【文章內(nèi)容簡介】 120144㎡ 84338 % 11369144180㎡ 108145 % 13872180200㎡ 43082 % 10058200240㎡ 57632 % 13139240㎡ 以上 109167 % 16199總計 507576 % 10960庫存分析：120144㎡面積段去化速度僅次于 6090㎡產(chǎn)品段，但價格實現(xiàn)度最好， 144平以上去化壓力最大23濱江競品項目主要競品分布北辰三角洲復(fù)地崑玉國際華遠華中心保利國際廣場萬科紫臺城市綜合體 住宅 本案湘江邊高端樓盤地圖潮宗御苑 湘江岸，大品牌開發(fā)商占踞要塞，各項目在競爭中形成共生，共同定義湘江豪宅價值觀，競品主要集中在湘江東岸一線上，競爭激烈保利西海岸23濱江競品保利國際廣場： 13年去化 208套，余貨 536套，預(yù)計 14年 9月 A6入市， 222套，面積 131172㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時 間 20234物業(yè) 高檔住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)街、 JW萬豪酒店開發(fā)單位 長沙南湖廣場置業(yè)有限公司占地面積 12萬㎡ 建筑面積 80萬㎡容積率 總戶數(shù) 1600綠化率 51% 裝修情況 毛坯均價 住宅 15000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月A1棟 (住宅 ) A2棟（住宅）A3棟（住宅） A4棟（住宅）A5棟（住宅）A7棟（住宅）A8棟（住宅）B1棟（公寓、商業(yè)）B2棟B3棟棟號 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價 戶型面積段（ ㎡）A3 187 23% 43 16276 211289A4 221 58% 128 14358 139183A5 187 78% 146 17068 259274A6 222 / 222 / 131172A7 203 26% 53 13747 135190A8 204 81% 166 10742 136169合計 1002 53% 536 14394 135289A6棟（住宅）23濱江競品A84室 2廳 2衛(wèi) 169㎡216。南北通透216。入戶花園設(shè)計，可觀江景216。主臥套間設(shè)計，次臥帶飄窗216。陽臺可觀江景A44室 2廳 2衛(wèi) 160㎡216。入戶花園設(shè)計216。主臥套間設(shè)計216。次臥和一書房帶飄窗產(chǎn)品設(shè)計傳統(tǒng)，中規(guī)中矩，無設(shè)計硬傷23濱江競品北辰三角洲： 13年普宅去化 1391套，剩余 2312套；預(yù)計 14年新推 E6區(qū) SOHO住宅，面積 70120㎡定江洋去化 35套，余貨 336套，預(yù)計 14年下半年新推 D3， 260套，面積 193285㎡，物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 20234物業(yè)構(gòu)成 寫字樓、公寓、住宅底商、集中式商業(yè)、五星酒店開發(fā)單位 長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 110萬㎡ 建筑面積 537萬㎡容積率 總戶數(shù) 新批預(yù)售 4382戶綠化率 50% 裝修情況 毛坯價格 普宅組團 9000元 /㎡，定江洋組團13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月建筑設(shè)計 香港凱達環(huán)球 施工單位 北京建工集團有限公司 項目 2023年余貨 總套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價（元 /㎡） 戶型面積（㎡）北辰定江洋 D14 240 1% 237 14071 193—285D25 150 34% 99 12898 182—200合計北辰普宅 E31 296 65% 104 8989 100138E32 212 25% 160 9170 106179E33 264 23% 203 8996 90169E34 1590 25% 1341 7882 4959E35 352 68% 77 8994 107136E36 352 8% 314 8513 107136D2區(qū) 1322 91% 113 8849 106197合計 4778 45% 2648 8789 4928523濱江競品216。2個臥室?guī)эh窗216。廚房生活陽臺、儲藏間216。餐廳無陽臺216。書房和次臥均帶飄窗216。主臥可設(shè)計成大套間216。餐廳無陽臺類豪宅設(shè)計， N+1產(chǎn)品，戶型公共空間舒適度低E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 172㎡ E3區(qū) 4室 2廳 2衛(wèi) 182㎡23濱江競品物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤 時間 20238物業(yè)構(gòu)成 公寓、商業(yè)、超高層住宅開發(fā)單位 湖南東建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 9 總戶數(shù) 804戶綠化率 30% 裝修情況 毛坯價格 13000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月車位配比 1: 梯戶比 2T3ABCD項目 2023年余貨 總套 數(shù) 銷售 率 剩余套 數(shù) 均價 面積潮宗御苑 A、 B、 C 504 44% 283 13296145215合計潮宗御苑： 13年去化 160套，剩余 283套， 2023年無新貨入市23濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 161㎡ 4室 2廳 3衛(wèi) 210㎡216。