【文章內容簡介】 產近一年半載沒什么回暖的可能，不如把錢投資到別處更有回報，短期我不考慮房產了。 ”抄底客戶：此類客戶多為彈性改善客戶，購買動機不明確，具有一定置業(yè)經驗，希望通過此次市場調控達成抄底買房效果，初步判斷現在市場仍然具有較大下行空間“ 我也不急著住，如果有合適的房子合適的價格我就買一套給自己養(yǎng)老，但是現在房價明顯還會降，我等等看吧。 ”市場環(huán)境市場預判：2023年抄底客戶將最快回歸市場！2023年市場預測整體市場環(huán)境政策調控與背景未來市場預期區(qū)域市場供應9702年 0304年 0507年 08年 09年 1011年居住需求自然增長階段剛性需求快速增長階段居住改善激增階段綜合因素盤整階段需求集中釋放階段政策干預市場調整階段產品同質化特征明顯區(qū)域內需求構成市場需求主體價格、銷售量平穩(wěn)增長大規(guī)模拆遷形成剛性居住需求二手房需求量增加，帶動一手房市場改善型居住需求比例上升跨區(qū)域置業(yè)趨勢出現外來開發(fā)商進入，帶動產品更新，品質明顯提升經濟積累及家庭結構變化促使居住改善需求比例提高中高端主力客群構成尚未細分價格、銷售量快速增長金融危機宏觀政策價格增長過快成交量萎縮金融危機影響減弱救市政策刺激需求各種需求集中釋放價格、銷售量快速增長開發(fā)企業(yè)高價拿地經濟復蘇，房產泡沫嚴重價格飚升勢頭過強政策強制干預頻出、宏觀調控政府、開發(fā)商、消費者三方博弈，市場影響已經呈現調控政策涉及范圍之廣，力度之強，前所未有，樓市步入調整周期深刻的政治背景決定了本輪調控空前的力度與長期性，短期對于市場的影響已經成為必然。整體市場環(huán)境在 “ 房價快速上漲、市場規(guī)模大幅攀升、供求結構日趨不合理、歷次調控效果不佳 ” 的背景下；本輪調控的核心目的在于，為下一屆中央政府領導下的中國經濟再騰飛打下堅實的基礎。由此，本輪調控的決心與力度，不容置疑。中央要求各地出臺具體調控指標，并作為考核的依據。溫總理說： “ 在我的任期內，一定要使房價能夠保持在一個合理的水平。 ”溫家寶自 2023年執(zhí)政期間，房地產市場得到飛速發(fā)展；市場規(guī)模增加，房價持續(xù)上漲，成為拉動經濟增長的核心引擎之一；但同時，也引發(fā)了一系列的經濟隱患與社會問題。中國房地產價格年度走勢99年 00年 01年 02年 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 數據來源：中房指數政策調控與背景n來自美元貶值人民幣升值的壓力，本國通貨膨脹預期更加強烈，房地產作為資產保值，成為重要避險產品n人民幣升值導致以人民幣計價的資產升值，其升值幅度將遠遠超過本幣升值幅度，房地產將是受益行業(yè)房地產短期將全面承壓，中期謹慎樂觀，長期趨勢向好。未來市場預期p 從歷史調控周期來看，歷史上 調控周期大約維持在 9個月以上，未來調控周期將會逐漸拉長；p 預計 2023年下半年房地產政策不會松動， 2023年樓市將持續(xù)調整， 2023年后逐步回暖。深刻的政治背景決定了幾輪調控空前的力度與長期性 短期對于市場的影響已經成為必然2023年 —2023年政策對房地產走勢影響模擬圖下降期 快速拉升 期盤整恢復下降期 快速拉升前一輪政策周期上一輪政策周期新一輪政策周期下降期未來 11Q414Q4未來預測下降期 盤整恢復06Q2Q4 07Q1Q305Q206Q1 07Q408Q4 09Q1Q3 09Q410Q2 10Q3Q4 11Q111Q3未來市場預期十二五規(guī)劃綱要目標：經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內生產總值年均增長十二五規(guī)劃綱要目標：經濟平穩(wěn)較快發(fā)展，國內生產總值年均增長 7%保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策保持總體物價基本穩(wěn)定，持續(xù)維持穩(wěn)健貨幣政策3月初中央政府換屆月初中央政府換屆中共十八大召開中共十八大召開宏觀經濟走勢預判1月末天津市政府換屆月末天津市政府換屆未來市場預期各地房產稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性各地房產稅政策相繼出臺，市場投資需求趨于理性城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速城鎮(zhèn)化進程加速，城市改造與升級全面提速保障房入市，基本解決保障房入市，基本解決 1540萬戶住房困難家庭的住房問題萬戶住房困難家庭的住房問題行業(yè)政策走勢預判十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地，十二五規(guī)劃綱要提出：要完善土地供應政策，增加住房用地供應總量，優(yōu)先安排保障性住房用地， 有效擴大普通商品住房供給 。