【房地產】世聯(lián)：如何確定容積率(文件)
【正文】 000 風情會館 合計 152023 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 22 本報告是嚴格保密的。 方案主要規(guī)劃技術指標對比 產品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計容積率面積 173000 152023 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業(yè) 6000 6000 6000 6000 會所 1000 1000 1000 1000 地下車庫（不計） 35000 35000 35000 35000 容積率 產品評述 舒適度較高 高品質 難以實現(xiàn) 品質受限 項目總投資 50821 48107 55287 53357 開發(fā)毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤率 % % % % 累計凈現(xiàn)值 9427 8846 7950 8395 年度內部收益率 % % % % 項目運作資金預估 ?對比顯示：在產品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經濟指標綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 說明： 以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經過案例參考和設計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導致產品形態(tài)和產品品質之間的差異。 26 本報告是嚴格保密的。 29 本報告是嚴格保密的。 地塊形狀如何影響容積率？ ?看地塊與周邊的相鄰建筑的關系 ?看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 ?往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： ?地塊與周邊建筑的退讓關系； ?地塊退紅線的尺寸問題； ?地塊內部的規(guī)劃結構和建筑布局問題； 33 本報告是嚴格保密的。 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內區(qū)域主要是滿足通風、視線干擾問題，便可滿足日照間距 37 本報告是嚴格保密的。 南方常見的戶型設計，一梯多戶的設計根本上也是提高平均進深，提高覆蓋率，增加容積率 40 本報告是嚴格保密的。 結束，謝謝！ 43 本報告是嚴格保密的。 了解了容積率的內涵和意義將更有利于我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目 ?我們會找到某項目容積率 ?我們在與設計師的溝通過程中，不再被評價為“不懂建筑知識” ?我們會更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標與之對應，也就決定了土地不同的開發(fā)強度和市場表現(xiàn)。 客廳餐廳廚房次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥觀景陽臺入戶花園Living RoomDining RoomBed roomKitche nBed roomBat hBat hBal conyBal conyMast er Bedro om圖名 花園洋房A戶 型概念設計花園洋房A戶 型概念設計建筑面積124. 27 m2 m2空調位38 本報告是嚴格保密的。 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 35 本報告是嚴格保密的。 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關系等方面都相對寬松 31 本報告是嚴格保密的。 香蜜湖一號平面規(guī)劃圖 —— 同樣地價的不同價值，偷價值過度 28 本報告是嚴格保密的。 上述案例借鑒的幾個關鍵點
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