【正文】 即使是面對普通白領(lǐng)階層的定位也偏低?？煽闯?TOWNHOUSE的建設(shè)者們對這一新生事物的良苦用心。東方比華利、慧谷根園，也是憑借各自獨(dú)特的設(shè)計優(yōu)勢引人注目。一些項(xiàng)目選址在郊區(qū)，得天獨(dú)厚的空氣、旅游等資源，更是為環(huán)境本已很優(yōu)越的社區(qū)又增加了許多賣點(diǎn)。低容積率越低越好、綠化面積越大越吸引人。與亞運(yùn)新新家園僅幾分鐘車程的太合時代莊園定位于 “城里的 TOWNHOUSE”， 位于五環(huán)外一點(diǎn)，地域優(yōu)勢占盡。經(jīng)過北京演繹的 Townhouse有各自的特色與賣點(diǎn) :q區(qū)位優(yōu)勢者亞運(yùn)新新家園、時代莊園、康城、萬科青青家園、金色惠谷家園無疑能夠 “沾 ”到地段優(yōu)勢的光，也許正基于此，亞運(yùn)新新家園總經(jīng)理張斌說，占區(qū)位優(yōu)勢的 TOWNHOUSE和國外的TOWNHOUSE是基本一樣的，那就是第一居所的定位，位于城市邊緣，價格與城里的公寓價格差異不大。167。167。模仿有余，創(chuàng)新不足目前北京的 Townhouse開發(fā)商思路雖有所跟進(jìn)，但仍是走別墅和公寓的折中路線。市場上推出的 Townhouse絕大多數(shù)正在效果圖階段，實(shí)景還未浮出水面，沒有入住，加上跟風(fēng)的心理， Townhouse還停留在看上去很美的階段。167。適中、均好普通 Townhouse作為介于公寓和別墅之間的一種新型住宅，其最明顯的特點(diǎn)是適中性、均好性。 Townhouse獨(dú)棟之間間距小，私密型不如傳統(tǒng)別墅。 Townhouse獨(dú)棟通常棟與棟之間沒有實(shí)質(zhì)區(qū)別甚至完全一樣。q獨(dú)棟別墅形體獨(dú)立的單位。q疊拼別墅從建筑立面上看，與雙拼非常相似，也是由兩個單位組成；實(shí)際上，其中一戶的 “一層 ”從二層開始，將不擁有庭院。是 Townhouse項(xiàng)目最為常見的建筑形式。但實(shí)際上 ， 一個純粹的 Townhouse項(xiàng)目中，一般可以包括四類建筑形式 ,即聯(lián)排、雙拼、疊拼、獨(dú)棟。文化：應(yīng)營造出文化氛圍以滿足客戶精神生活的需求。服務(wù)：社區(qū)的物業(yè)服務(wù)要突出優(yōu)質(zhì)、貼心、到位。價格：一套售價控制在 80萬至 180萬元之間為好。配套：社區(qū)由于地處城市邊緣，其教育、商業(yè)、醫(yī)療、休閑等配套設(shè)施必需齊備。建筑：社區(qū)強(qiáng)調(diào)建筑內(nèi)部功能的布局，空間尺度的把握，室內(nèi)外灰色空間的創(chuàng)造，其外形與色彩尤為引人。規(guī)劃：社區(qū)規(guī)劃強(qiáng)調(diào)建筑與自然的融合，合理布置建筑與道路、景觀的關(guān)系。規(guī)模：社區(qū)容積率一般不超過 0． 6，其規(guī)模最好在 15萬平方米以上才能滿足其社區(qū)配套和生活品位的要求。環(huán)境：不僅強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)環(huán)境，周邊也應(yīng)有優(yōu)美的自然環(huán)境。交通：周邊應(yīng)有完善的交通道路網(wǎng)絡(luò)，臨近高速公路，強(qiáng)調(diào)交通的易達(dá)性和便捷性。別墅 總價高交通位置與市政條件有天有地環(huán)境舒展公寓 單價、總價均高容積率高、建筑密度大空間窘迫感位于市區(qū)中心Townhouse：別墅與公寓之間妥協(xié)的產(chǎn)物有天有地環(huán)境舒展單價、總價均有明顯優(yōu)勢位置上盡量靠近市中心Townhouse的基本解讀 2北京受到認(rèn)可的 TOWNHOUSE項(xiàng)目符合十大標(biāo)準(zhǔn) ——位置：應(yīng)位于城市邊緣地帶，車程 5至 30分鐘，滿足第一居所的要求，生活、工作兩便利。Townhouse作為別墅與公寓兩者的妥協(xié)物，應(yīng)運(yùn)而生。