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導自住和改善性住房需求，有效遏制投機投資性購房。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規(guī)。加快住房信息系統(tǒng)建設。加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產管理法等相關法律法規(guī)。加快住房信息系統(tǒng)建設。限購令擴容至二三線城市限購令擴容至二三線城市房貸政策繼續(xù)從緊、基本利率保持高位房貸政策繼續(xù)從緊、基本利率保持高位大量保障房入市，限制購買行為逐步放寬大量保障房入市，限制購買行為逐步放寬未來市場預期趨勢預判：2023全年市場將不溫不火！區(qū)域市場供應項目 2023年推盤量 去化率 2023年存量（萬平）2023年新增供應量（萬平）2023年可銷量（萬平）首創(chuàng)溪堤郡 85% 4 遠洋新干線 75% 2萬科東麗湖南島 70% 13恒大綠洲 65% 恒大名都 55% 華僑城 55000 40% 金泰麗灣 30% 2華潤橡樹灣 25% 7京基嶺域 50% 4 13 35萬科朗潤園 90% ——金地紫樂府 17% 3華潤中央公園 40% 8榕園 45% 中信珺臺 52% 2023年推售量： 6萬平米（去化 40%）p洋房 :3萬平p聯(lián)排： 9000平p雙拼： 4000平p疊拼： 110002023年預計推量： 89萬平別墅與洋房的比例為： 2:1　華僑城 2023年推售量： 2023年去化情況：別墅去化 80套、存量 80套，正湖別墅以8600元 /平米低價去化 20套2023年預計推量： 13萬平p高層： 6萬平p洋房 +別墅： 7萬平明年萬科將重點放在高層的去化上，以適應低迷的市場　萬科東麗湖2023年恒大兩個項目的供應面積較大，銷售壓力下恒大項目全年采取特惠推售策略。 2023年供應量集中在恒大、萬科、金泰麗灣、華潤幾個項目上。受到市場擠壓，幾個項目在 2023年已經出現價格松動， 2023年不排除依然走降價策略的可能。局面預判：2023復地溫莎堡全線產品直面價格競爭！ 第四部分 2023年推案節(jié)奏1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月開盤 開盤加推 加推 加推上半年推 408套洋房： 32套雙拼： 14套聯(lián)排： 72套2023年推盤策略回顧項目上半年推盤 節(jié)奏較緩， 下半年 壓力過重。 2月首開搶占市場先機，銷售較旺但67月供應量沒有及時補充出現空檔期，導致下半年推量頻繁，銷售壓力過重洋房： 32套雙拼： 8套聯(lián)排： 38套洋房： 32套雙拼： 12套聯(lián)排： 62套雙拼： 6套聯(lián)排： 60套雙拼： 8套聯(lián)排： 58套洋房： 88套2023年復地溫莎堡銷售量價變化分析參考各產品線銷售量較大的重要時點，雙拼產品： 2月份首開成交 18 套，均價 14136 元 /㎡ ； 11月份促銷期成交 5 套，均價 16529 元 /㎡ ；聯(lián)排產品： 2月份首開成交 143 套，均價 9035 元 /㎡ ； 12月份促銷期成交 21 套，均價 11206 元 /㎡ ；洋房產品： 5月份熱銷成交 62 套，均價 6517 元 /㎡ ； 12月份促銷期成交 52 套，均價 7752 元 /㎡ 。2023年年末排除團購因素的市場接受度較高價格為，雙拼 16500元 /㎡ ，聯(lián)排11200元 /㎡ ，洋房 7750元 /㎡ 。2023年推盤策略 —— 推盤原則把握大節(jié)點，小步快跑?？焖倩鼗\資金、減少客戶流失機會，形成項目熱銷氛圍推售策略及價格策略引導推售策略 ：1. 聯(lián)排產品 ：對項目現有已經打散銷售的房源重新劃分，分期開售，制定細致的差異性價格策略，擠壓重點突擊房源確保其在短時間內有全部消化的可能；2. 