【正文】 道? 核心競(jìng)爭(zhēng)力對(duì)最終產(chǎn)品的消費(fèi)者所獲得的利益貢獻(xiàn)巨大? 競(jìng)爭(zhēng)者難以模仿，是個(gè)別技術(shù)和技能的復(fù)雜結(jié)合確定核心競(jìng)爭(zhēng)力的三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)華僑城房地產(chǎn)現(xiàn)有核心競(jìng)爭(zhēng)力華僑城房地產(chǎn)現(xiàn)階段核心競(jìng)爭(zhēng)力是其運(yùn)用多種資源規(guī)劃、設(shè)計(jì)和發(fā)展大型高檔居住社區(qū)中的自然環(huán)境和文化氛圍的能力。首期付款降低，貸款年限拉長(zhǎng)至三十年，住房裝修貸款及二手商品房按揭貸款的推出n 高科技、金融等高收入、高文化程度的人口在深圳及其他第一類大城市的比例進(jìn)一步提高機(jī)遇舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略. Kearney 47/OCT/rz 47華僑城房地產(chǎn)的現(xiàn)有戰(zhàn)略思想引發(fā)了一系列有待澄清的問(wèn)題華僑城房地產(chǎn)戰(zhàn)略思想n 側(cè)重開(kāi)發(fā)華僑城內(nèi)的土地資源，同時(shí)尋找向外擴(kuò)展的機(jī)會(huì)n 建立高檔的，具備美好自然環(huán)境和文化氛圍的二十一世紀(jì)住宅示范區(qū)以吸引國(guó)內(nèi)高收入，高文化品位客戶群和香港中高收入專業(yè)人士n 以自有資金滾動(dòng)發(fā)展為主待澄清的問(wèn)題舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略注：科爾尼公司根據(jù)訪談和華僑城現(xiàn)有文件n 制定此計(jì)劃的依據(jù)是什么？是根據(jù)集團(tuán)公司發(fā)展目標(biāo)自上而下制定的，還是由子公司根據(jù)自身情況自下而上提出的？n 目標(biāo)客戶群的市場(chǎng)潛力是否足夠保證集團(tuán)公司和房產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)？n 地域擴(kuò)展和客戶群的明確目標(biāo)是什么？ n 華僑城房產(chǎn)自身的戰(zhàn)略規(guī)劃能力和程序是否完備？n 這個(gè)發(fā)展戰(zhàn)略覆蓋的時(shí)間范圍是多長(zhǎng)？ . Kearney 47/OCT/rz 48現(xiàn)有戰(zhàn)略在地域擴(kuò)展方面需要進(jìn)一步完善? 集團(tuán)和房地產(chǎn)分公司管理層對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)核心競(jìng)爭(zhēng)力認(rèn)識(shí)不清晰，這是導(dǎo)致管理層對(duì)是否走出華僑城意見(jiàn)不統(tǒng)一的根本原因? 華僑城在房地產(chǎn)戰(zhàn)略規(guī)劃能力需要進(jìn)一步加強(qiáng)，以支持制定明確的擴(kuò)展戰(zhàn)略? 房地產(chǎn)分公司自身的戰(zhàn)略規(guī)劃流程有待明確，能力有待加強(qiáng)華僑城房地產(chǎn)戰(zhàn)略現(xiàn)狀? 集團(tuán)根據(jù)其投資組合計(jì)劃所設(shè)立的房地產(chǎn)份額對(duì)房地產(chǎn)公司發(fā)展的速度和地域擴(kuò)展方式會(huì)產(chǎn)生重大影響明確戰(zhàn)略的重要性華僑城剩余容量(140萬(wàn)平方米 )2023年 ~2023年開(kāi)發(fā)總面積(2023年開(kāi)發(fā) 7萬(wàn)平方米 )房地產(chǎn)在 2023年集團(tuán)凈資產(chǎn)中比例10% 20%300億300億% %發(fā)展速度 (開(kāi)發(fā)面積平均增長(zhǎng)率 )發(fā)展方式 內(nèi)部發(fā)展為主 必須積極在華僑城外發(fā)展房地產(chǎn)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略必須明確并和集團(tuán)目標(biāo)一致資料來(lái)源：訪談140萬(wàn)平方米220萬(wàn)平方米舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略. Kearney 47/OCT/rz 49各地房地產(chǎn)上市公司 1999年主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)率資料來(lái)源：中國(guó)資訊行上海 廣東福建深圳n 