推廣話題 :自然地理位置大規(guī)模開發(fā)面積消費(fèi)者對生活品質(zhì)的追求 別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅推廣要略Townhouse項(xiàng)目類型Townhouse的基本解讀 1北京的 Townhouse緣起：別墅有開闊的環(huán)境、舒展的空間；但是大量的占地面積決定決定其價格的望而卻步，遠(yuǎn)離市區(qū)也給生活配套帶來了考驗(yàn)。別墅項(xiàng)目案例之玫瑰園—— 翠湖別墅市場歷程定位：倚稻香湖市級旅游度假區(qū)自然景觀，明確的水景別墅定位。由于客戶對翠湖別墅的品質(zhì)認(rèn)可沒有發(fā)生動搖，而只是感覺起來有些貴了。累計到10月份，翠湖別墅共計售出 40套左右，升達(dá)房地產(chǎn)為此將價位上調(diào) 5%。翠湖人堅持提供經(jīng)過精裝修的別墅樣板間，認(rèn)為 “只有精裝別致而富有情調(diào)的才是好的別墅 ”。實(shí)施別墅題材：2023年 8月，翠湖別墅第一版廣告面市，旗開得勝； 8月底，翠湖別墅銷售現(xiàn)場日看房量達(dá) 30人次，人氣漸旺； 10月初，翠湖別墅作為別墅代表項(xiàng)目參加國貿(mào)房展會，業(yè)內(nèi)領(lǐng)略到翠湖別墅的新貌。他們的理論是，很多帶公寓的遠(yuǎn)郊社區(qū)都叫某某花園或某某園，既然翠湖花園是一個高檔涉外的純別墅區(qū)，當(dāng)然應(yīng)該從案名上區(qū)別出來。2023年 4月，翠湖花園蘊(yùn)釀重新開盤計劃。三期占地 400畝，預(yù)計總規(guī)劃將在五年內(nèi)完成。 　　背景：房地產(chǎn)市場火暴，別墅市場穩(wěn)步上升 　　定位：以加拿大異國風(fēng)格為新開盤第三期項(xiàng)目的定位，適合玫瑰園一貫走國外風(fēng)格的命名路線，延續(xù)玫瑰園對外籍人士的吸引力。 　　 2023年 6月 10日，北京玫瑰園正式開盤。 　　背景：國家取消福利分房，房地產(chǎn)市場回暖。 　　六、重振其鼓 事件： 1998年 7月，北京第一中級人民法院宣告玫瑰園破產(chǎn)，并進(jìn)入清查債務(wù)階段。 　　 1997年 8月，希森集團(tuán)聯(lián)同債權(quán)單位向北京市第一法院提出玫瑰園破產(chǎn)申請。 　　背景：市場發(fā)育不成熟，與之配套的政策、法規(guī)不完善。 　　四、風(fēng)云再起 事件： 1995年底，鄧智仁邀請山西某發(fā)展公司加盟玫瑰園，此公司在融得幾千萬元資金后，席卷而去，玫瑰園再度陷入危機(jī)。 　　 1995年，玫瑰園處于停頓狀態(tài)。 　　二、逆流而上 事件： 1993年，香港利達(dá)行有限公司介入，擁有 45％的股權(quán)，更名為 “北京利達(dá)玫瑰園別墅有限公司 ”，董事長鄧智仁。q“禁令 ”將使別墅開發(fā)由快趨穩(wěn)，價格高開低走受到政策影響，國土資源 “停止別墅類用地 ”的通知使得未來一段時期將不會有土地進(jìn)軍別墅市場，同時政策影響會使一部分意欲進(jìn)入別墅市場的開發(fā)商暫緩，而已經(jīng)拿到了近郊或遠(yuǎn)郊大規(guī)模土地開發(fā)權(quán)的開發(fā)商，則思考如何以土地存量維持別墅市場未來 23年的開發(fā)；于是價格會有一個高開低走的局面。受住宅消費(fèi)的風(fēng)水觀念影響，西部 “上風(fēng)上水 ”的傳統(tǒng)地位也是其別墅市場迅速崛起的促進(jìn)；167。隨著政府對 IT產(chǎn)業(yè)和新經(jīng)濟(jì)的傾力支持，地區(qū)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展；167。其中，中高層管理人員比例最高達(dá)到了 ％，技術(shù)人員占 ％，私營企業(yè)主占 ％，自由職業(yè)者為 ％，其他占 ％。人群層次豐富從客戶人群的層次上看，與幾年前別墅消費(fèi)者相比，當(dāng)前的消費(fèi)者范圍更寬更廣。目前，北京別墅客戶中國人的比例由幾年前的 20％上升到了目前的 80％，其中北京籍人士占到了 北京別墅市場特點(diǎn)—— 別墅價格跨度大別墅價格沿地理位置呈由市區(qū)向郊區(qū)逐漸遞減別墅價格區(qū)間比例別墅價格區(qū)間分布北京別墅市場特點(diǎn)—— 別墅消費(fèi)格局細(xì)分化客源分散以 97年作為分水嶺，北京別墅的銷售對象出現(xiàn)了較大變化。q價格區(qū)間：從整體市場來看， 2023年