雙拼產品 ：統(tǒng)一包裝未售房源，配合聯(lián)排產品的分期推售策略，分批供應，保證最優(yōu)產品較長的供貨周期；3. 洋房產品 ：應用明晰產品線策略，引導客戶需求盡快清理 A1A3戶型，使余房洋房產品高性價比特點不因個別戶型滯銷而褪色；4. 小高層產品 ：應用企業(yè)小型團購先期切入，力求市場面試前去化 34成；5. 酒店式公寓產品 ：作為小高層產品的有效補充，低總價可以最大程度吸納邊緣購買力人群。品質最優(yōu)產品主力去化產品補充型產品高性價比產品低端接入型產品回顧供應及去化預期， 2023年銷售計劃的完成將高度依賴于聯(lián)排產品的去化！2023年別墅推售量及分期銷控圖別墅產品差異化推售策略兌現三期二期2023年二期產品開售后開放銷年二期產品開售后開放銷控策略和低價差策略未能得到有控策略和低價差策略未能得到有效、集中的去化，效、集中的去化， 2023年需年需要如何扭轉現狀？要如何扭轉現狀？2023年雖然面臨產品全開、無年雖然面臨產品全開、無所保留的窘境，但靠近高爾夫一所保留的窘境，但靠近高爾夫一側由于開售較晚產品相對完整，側由于開售較晚產品相對完整，可以整合聯(lián)排及雙拼產品再做可以整合聯(lián)排及雙拼產品再做第三期第三期 集中開售。同時，將三集中開售。同時，將三期及二期存量產品按期及二期存量產品按 4060套套的規(guī)模再劃分小區(qū)塊，的規(guī)模再劃分小區(qū)塊， 創(chuàng)造多創(chuàng)造多次開盤條件。次開盤條件。聯(lián)排： 51套雙拼： 13套聯(lián)排： 25套雙拼： 11套聯(lián)排： 20套雙拼： 18套聯(lián)排： 48套聯(lián)排： 39套聯(lián)排： 39套別墅產品差異化推售策略兌現推盤原則 ： 2023年折扣策略要與 2023年末有所 延續(xù) ，逐步收緊。聯(lián)排 B戶型較差、總價較低、數量較少且與洋房 A4容易產生沖突，因此需要先行去化，保障 產品線明晰 。聯(lián)排推盤以三期的分批開售為噱頭，在 報價體系不變 的情況下，利用 折扣策略 ，擠壓已經打散的二期產品快速去化。2023年聯(lián)排別墅分期推售示意圖別墅產品差異化推售策略兌現A區(qū)B區(qū)C區(qū)A區(qū)B區(qū)C區(qū)三期二期三期 A區(qū)三期 B區(qū)三期 C區(qū)二期 A區(qū)二期 B區(qū)二期 C區(qū)推出時間 公開產品 強推產品所屬區(qū)塊 折扣率 所屬區(qū)塊 折扣率二期 A、 B區(qū)三期 A區(qū)二期 A區(qū)三期 B區(qū)三期 A區(qū)三期 C區(qū)三期 A、 B區(qū)二期 C區(qū)二期 A、 B、C區(qū)（視情況）二期 A、 B、C區(qū)（視情況）8折 （暫定） （暫定）二期 A、 B、C區(qū)（視情況），保持二期產品的相對低折扣；；。新增產品線推售策略在滿足產品供應節(jié)點的前提下，小高層、公寓產品結合別墅產品 7兩個月的頻開策略推出實際可供應貨量，同時力求壓縮此兩類產品的銷售周期。產品分類 13月 4月 5月 6月 7月 812月 合計小高層 供應量（㎡） 0 5827 0 10479 7688 0 23994開售量（㎡） 0 5827 0 0 18167 0 23994酒店式公寓供應量（㎡） 0 0 0 6000 0 0 6000開售量（㎡） 0 0 0 0 6000 0 6000別墅三期 A區(qū)開售 別墅三期 B區(qū)開售2023年全線產品推售計劃及節(jié)點安排1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月預計簽約量節(jié)點推售量聯(lián)： 1洋： 1聯(lián)： 4洋： 6雙： 1聯(lián)： 12洋： 8雙： 1聯(lián)： 10洋： 4高： 15雙： 3聯(lián)： 16洋： 11高： 40雙： 1聯(lián)： 19洋： 6高： 50雙： 1聯(lián)： 20洋： 5高： 30寓： 44雙： 3聯(lián)： 22洋： 6高： 35寓： 12第一季度雙： 1聯(lián)： 17洋： 15第二季度雙： 5聯(lián)： 35洋： 21高： 105第三季度雙： 7聯(lián)： 64洋： 17高： 90寓： 68第四季度雙： 10聯(lián)： 62洋： 14高： 31寓： 10聯(lián)： 39洋： 602023年