【正文】 1 7 %7 . 4 1 %2 5 . 8 3 %2 1 . 9 9 %汽車工業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)全國平均順義區(qū)然而 , 現(xiàn)狀的電子信息和汽車制造基本為組裝加工，處于產(chǎn)業(yè)鏈的最低端 ,產(chǎn)品附加值低 產(chǎn)業(yè)鏈 利潤 90年代之前 90年代之后 汽車工業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈 電子信息產(chǎn)業(yè)鏈 工藝研發(fā) 芯片設(shè)計(jì) 零部件制造 電子通訊設(shè)備制造 整機(jī)制造 信息傳輸服務(wù) 計(jì)算機(jī)服務(wù)業(yè) 科技交流推廣 軟件業(yè) ?2023年順義電子信息產(chǎn)業(yè)、汽車制造業(yè)的工業(yè)增加值率都低于全國平均水平，說明這兩個產(chǎn)業(yè)的大多數(shù)企業(yè)都從事低附加值的工作，產(chǎn)業(yè)鏈條比較短。如果將所有 畝未建設(shè)用地都作為制造業(yè)用地也僅能帶來 26萬人。 資料來源：順義統(tǒng)計(jì)信息網(wǎng)、中關(guān)村管委會網(wǎng)站 17 本報告是嚴(yán)格保密的。 建成區(qū)中居住用地和工業(yè)用地的比例過高，擠壓了商業(yè)、醫(yī)療、教育等公共設(shè)施用地，影響了城市職能的發(fā)揮 3 1 . 8 %5 9 . 2 %居住用地工業(yè)用地3 9 . 7 %2 2 . 5 %居住用地工業(yè)用地空 港 片 區(qū) 中 心 片 區(qū) 空港片區(qū) 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) ? 現(xiàn)狀 ％ ％ ? 國標(biāo) 2030％ 1525％ 城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu) 圖 例 居住區(qū) 工業(yè)區(qū) 公共服務(wù)區(qū) 未建成區(qū) 村莊縣城 區(qū)域名稱 建成區(qū) (ha) 未建成區(qū) (ha) 工業(yè)用地 居住用地 其他用地 空港片區(qū) 261 461 438 2812 仁和鎮(zhèn) 馬坡 牛欄山 總計(jì) 各組團(tuán)用地性質(zhì)分布 各片區(qū)土地利用現(xiàn)狀 20 本報告是嚴(yán)格保密的。 順義的消費(fèi)雖然旺盛，但衣食住等基本生活品支出比重較大，休閑娛樂場所較少 ?2023年順義區(qū)社會消費(fèi)品零售額 ，在北京郊區(qū)各區(qū)縣中僅次于房山區(qū) ?衣食住等基本生活品支出比重較大，娛樂休閑等高檔消費(fèi)購買比重很小 ?區(qū)內(nèi)娛樂消費(fèi)地 —— 公園 順義公園；臥龍公園和怡園公園。 基于現(xiàn)狀提出問題的解決之道－－跳出現(xiàn)狀外的案例研究 26 本報告是嚴(yán)格保密的。 發(fā)達(dá)國家的郊區(qū)化新城發(fā)展歷程揭示，順義要發(fā)展成為成功的邊緣新城，在完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)之上必須大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè) 階段劃分 汽車郊區(qū)化階段 （ 19201950年） 普遍郊區(qū)化階段（ 19501980年） 城市功能完善階段 （ 20世紀(jì) 80年代） 邊緣新城形成階段（ 90年代以來） 發(fā)展特征 關(guān)鍵舉措 ?汽車時代的到來促進(jìn)了城市的郊區(qū)化 ?郊區(qū)開發(fā)不再沿鐵路線分布 ?富裕階層的郊區(qū)住宅迅速膨脹 ?中產(chǎn)階級郊區(qū)化出現(xiàn)，中上階層居住在郊區(qū) ?公路交通網(wǎng)的建設(shè) ?住宅需求量大增，中產(chǎn)階級的郊區(qū)住宅得到普遍發(fā)展 ?開始出現(xiàn)產(chǎn)業(yè)郊區(qū)化熱潮，制造業(yè)、通訊、科研、倉儲業(yè)等紛紛移向高速公路、機(jī)場等交通便利地區(qū) ?商業(yè)、休閑娛樂業(yè)等社會服務(wù)業(yè)也追隨著消費(fèi)者的郊遷而向郊區(qū)轉(zhuǎn)移 ?高速公路的建設(shè) ?鼓勵適合中產(chǎn)階級居住的郊區(qū)房地產(chǎn)開發(fā) ?郊區(qū)興建購物中心，完善生活配套設(shè)施 ?隨著郊區(qū)產(chǎn)業(yè)的不斷完善和發(fā)展，金融、貿(mào)易、保險等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)也出現(xiàn)郊區(qū)化遷移 ?大量辦公物業(yè)開始出現(xiàn)，住宅開發(fā)也從分散型的高檔住宅轉(zhuǎn)向中高層的公寓住宅建設(shè) ?城市居民階層多樣化 ?引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，完善和提升產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) ?鼓勵發(fā)展金融貿(mào)易等生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，近一步帶動和提升商業(yè)、休閑娛樂等社會服務(wù)業(yè)發(fā)展 ?郊區(qū)新鎮(zhèn)與中心城區(qū)的共生關(guān)系逐漸減弱 ?就業(yè)機(jī)會不斷增加，以商業(yè)、金融、貿(mào)易等第三產(chǎn)業(yè)為主 ?新城居民基本實(shí)現(xiàn)了職住平衡 ?