【房地產(chǎn)】世聯(lián)：區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問業(yè)務分析模塊-文庫吧資料
2025-02-12 10:08本頁面
【正文】 ，日本 ?沙田新市鎮(zhèn)，香港 ?Canberra，澳洲 ?Brasilia，巴西 ?… 著重分析了其中五個 ? 韋林花園城 ，英國 ? 筑波科學城，日本 ? 哥倫比亞新城，美國 ? 多摩新鎮(zhèn)，日本 ? 堪培拉，澳大利亞 ?田園新城 ?公司城 /產(chǎn)業(yè)新城 ?城市郊區(qū)化發(fā)展的邊緣新城 ?公共交通導向發(fā)展的新城 ?行政中心新城 ?Canberra 資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析 28 本報告是嚴格保密的。 基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究 26 本報告是嚴格保密的。 37%11%9%9%8%6%6%11%4%食品衣著家庭設施用品及服務醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂居住 雜項商品和服務2023年順義城鎮(zhèn)居民消費結構 數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計年鑒，訪談 2023年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會消費品零售額 10 20 30 40 50 60 70 門頭溝區(qū) 房山區(qū) 通州區(qū) 順義區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 平谷區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 延慶縣 24 本報告是嚴格保密的。 順義的消費雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂場所較少 ?2023年順義區(qū)社會消費品零售額 ，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū) ?衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂休閑等高檔消費購買比重很小 ?區(qū)內(nèi)娛樂消費地 —— 公園 順義公園；臥龍公園和怡園公園。 空港片區(qū)吸引了部分高素質(zhì)外來人口，但從整體上看，順義的外來人口以加工制造業(yè)工人為主，人口素質(zhì)不高 ?空港片區(qū)的外來人口的收入狀況呈現(xiàn)沙漏形分布，中產(chǎn)階級的量相對較少； 高素質(zhì)的外來人群多數(shù)不在區(qū)域內(nèi)就業(yè) ?順義外來人口年齡構成以青壯年人口為主，文化素質(zhì)也普遍較低 ，受過高等教育的人只占 3% 空港片區(qū)外來人口的收入分布 空港片區(qū)外來人口的教育程度分布 順義區(qū)外來人口的年齡分布 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)；世聯(lián)調(diào)研 順義區(qū)外來人口的教育程度分布 22 本報告是嚴格保密的。 建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設施用地，影響了城市職能的發(fā)揮 3 1 . 8 %5 9 . 2 %居住用地工業(yè)用地3 9 . 7 %2 2 . 5 %居住用地工業(yè)用地空 港 片 區(qū) 中 心 片 區(qū) 空港片區(qū) 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) ? 現(xiàn)狀 ％ ％ ? 國標 2030％ 1525％ 城市建設用地結構 圖 例 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 公共服務區(qū) 未建成區(qū) 村莊縣城 區(qū)域名稱 建成區(qū) (ha) 未建成區(qū) (ha) 工業(yè)用地 居住用地 其他用地 空港片區(qū) 261 461 438 2812 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 總計 各組團用地性質(zhì)分布 各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀 20 本報告是嚴格保密的。 18 本報告是嚴格保密的。 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中關村管委會網(wǎng)站 17 本報告是嚴格保密的。中關村科技園區(qū)學士以上學歷人數(shù)占 33%，碩士以上占 %。如果將所有 畝未建設用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來 26萬人。 營銷 服務 金融 整車組裝制造 研發(fā) 零部件 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、新財富網(wǎng)站 16 本報告是嚴格保密的。 電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車工業(yè)增加值比率2 0 . 1 7 %7 . 4 1 %2 5 . 8 3 %2 1 . 9 9 %汽車工業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)全國平均順義區(qū)然而 , 現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端 ,產(chǎn)品附加值低 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤 90年代之前 90年代之后 汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息產(chǎn)業(yè)鏈 工藝研發(fā) 芯片設計 零部件制造 電子通訊設備制造 整機制造 信息傳輸服務 計算機服務業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) ?2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。第二產(chǎn)業(yè)中工業(yè)拉動 GDP增長 ，第三產(chǎn)業(yè)拉動 GDP增長 。 對區(qū)域的研究世聯(lián)界定為“人在一定的空間內(nèi)進行生產(chǎn)和消費這樣一個基本的價值模型”，并從這四個方面對現(xiàn)狀進行研究，尋找現(xiàn)實與理想之間的差距 空間 /土地 Space/Land 生活 /消費 Living/Consuming 生產(chǎn) /產(chǎn)業(yè) Production/Industry 產(chǎn)業(yè)： ?產(chǎn)業(yè)結構 ?產(chǎn)業(yè)鏈 ?產(chǎn)業(yè)區(qū)域比較優(yōu)勢 ?產(chǎn)業(yè)就業(yè) 土地： ?土地利用性質(zhì) ?土地利用強度 ?地價峰值 ?可利用土地量 人口： ?人口總量 ?人口就業(yè)結構 ?人口素質(zhì) 消費： ?消費力 ?消費結構 ?消費地點 資料來源：區(qū)域發(fā)展價值模型 14 本報告是嚴格保密的。 12 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)區(qū)域與城市發(fā)展方向顧問研究服務的業(yè)務主線及其核心研究內(nèi)容 ?土地價值的評估與地塊劃分 ?取地范圍與取地策略研究 ?區(qū)域整體功能定位研究（規(guī)劃市場評價） ?區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究 ?開發(fā)模式與盈利模式研究 ?啟動區(qū)選擇及開發(fā)策略研究 ?協(xié)助與政府簽訂相關協(xié)議執(zhí)行服務 區(qū)域發(fā)展 土地運營 ?土地出讓的市場成熟度研判 ?區(qū)域營銷推廣 ?土地出讓 /轉(zhuǎn)讓營銷推廣執(zhí)行計劃 區(qū)域與城市發(fā)展方向研究 11 本報告是嚴格保密的。 世聯(lián)認為成功的區(qū)域開發(fā)必須關注六大關鍵問題 ? 核心要點 區(qū)域在城市中的占位 區(qū)域間競爭格局 核心區(qū)問題（位置 /規(guī)模 /開發(fā)策略等） 考慮規(guī)劃的彈性和動態(tài)調(diào)整 土地分級與功能指標的分配 企業(yè)資源的挖掘與整合 項目資金投入計劃 3. 盈利模式 房地產(chǎn)項目開發(fā)與土地運營的關系導向 短期現(xiàn)金流與長期收益關系導向 跨越式發(fā)展與均衡式發(fā)展關系導向 不同盈利模式與博弈方的不同合作方式 9 本報告是嚴格保密的。 區(qū)域開發(fā)土地價值發(fā)展進程及現(xiàn)金流量變遷規(guī)律圖 ?稅收 ?土地收益 ?資產(chǎn)經(jīng)營 ?土地收益 市場檢驗 建設發(fā)展 衰落或重建 設定方向 成熟與鞏固 階段劃分 產(chǎn)出 ?土地收益 ?稅收 ?稅收 土地價格變遷規(guī)律 投入 ?基礎設施建設 ?地區(qū)形象建設 ?區(qū)域規(guī)劃 ?區(qū)域運作費用 ?基礎設施建設 ?公建投資 ?繳稅 ?建設投資 ?環(huán)境再投入 ?公建投資 基建投入與地價增長的關系曲線 地價增長符合邊際遞減規(guī)律 基建投入增長 啟動期 （ 1～ 2年） 成長期 （ 2年左右 ） 持續(xù)發(fā)展期（ 3～ 4年） 穩(wěn)定期 下一個周
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