深圳外的市場(chǎng)可以具有更高的收益n 房地產(chǎn)公司宜眼光長(zhǎng)遠(yuǎn)，有計(jì)劃地積極向外發(fā)展，并盡早鍛煉在華僑城外成功運(yùn)作的能力舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略各地房地產(chǎn)上市公司 1999年凈資產(chǎn)收益率上海廣東 福建深圳地域方面若局限在華僑城區(qū)內(nèi)發(fā)展會(huì)制約房地產(chǎn)發(fā)展的潛力. Kearney 47/OCT/rz 50現(xiàn)有戰(zhàn)略中的目標(biāo)市場(chǎng)潛力有限且競(jìng)爭(zhēng)十分激烈目標(biāo)客戶群在深圳乃至全國(guó)都容量有限深圳? 2023年深圳銷售量預(yù)為470萬(wàn)平方米。n 國(guó)內(nèi)一些有實(shí)力的大型地產(chǎn)商跨區(qū)發(fā)展，建設(shè)大規(guī)模環(huán)境優(yōu)美的社區(qū)，成為華僑城在全國(guó)各地 (包括深圳 )的強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手n 房地產(chǎn)在現(xiàn)階段利潤(rùn)率處于中高水平，且進(jìn)入市場(chǎng)相對(duì)容易，大規(guī)模投資者有可能繼續(xù)進(jìn)入，而使競(jìng)爭(zhēng)加劇。它必須通過(guò)有效的營(yíng)銷策略變成品牌優(yōu)勢(shì)的一部分n 沒(méi)有品牌的房地產(chǎn)企業(yè)將最終被排除在第一集團(tuán)之外n 國(guó)內(nèi)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量多，規(guī)模小，整合是必然的? 我國(guó)現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)約 ，平均資產(chǎn)為不足 4000萬(wàn)人民幣n 房地產(chǎn)市場(chǎng)仍非常的分散? 1997年上海，深圳房地產(chǎn)前十名僅占市場(chǎng) 22% 和 18% ? 而 1997年香港房地產(chǎn)前十名已占市場(chǎng)80%n 品牌效應(yīng)也要求規(guī)模經(jīng)濟(jì)作后盾? 有效的策劃與營(yíng)銷要規(guī)模來(lái)保證資金來(lái)源? 市場(chǎng)份額太小也無(wú)法形成有力的品牌影響力為成為一個(gè)有持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ姆慨a(chǎn)商， 華僑城應(yīng)著手同時(shí)建立品牌和規(guī)模的優(yōu)勢(shì)舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略品牌優(yōu)勢(shì)的形成 規(guī)模經(jīng)濟(jì)的形成資料來(lái)源：深圳尺度市場(chǎng)策略顧問(wèn)公司，深圳德慧市場(chǎng)調(diào)研有限公司， 1999年中國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒，中國(guó)中國(guó)資訊行. Kearney 47/OCT/rz 45華僑城房地產(chǎn)目前處于有利的地位n 潛在房產(chǎn)客戶將周邊自然環(huán)境列為僅次于交通位置的第二重要購(gòu)買因素n 華僑城在深圳被列為僅次于福田中心區(qū)的適合居住區(qū)域n 深圳消費(fèi)者在發(fā)展商綜合評(píng)價(jià)中將華僑城列為第二位在消費(fèi)者眼中，環(huán)境別具一格與競(jìng)爭(zhēng)者相比，毛利獨(dú)占鰲頭19981999 銷售毛利華僑城房產(chǎn) 深圳房產(chǎn) 萬(wàn)科房產(chǎn)華僑城房地產(chǎn)應(yīng)抓住有利時(shí)機(jī)在市場(chǎng)整合之前建立領(lǐng)先的市場(chǎng)份額，并努力成為市場(chǎng)整合的領(lǐng)導(dǎo)者資料來(lái)源 : 深圳尺度市場(chǎng)策略顧問(wèn)公司，深圳德慧市場(chǎng)調(diào)研有限公司，上市公司資料 ，中國(guó)資訊行舉措 4：明確房地產(chǎn)戰(zhàn)略. Kearney 47/OCT/rz 46華僑城集團(tuán)房地產(chǎn)總體業(yè)務(wù)分析表明機(jī)會(huì)和挑戰(zhàn)并存n 得天獨(dú)厚的土地資源和自然、文化及旅游環(huán)境n 規(guī)劃及建設(shè)大型社區(qū)環(huán)境的能力n 建筑質(zhì)量管理和成本控制能力n 初步建立的良好信譽(yù)優(yōu)勢(shì)n 市場(chǎng)研究和產(chǎn)品定位n 市場(chǎng)營(yíng)銷及銷售能力n 戰(zhàn)略發(fā)展計(jì)劃能力弱勢(shì)n 海外超大型地產(chǎn)商的進(jìn)入，可能加快經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)房產(chǎn)市場(chǎng)整合的速度。