遠(yuǎn)郊發(fā)展趨勢增加 －－ 30 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?Clayton的重要使命是為 HARTSFIELD機(jī)場的正常運(yùn)營和發(fā)展提供服務(wù)。 34 本報告是嚴(yán)格保密的。 隨著產(chǎn)業(yè)的升級和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展， 2023年順義新城的人均GDP將達(dá)到 ，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將是 0： 40： 60 人均 GDP的預(yù)測采用 HoltWinters兩參數(shù)指數(shù)平滑法，以順義區(qū) 1995年 ~2023年人均 GDP為樣本數(shù)據(jù)，在一次指數(shù)平滑法基礎(chǔ)上加入序列長期趨勢（遞增或遞減）的平均變化量來進(jìn)行修正。 ?通過發(fā)展優(yōu)質(zhì)的居住物業(yè)、提供完善的生活配套以及提高公共服務(wù)水平吸引高素質(zhì)郊區(qū)化人群的大規(guī)模進(jìn)入，為發(fā)展高層次的第三產(chǎn)業(yè)儲備人才 ?會展業(yè)、信息技術(shù)服務(wù)業(yè)、汽車貿(mào)易等生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的發(fā)展帶來高素質(zhì)就業(yè)人群，高素質(zhì)人群的聚集促進(jìn)社會服務(wù)業(yè)的繁榮與升級，生活質(zhì)量的提升進(jìn)一步帶動產(chǎn)業(yè)的聚集和高素質(zhì)人口進(jìn)入，形成人口置換和產(chǎn)業(yè)發(fā)展相互促進(jìn)的的良性循環(huán)。 ?在后沙峪、馬坡、牛欄山等以居住為主的組團(tuán)適當(dāng)提高局部開發(fā)強(qiáng)度，以提供大規(guī)模開放空間，形成舒朗、宜人的生活氛圍及自然生態(tài)的郊區(qū)風(fēng)貌以保持對中心城區(qū)人口的持續(xù)吸引力。 依據(jù)順義新城發(fā)展戰(zhàn)略，合理功能用地分配約為： 40 本報告是嚴(yán)格保密的。 41 本報告是嚴(yán)格保密的。對現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)在地域上進(jìn)行整合，逐步調(diào)整京順路沿線的制造加工企業(yè)搬遷至中心組團(tuán)引進(jìn)國際知名會展管理公司對新國展進(jìn)行管理，并移植國外成熟品牌展會抓住北京高校外遷機(jī)遇，大力引進(jìn)大專院校，為發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)聚集儲備人才鼓勵滿足中產(chǎn)階級郊區(qū)化居住需求的中低密度房地產(chǎn)開發(fā)，同步建設(shè)與之相配套的高質(zhì)量生活配套服務(wù)設(shè)施－－開發(fā)區(qū)域后沙峪片區(qū)、順義老城區(qū)、林河制造業(yè)基地及馬坡片區(qū)后沙峪西片區(qū)、馬坡鎮(zhèn)北部區(qū)域、牛欄山片區(qū)完善順義與北京中心城區(qū)的高速路網(wǎng)建設(shè)調(diào)整控規(guī)，局部提高存量土地的開發(fā)強(qiáng)度確定預(yù)留土地用于發(fā)展未來城市的開放空間關(guān)鍵舉措利用空港優(yōu)勢和會展機(jī)遇，大力發(fā)展與汽車制造業(yè)相關(guān)的金融貿(mào)易等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)提升中心片區(qū)的社會服務(wù)業(yè)質(zhì)量和水平，進(jìn)行老城區(qū)的更新大力發(fā)展信息技術(shù)服務(wù)業(yè)在發(fā)展成熟的汽車制造業(yè)和信息技術(shù)服務(wù)業(yè)基礎(chǔ)上，培育自己的品牌展會大力發(fā)展與會展業(yè)相關(guān)聯(lián)的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)適時發(fā)展中高密度的住宅公寓、辦公物業(yè)及商業(yè)、酒店等物業(yè)加快順義的軌道交通建設(shè)調(diào)整京順路沿線的生產(chǎn)制造加工企業(yè)搬遷至中心組團(tuán)，并沿京順路大力發(fā)展中等密度的郊區(qū)辦公物業(yè)，控制土地價格以保持物業(yè)的價格優(yōu)勢根據(jù)新城的發(fā)展?fàn)顩r，制定河?xùn)|新城的開發(fā)策略已發(fā)展城區(qū)的城市更新和動態(tài)規(guī)劃調(diào)整? 河?xùn)|新區(qū)43 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。3/1/2023 THE END 版權(quán)聲明： 本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司所有，未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問（中國）有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。 順義新城的分期開發(fā)實(shí)施策略 階段劃分起步階段（ 2023 年）發(fā)展階段（ 2023 2023 年）成熟階段（ 2023 年后）開發(fā)策略? 控制汽車整車制造業(yè)發(fā)展，引導(dǎo)發(fā)展汽車配套的電子信息制造業(yè)， 優(yōu)先引入具有研發(fā)性質(zhì)的企業(yè)。 ?后沙峪組團(tuán)重點(diǎn)發(fā)展會展業(yè)、商業(yè)、金融服務(wù)、貿(mào)易等生產(chǎn)服