依然較為強(qiáng)勁，且受市場環(huán)境的影響較小金地紫樂府量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案3月訴求高端項(xiàng)目調(diào)性 +新品加推信息4月示范區(qū)開放金地紫樂府推廣匯總金地紫樂府屬于高端產(chǎn)品，推廣以項(xiàng)目調(diào)性配合銷售節(jié)點(diǎn)外宣為主競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案項(xiàng)目名稱 中信珺臺開發(fā)商 中信地產(chǎn)天津投資有限公司區(qū)域 西青區(qū) /侯臺產(chǎn)品類型 高層、雙拼別墅、聯(lián)排別墅、疊拼別墅戶型面積 二居室 90平米 三居室 120140平米 別墅 302325平米 占地面積 13萬平米建筑面積 18萬平米容積率 項(xiàng)目特點(diǎn) 整體定位于城市高端別墅住區(qū)，內(nèi)含部分高層住宅2023年銷售節(jié)奏l(xiāng)4月 16日開盤：聯(lián)排別墅產(chǎn)品面積區(qū)間 296357平米，總價(jià)在 580970萬左右；疊拼面積 176平起，價(jià)格預(yù)計(jì)在 340530萬左右l5月 21日推出高層：面積為 90平米、 120平米以及 140平米的戶型，均價(jià) 1300014000元 /平米l6月 4日推出疊拼：主推 176平米、 190平米、258平米、 286平米，均價(jià) 1800020230元之間l7月 16日加推中庭： 326平米中庭別墅 6套l8月 6日加推： 302平米聯(lián)排別墅起價(jià) 646萬左右中信珺臺銷售節(jié)奏競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案中信珺臺上半年量價(jià)走勢平穩(wěn)， 9月大幅度降價(jià)成交量上浮， 11月受到市場影響較小，量價(jià)只是輕微浮動(dòng)中信珺臺量價(jià)走勢數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案11月推廣訴求項(xiàng)目景觀及區(qū)域地段3月訴求高端別墅 4月主推項(xiàng)目形象及開盤預(yù)告5月聯(lián)排產(chǎn)品中信珺臺推廣匯總中信珺臺推廣訴求為區(qū)域地段和聯(lián)排產(chǎn)品，形象上一直保持高端別墅社區(qū)的調(diào)性競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案萬科朗潤園存量很小，全年單月去化量較小基本處于單套計(jì)算狀態(tài)，所以價(jià)格起伏較大，不具有市場價(jià)格走勢代表性萬科朗潤園推廣匯總數(shù)據(jù)來源：富思博得競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案3月新品加推預(yù)報(bào) 11月年末收官推房萬科朗潤園主訴求高端別墅社區(qū)形象，配合推售信息萬科朗潤園推廣匯總競品市場 —— 城市標(biāo)桿競品個(gè)案2023年市場分析 /競品市場 /小結(jié)216。恒大 項(xiàng)目全年以低價(jià)優(yōu)惠形象沖擊市場，在成交量上成為最大的贏家，明年的存量依然居多，值得關(guān)注216。10月后開盤加推的 金泰麗灣 區(qū)域與我項(xiàng)目較為接近，借助小高層性價(jià)比較高產(chǎn)品高調(diào)入市216。萬科朗潤園、金地紫樂府、中信郡臺 等高端項(xiàng)目全年以項(xiàng)目品牌及高端社區(qū)形象為主訴，在市場觀望情緒下，高端客戶表現(xiàn)出原有的理性，高端項(xiàng)目成交及價(jià)格受影響較小216。華潤中央公園、京基嶺域、榕園 與我項(xiàng)目產(chǎn)品雷同，但區(qū)域不同，在 11月市場觀望環(huán)境下，成交量都受到一定的影響。216。金府國際 屬于與我項(xiàng)目同區(qū)域的投資性產(chǎn)品，在 11月的市場環(huán)境下受影響最為嚴(yán)重觀點(diǎn)分析：區(qū)域競品產(chǎn)品定位偏低，推廣調(diào)性不足，多以價(jià)格策略出街！區(qū)域價(jià)格降價(jià)氛圍濃厚項(xiàng)目周邊高層產(chǎn)品價(jià)格九月份開始由均價(jià) 9000元 /平米下降到均價(jià) 8000元 /平方米項(xiàng)目周邊洋房產(chǎn)品面積區(qū)間為 90180㎡ 不等，九月份開始由均價(jià) 10000元 /平米下降到均價(jià) 9000元 /平方米項(xiàng)目周邊別墅產(chǎn)品多為聯(lián)排產(chǎn)品，九月份開始由均價(jià)13000元 /平米下降到均價(jià) 11000元 /平方米市場環(huán)境局勢觀點(diǎn)：9月份區(qū)域價(jià)格跳水，恒大、萬科等品牌開發(fā)商競相推出優(yōu)惠措施，壓低區(qū)域價(jià)格平臺走量！受限客戶：此類客戶多為具有購買動(dòng)機(jī)和購買沖動(dòng)，一般屬于剛性需求或高端改善類客戶，但由于政策、信貸等限制，目前不具備購買條件“ 我也想買啊，可是實(shí)在限購了，買不了了，等等看吧?！笨蛻糍徺I信心嚴(yán)重不足離場客戶：此類客戶多為投資類型客戶，對于房地產(chǎn)市場的中短期收益喪失信心，將資本轉(zhuǎn)入其他投資市場或暫時(shí)擱置，明確表示離場“ 中央政府最近關(guān)于明年的判斷已經(jīng)非常清楚了，房地