前五名的深圳房產(chǎn)商每家只占有 13%的市場(chǎng)份額述評(píng)年增長(zhǎng)率GDP商品房銷售額. Kearney 47/OCT/rz 44房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將導(dǎo)致品牌優(yōu)勢(shì)和規(guī)模經(jīng)濟(jì)的形成n 房地產(chǎn)品牌的作用正日趨明顯? 發(fā)達(dá)地區(qū)已出現(xiàn)品牌集中的趨向。這給目前處于有利地位的華僑城房地產(chǎn)提供了良好的發(fā)展機(jī)遇 ，同時(shí)，越加激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)也將帶來(lái)新的挑戰(zhàn)n 華僑城房地產(chǎn)的現(xiàn)有戰(zhàn)略思想在一些方面有待商榷? 地域擴(kuò)展方針需要明確，且不宜過(guò)度局限于華僑城內(nèi)? 目標(biāo)市場(chǎng)若僅限于高檔住宅，潛力有限且競(jìng)爭(zhēng)十分激烈n 華僑城房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)力需要在真正的市場(chǎng)中得到磨煉和提高? 華僑城房地產(chǎn)的核心競(jìng)爭(zhēng)力目前仍以一個(gè)相對(duì)保護(hù)的商業(yè)環(huán)境為前提。是否應(yīng)該規(guī)劃其他業(yè)務(wù)應(yīng)達(dá)到的目標(biāo)以平衡在電子行業(yè)的比重n 跨地區(qū)及國(guó)際擴(kuò)展的目標(biāo)也未建立? 哪些是目標(biāo)區(qū)域？多少業(yè)務(wù)比例應(yīng)是來(lái)源于國(guó)際投資？? 華僑城集團(tuán)而非其子公司是否應(yīng)投資海外項(xiàng)目未闡明的問(wèn)題舉措 2：明確目標(biāo). Kearney 47/OCT/rz 24完整的戰(zhàn)略目標(biāo)應(yīng)包括成長(zhǎng)和效益兩部分，并按業(yè)務(wù)和區(qū)域劃分子目標(biāo)n 成長(zhǎng)性目標(biāo)? 銷售收入及其增長(zhǎng)率? 市場(chǎng)份額及其增長(zhǎng)率? 資產(chǎn)及其增長(zhǎng)率n 效益性目標(biāo)? 投資收益率? 銷售利潤(rùn)率? 凈資產(chǎn)利潤(rùn)率n 目標(biāo)細(xì)分化? 按主要業(yè)務(wù)? 按地域— 按國(guó)內(nèi) /國(guó)際系統(tǒng)化的戰(zhàn)略目標(biāo)n 明確集團(tuán)及子公司發(fā)展目標(biāo)，以及集團(tuán)與子公司目標(biāo)之間的關(guān)系，將幫助集團(tuán)合理分配資源，以及按子公司目標(biāo)衡量子公司業(yè)績(jī)n 明確集團(tuán)資產(chǎn)組合目標(biāo)，以追求收益與風(fēng)險(xiǎn)比的最優(yōu)化n 對(duì)新興行業(yè)定立成長(zhǎng)和收益的目標(biāo)，有助于項(xiàng)目的選擇和評(píng)，以及獲得所需的資源投入，保證在資產(chǎn)組合中的份額n 以總體銷售或資產(chǎn)的百分比來(lái)確定國(guó)際化的目標(biāo)，將指導(dǎo)各業(yè)務(wù)向外發(fā)的速度和投入戰(zhàn)略目標(biāo)的作用舉措 2：明確目標(biāo). Kearney 47/OCT/rz 25集團(tuán)目標(biāo)的制定是基于對(duì)各業(yè)務(wù)在各區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展的預(yù)測(cè)，并按公司遠(yuǎn)景規(guī)劃進(jìn)行調(diào)整舉措 2：明確目標(biāo)示意公司遠(yuǎn)景規(guī)劃集團(tuán)利潤(rùn)目標(biāo)集團(tuán)凈資產(chǎn)預(yù)計(jì)集團(tuán)銷售收入目標(biāo)集團(tuán)預(yù)計(jì)總成本開(kāi)支凈資產(chǎn)利潤(rùn)率銷售利潤(rùn)率 