【正文】 第一階段：第二階段：第三階段? 國展周邊片區(qū)、后沙峪西片區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡鎮(zhèn)? 京順路沿線、后沙峪中心片區(qū)、順義老城區(qū)、牛欄山片區(qū)、? 河東新區(qū)1111222221311開發(fā)片區(qū)分階段原則：? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展 －基于產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，有利于加快提升和完善片區(qū)的產(chǎn)業(yè)結構? 土地產(chǎn)權 －優(yōu)先考慮產(chǎn)權關系清晰的土地，加快推進速度，降低管理難度? 品牌提升 －片區(qū)構成應充分平衡市場成熟度和錯位競爭的需求，兼顧投資商信心和高端品牌的建立根據(jù)明確的原則劃定了順義新城的分階段開發(fā)片區(qū) 42 本報告是嚴格保密的。使用 。 案例研究 Part 1: －－新城發(fā)展模式的國際案例研究 新城發(fā)展模式 田園新城 GARDEN CITY 公司城 /產(chǎn)業(yè)新城 COMPANY TOWN 城市郊區(qū)化發(fā)展的邊 緣新城 /EDGE TOWN 政府主導下的行政中 心新城 /NEW CENTER 國 際 案 例 ?Letchworth（英國，倫敦） ?Welwyn Garden City （英國，倫敦） 新城發(fā)展 模式 資料來源：文獻檢索、世聯(lián)分析 公共交通導向發(fā)展的 新城開發(fā) / TOD ?Port Sunlight （英國，利物浦） ?Grande Cache （加拿大， Albert） ?筑波科學城（日本，筑波） ?Radburn（美國，紐約） ?Columbia哥倫比亞新城（美國，馬里蘭州） ?千里新城（日本，大阪） ?多摩新鎮(zhèn)（日本，東京都） ?沙田新市鎮(zhèn)（中國，香港） ?Canberra（澳洲，堪培拉） ?Brasilia（巴西，巴西利亞） 27 本報告是嚴格保密的。 目前順義區(qū)本科以上學歷人口比例僅為 3%。 區(qū)域發(fā)展項目遵循著共通的開發(fā)步驟 開發(fā)主體的合法性確立 目標體系的建立 土地查勘、資源盤點 土地價值評估 區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位 開發(fā)模式的選擇 啟動區(qū)的確定與啟動 區(qū)域營銷 土地的控制與獲取 8 本報告是嚴格保密的。 政府與土地運營商在整個區(qū)域開發(fā)價值鏈中有著不同的權責和利益點 權 責 利 益 ?區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) (基建 ) ?土地出讓權 ?政府監(jiān)管 ?持續(xù)現(xiàn)金流回報 政府 運營商 土地開發(fā) 項目開發(fā) 經(jīng)營管理 ?參與區(qū)域規(guī)劃 ?土地一級開發(fā) ?土地開發(fā)經(jīng)營權 ?土地出讓金（利益實現(xiàn)） 政府 運營商 ?低成本獲取土地 ?與政府分享土地增值收益 ?一級開發(fā)的合理利潤 ?招商引資 ?政府監(jiān)控 ?土地轉讓 ?招商引資 ?土地二級開發(fā) (自營、合資、股權轉讓等 ) ?土地開發(fā)規(guī)劃實現(xiàn) ?土地開發(fā)進程實現(xiàn) ?通過土地 /項目股權轉讓獲得土地增值收益 ?二級開發(fā)利潤回報 ?招商傭金或土地租金 ?持續(xù)經(jīng)營 ?物業(yè)管理 ?持續(xù)稅收回報 ?創(chuàng)造就業(yè)機會 5 本報告是嚴格保密的。 營銷 服務 金融 整車組裝制造 研發(fā) 零部件 資料來源：順義統(tǒng)計信息網(wǎng)、中國統(tǒng)計局網(wǎng)站、新財富網(wǎng)站 16 本報告是嚴格保密的。 37%11%9%9%8%6%6%11%4%食品衣著家庭設施用品及服務醫(yī)療保健交通和通訊教育文化娛樂居住 雜項商品和服務2023年順義城鎮(zhèn)居民消費結構 數(shù)據(jù)來源：北京統(tǒng)計年鑒；順義區(qū)統(tǒng)計年鑒，訪談 2023年北京郊區(qū)各區(qū)縣社會消費品零售額 10 20 30 40 50 60 70 門頭溝區(qū) 房山區(qū) 通州區(qū) 順義區(qū) 昌平區(qū) 大興區(qū) 平谷區(qū) 懷柔區(qū) 密云縣 延慶縣 24 本報告是嚴格保密的。 