入戶花園設(shè)計216。主臥帶陽臺216。主臥和書房均帶景觀陽臺216。入戶花園設(shè)計216。雙套間設(shè)計江景面為項目最大買點，戶型設(shè)計景觀最大化，戶型異形多23濱江競品物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 20234物業(yè)構(gòu)成 高層住宅、公寓、集中式商業(yè)、君悅酒店、 5A甲級寫字樓、 SOHO辦公開發(fā)單位 長沙橘韻投資有限公司占地面積 6170平方米 建筑面積 650141平方米容積率 （北區(qū)） 總戶數(shù) 住宅 282綠化率 20% 裝修情況 精裝標準： 5000元 /㎡價格 16000元 /㎡ 物業(yè)費 /㎡ /月車位配比 / 梯戶比 2T3華遠華中心： 13年去化 106套，剩余 50套， 2023年新推公寓入市項目 棟號 套數(shù) 銷售率 剩余套數(shù) 均價 面積華遠華中心 A、 B 282 82% 50 1658221431323濱江競品13濱江競品地段為項目核心賣點，戶型設(shè)計豪宅感強，全屋精裝A2:5室 2廳 4衛(wèi) 250㎡ A3:4室 2廳 4衛(wèi) 210㎡216。中西雙廚216。雙套間設(shè)計，主臥大套間216。南北通透216。觀景大陽臺216。雙套間設(shè)計萬科紫臺： 13年去化 23套，剩余 169套，預(yù)計 14年新推 4， 192套，面積 130170㎡物業(yè)類型 城市綜合體 最早開盤時間 202311物業(yè)構(gòu)成 住宅、洋房、集中商業(yè)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積 ㎡ 建筑面積 ㎡容積率 總戶數(shù) 1160綠化率 42% 裝修情況 約 4000元 /㎡價格 北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司 物業(yè)費高層 /平方米 月洋房 /平方米 月車位個數(shù) / 梯戶比 2T3棟號 套數(shù) 銷售 率 剩余套 數(shù) 均價元 /㎡ 戶型面積1 96 18% 79 15313 1431672 96 6% 90 13164 143167合計 192 169 15052 14316723濱江競品萬科 TOP系產(chǎn)品打造，融合長沙人文為項目核心賣點，戶型功能空間設(shè)計較好13濱江競品4室 2廳 2衛(wèi) 167㎡ 3室 2廳 2衛(wèi) 143㎡216。大面寬，短進深216。7米大陽臺216。南北通透，功能分區(qū)較好216。大面寬，短進深216。7米觀景陽臺216。主臥套間設(shè)計物業(yè)類型 住宅、商業(yè)、公寓、寫字樓 最早開盤時間 2023118晚建筑形態(tài) 板搭結(jié)合、超高層 (4046F)開發(fā)單位 長沙市萬科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ,保利地產(chǎn) 占地面積 24萬 建筑面積 143萬方（住宅 67萬、商業(yè) 48萬）容積率 總戶數(shù) /綠化率 32% 裝修情況 /物業(yè)公司 保利物業(yè) 價格 700012023元 /㎡梯戶比 2T4，蒂森克虜伯進口電梯 施工單位 中國建筑第八工程局有限公司保利西海岸： 13年推出 585套，剩余 385套，2023年余貨 總套數(shù)銷售率 剩余套數(shù)均價元 /㎡戶型面積㎡A4 113 57% 49 10850 108167A8 136 59% 56 11739 137190B1 336 83% 280 7869 77109合計 585 28% 161 9895 77190㎡23濱江競品江景面好，橫廳設(shè)計，比較契合長沙客戶的喜好13濱江競品166㎡ 5房 2廳 3衛(wèi)216。南北通透216。大橫廳設(shè)計216。主臥、客廳、餐廳可看江188㎡ 5房 2廳 4衛(wèi)216。客廳、餐廳主臥觀江216。3套間設(shè)計216。南北通透包括本案在內(nèi)，濱江項目 14年可售貨量總共 9054套，貨量充足項目 余貨套數(shù) 新推套數(shù) 14年可售套數(shù) 面積區(qū)間（㎡）復(fù)地崑玉國際 333 100 433 148240保利國際廣場 536 222 758 139274北辰三角洲 2312 1000 3312 49197定江洋 336 260 596 180285潮宗御苑 283 0 283 145215華遠華中心 50 0 50 214313萬科紫臺 169 192 361 130170保利西海岸 161 3100 3261 72188合計 4180 4874 9054 　23濱江競品沿江競品戶型面積： 135150㎡三房， 160200㎡四房， 250㎡左右四房為主流兩房 三房 四房100㎡ 110㎡ 130㎡ 140㎡ 150㎡ 160㎡ 170㎡ 180㎡ 190㎡ 200㎡ 210㎡ 250㎡保利國際廣場120㎡北辰普宅華遠華中心90㎡潮宗御苑保利西海岸本案北辰定江洋萬科紫臺五房23濱江競品沿江競品總價段： 200萬左右產(chǎn)品成主流，項目產(chǎn)品壓力較大四房 三房兩房備注：保利西海岸200萬 600萬400萬 500萬本案保利國際廣場北辰三角洲潮宗御苑華遠華中心萬科紫臺 167㎡；約 210260萬 /套133144㎡；約 110135萬 /套138㎡；115130萬 /套170190㎡；約 150200萬 /套145㎡；約 180220萬 /套100萬 300萬160180㎡；約 160220萬 /套148㎡；約 190220/套240㎡；約 320360萬 /套136150㎡；約 160200/套140200㎡；約 160240萬 /套259274㎡；約 360420萬 /套180200㎡；約 220280萬 /套249285㎡；約 310400萬 /套138151㎡；約 150180萬 /套215㎡；約 260280萬 /套260㎡；約 360420萬 /套315㎡