業(yè)務(wù) A銷售收入預(yù)測(cè)業(yè)務(wù) B銷售收入預(yù)測(cè)業(yè)務(wù) C銷售收入預(yù)測(cè)國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)外市場(chǎng)地區(qū) 1 產(chǎn)品 I預(yù)計(jì)銷售數(shù)量地區(qū) 2地區(qū) 3產(chǎn)品 II 預(yù)計(jì)銷售單價(jià)部門 I銷售收入部門 II銷售收入目前銷售收入預(yù)計(jì)年均增長(zhǎng)(按同樣方法歸總成本開(kāi)支)比較調(diào)整+++++++ xx提供預(yù)測(cè)設(shè)定目標(biāo)目標(biāo)組成和設(shè)定. Kearney 47/OCT/rz 26舉措 3： 對(duì)旅游業(yè)，華僑城集團(tuán)應(yīng)考慮整合旅游公司以發(fā)揮協(xié)同效益，并建立明確的向外發(fā)展商業(yè)模式. Kearney 47/OCT/rz 27概要n 中國(guó)旅游業(yè)將會(huì)持續(xù)強(qiáng)有力的增長(zhǎng)n 華僑城所擁有的旅游產(chǎn)品和管理經(jīng)驗(yàn)使其在迅速發(fā)展的旅游行業(yè)中處于十分有利的地位 n 將這些機(jī)遇和優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為真正的收益， 華僑城集團(tuán)需要整合其旅游業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)，并建立一個(gè)成功的擴(kuò)展戰(zhàn)略? 整合應(yīng)從主題公園經(jīng)營(yíng)開(kāi)始，最終包含所有與旅游相關(guān)的業(yè)務(wù) (類似迪斯尼的模式 )? 擴(kuò)展戰(zhàn)略應(yīng)基于對(duì)事實(shí)的詳細(xì)分析，并考慮以下機(jī)會(huì)— 在國(guó)內(nèi)擴(kuò)展主題公園 (形式和內(nèi)容需要根據(jù)地域市場(chǎng)和消費(fèi)者者的要求 )— 增加新的與旅游相關(guān)的業(yè)務(wù)舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式. Kearney 47/OCT/rz 28中國(guó)旅游業(yè)將持續(xù)高速發(fā)展述評(píng)% 5%8%10%1997 2023 2023 1996美國(guó)中國(guó)旅游業(yè)的發(fā)展?jié)摿?996英國(guó)12%5%15%10%中國(guó)? 我國(guó)的自然風(fēng)光資源和社會(huì)歷史 文化資源遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有完全開(kāi)發(fā)? 我國(guó)有望在 2023年成為世界最大的旅游目的地國(guó)，接待旅游者人數(shù)達(dá) ? 與發(fā)達(dá)國(guó)家旅游總收入占 GDP的比例相比較，我國(guó)旅游業(yè)還仍處于發(fā)展的初期階段資料來(lái)源：華夏證券研究所行業(yè)研究報(bào)告 旅游行業(yè)舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式旅游收入占 GDP的比例. Kearney 47/OCT/rz 29華僑城旅游業(yè) 務(wù)正面臨著新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)經(jīng)過(guò)過(guò)去三年的持續(xù)發(fā)展 賓館主題公園華僑城旅游正面臨新的機(jī)遇和挑戰(zhàn)? 入世后，國(guó)際商務(wù)往來(lái)的增加將直接為各景點(diǎn)帶來(lái)更多的客源? 國(guó)家新的休假管理辦法將促使更多的國(guó)內(nèi)游客旅游? 香港迪斯尼樂(lè)園將于 2023年開(kāi)業(yè)，將對(duì)華僑城形成強(qiáng)大的競(jìng)爭(zhēng)? 近十年來(lái)，國(guó)內(nèi)景點(diǎn)建造過(guò)密，使旅游業(yè)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈? 144小時(shí)的入境免簽證將為華僑城帶來(lái)更多的外國(guó)游客1997 1998 1999銷售利潤(rùn)舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式. Kearney 47/OCT/rz 30為了進(jìn)一步拓展業(yè)務(wù)，華僑城也提出了一些相應(yīng)的發(fā)展戰(zhàn)略舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式華僑城旅游業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略分拆歡樂(lè)谷 輸出管理? 