人 口 ①土地利用現(xiàn)狀 ②可利用土地量 ③土地構成 ④房地產(chǎn)狀況 土 地 消 費 產(chǎn) 業(yè) ①產(chǎn)業(yè)分類 ②產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值 ③主導產(chǎn)業(yè) ④相關產(chǎn)業(yè)鏈 ⑤產(chǎn)業(yè)就業(yè) ①人口總量 ②人口結構 ③人口現(xiàn)狀來源 ①消費者來源 ②消費力 ③消費結構 ④消費地點 產(chǎn)業(yè)結構圖 人口結構圖 消費結構圖 土地結構圖 新城功能分布圖 36 本報告是嚴格保密的。 ?后沙峪組團重點發(fā)展會展業(yè)、商業(yè)、金融服務、貿(mào)易等生產(chǎn)服務業(yè)。對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)在地域上進行整合，逐步調(diào)整京順路沿線的制造加工企業(yè)搬遷至中心組團引進國際知名會展管理公司對新國展進行管理，并移植國外成熟品牌展會抓住北京高校外遷機遇，大力引進大專院校，為發(fā)展信息技術服務業(yè)聚集儲備人才鼓勵滿足中產(chǎn)階級郊區(qū)化居住需求的中低密度房地產(chǎn)開發(fā)，同步建設與之相配套的高質量生活配套服務設施－－開發(fā)區(qū)域后沙峪片區(qū)、順義老城區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡片區(qū)后沙峪西片區(qū)、馬坡鎮(zhèn)北部區(qū)域、牛欄山片區(qū)完善順義與北京中心城區(qū)的高速路網(wǎng)建設調(diào)整控規(guī)，局部提高存量土地的開發(fā)強度確定預留土地用于發(fā)展未來城市的開放空間關鍵舉措利用空港優(yōu)勢和會展機遇，大力發(fā)展與汽車制造業(yè)相關的金融貿(mào)易等生產(chǎn)型服務業(yè)提升中心片區(qū)的社會服務業(yè)質量和水平，進行老城區(qū)的更新大力發(fā)展信息技術服務業(yè)在發(fā)展成熟的汽車制造業(yè)和信息技術服務業(yè)基礎上，培育自己的品牌展會大力發(fā)展與會展業(yè)相關聯(lián)的現(xiàn)代服務業(yè)適時發(fā)展中高密度的住宅公寓、辦公物業(yè)及商業(yè)、酒店等物業(yè)加快順義的軌道交通建設調(diào)整京順路沿線的生產(chǎn)制造加工企業(yè)搬遷至中心組團，并沿京順路大力發(fā)展中等密度的郊區(qū)辦公物業(yè)，控制土地價格以保持物業(yè)的價格優(yōu)勢根據(jù)新城的發(fā)展狀況，制定河東新城的開發(fā)策略已發(fā)展城區(qū)的城市更新和動態(tài)規(guī)劃調(diào)整? 河東新區(qū)43 本報告是嚴格保密的。 ?通過發(fā)展優(yōu)質的居住物業(yè)、提供完善的生活配套以及提高公共服務水平吸引高素質郊區(qū)化人群的大規(guī)模進入，為發(fā)展高層次的第三產(chǎn)業(yè)儲備人才 ?會展業(yè)、信息技術服務業(yè)、汽車貿(mào)易等生產(chǎn)性服務業(yè)的發(fā)展帶來高素質就業(yè)人群，高素質人群的聚集促進社會服務業(yè)的繁榮與升級，生活質量的提升進一步帶動產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質人口進入，形成人口置換和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進的的良性循環(huán)。 發(fā)達國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結構基礎之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 階段劃分 汽車郊區(qū)化階段 （ 19201950年） 普遍郊區(qū)化階段（ 19501980年） 城市功能完善階段 （ 20世紀 80年代） 邊緣新城形成階段（ 90年代以來） 發(fā)展特征 關鍵舉措 ?汽車時代的到來促進了城市的郊區(qū)化 ?郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ?中產(chǎn)階級郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū) ?公路交通網(wǎng)的建設 ?住宅需求量大增，中產(chǎn)階級的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展 ?開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉儲業(yè)等紛紛移向高速公路、機場等交通便利地區(qū) ?商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社會服務業(yè)也追隨著消費者的郊遷而向郊區(qū)轉移 ?高速公路的建設 ?鼓勵適合中產(chǎn)階級居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)