在全國(guó)范圍內(nèi)選擇公園開(kāi)展歡樂(lè)谷中的一些游樂(lè)項(xiàng)目? 通過(guò)幫助其它主題公園進(jìn)行園區(qū)管理，以技術(shù)參股取得跨地區(qū)發(fā)展? 分析哪些項(xiàng)目是受歡迎和有效益的？? 在全國(guó)哪些城市先開(kāi)始切入？? 應(yīng)該建立怎樣的商業(yè)模式，使其發(fā)展具有長(zhǎng)期的潛力和效益？. Kearney 47/OCT/rz 31但是，現(xiàn)有的發(fā)展戰(zhàn)略在協(xié)同效益、跨地區(qū)發(fā)展和進(jìn)入新業(yè)務(wù)等三方面不盡完善? 子公司各自制定其發(fā)展戰(zhàn)略，? 子公司之間在采購(gòu)、經(jīng)營(yíng)和市場(chǎng)營(yíng)銷上沒(méi)有取得協(xié)同效益? 沒(méi)有充分發(fā)揮品牌整合優(yōu)勢(shì)? 公司沒(méi)有建立完善而明確的長(zhǎng)期跨地域發(fā)展計(jì)劃? 對(duì)跨地域發(fā)展項(xiàng)目沒(méi)有系統(tǒng)、主動(dòng)地尋找，而是等著項(xiàng)目上門? 跨地域發(fā)展項(xiàng)目的決策權(quán)在控股公司，而市場(chǎng)信息判斷能力在子公司? 目前旅游公司計(jì)劃進(jìn)入的新行業(yè)，比如高科技，與現(xiàn)有核心競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)大關(guān)系? 對(duì)投資新行業(yè)的統(tǒng)籌性不強(qiáng)? 至今為止，進(jìn)入新行業(yè)的投資沒(méi)有系統(tǒng)、具體的分析，成功先例不多舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式現(xiàn)有子公司發(fā)展戰(zhàn)略未能充分挖掘各主題公園之間的協(xié)同效益對(duì)跨地區(qū)發(fā)展的戰(zhàn)略及方式未有明晰的表述對(duì)進(jìn)入新業(yè)務(wù)缺乏與集團(tuán)的協(xié)調(diào)和資源的保證. Kearney 47/OCT/rz 32制定統(tǒng)一的發(fā)展戰(zhàn)略和整合旅游相關(guān)公司是改進(jìn)前述三個(gè)方面的關(guān)鍵產(chǎn)生問(wèn)題的原因 解決問(wèn)題的建議? 大力推行整合，共打品牌，促進(jìn)各旅游業(yè)務(wù)公司之間的業(yè)務(wù)合作，共同有效地利用各公司現(xiàn)有的資源? 四個(gè)主題公園、酒店、旅游商品公司以及旅行社等，行政和資產(chǎn)分屬于不同的子公司? 投資決策權(quán)和投資資源、投資判斷能力的分離，前者集中在集團(tuán)或一級(jí)子公司，后者分散在各基層單位? 沒(méi)有充分意識(shí)到在旅游市場(chǎng)的發(fā)展?jié)摿?，及其與公司核心能力的關(guān)系，而急于進(jìn)入一些不相關(guān)的領(lǐng)域舉措 3：整合旅游業(yè)，建立商業(yè)模式? 根據(jù)旅游市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)，公司核心能力和集團(tuán)的總方向建立一套系統(tǒng)的長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，并在此基礎(chǔ)上建立起評(píng)估投資項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn). Kearney 47/OCT/rz 33為了加速發(fā)展，整合對(duì)集團(tuán)旅游業(yè)提高競(jìng)爭(zhēng)能力至關(guān)重要設(shè)施采購(gòu)設(shè)施采購(gòu) 人事和培訓(xùn)人事和培訓(xùn)業(yè)務(wù)發(fā)展業(yè)務(wù)發(fā)展資源利用資源利用? 對(duì)旅游市場(chǎng)信息有更為全面的了解? 增強(qiáng)品牌的知名度? 降低市場(chǎng)營(yíng)銷的總成本? 有利于吸引更多的旅游人才? 有利于發(fā)掘綜合性的旅游管理人才? 可降低員工培訓(xùn)的成本? 對(duì)旅游業(yè)投資機(jī)會(huì)有更多的信息? 決策時(shí)全盤(pán)考慮，有助于選擇對(duì)整個(gè)投資組合最有利的投資項(xiàng)目? 有利于有效利用閑散資源? 從集團(tuán)整體利益出發(fā)，更為合理地利用資源? 有更強(qiáng)的談判議價(jià)