顧問容積率案例分析(文件)
【正文】 積率指標(biāo)可能如下： ?高品質(zhì)： ，基本為一梯兩戶的戶型設(shè)計(jì)，戶型舒適度較高； ?較高品質(zhì)： ，戶型舒適度較高，需設(shè)計(jì)師在規(guī)劃手法和布局上合理處理； ?較高容積率： ，是基于湛江市房地產(chǎn)開發(fā)現(xiàn)狀、開發(fā)商容積率預(yù)期的基礎(chǔ)上的方案，設(shè)計(jì)師認(rèn)為按照如此容積率，產(chǎn)品形式將基本為一梯四戶及以上的聯(lián)體樓，純住宅部分的建筑密度達(dá)到 18— 20%，品質(zhì)極低。 22 項(xiàng)目容積率確定 —— 較符合市場和項(xiàng)目定位的物業(yè)組合方案推介二 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準(zhǔn)容積率 ； ?本方案基本采用一體兩戶的舒適戶型設(shè)計(jì)，部分區(qū)域采用一梯多戶。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 210000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計(jì) 217000 容積率 地下車庫 35000 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 住宅 190000 商業(yè) 6000 配套會所 1000 合計(jì) 197000 容積率 地下車庫 35000 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 26 思考下面幾個(gè)實(shí)際問題，也許對我們從技術(shù)層面理解容積率更有意義 ?為什么中心紅樹灣采用了 “ v” 型的樓體設(shè)計(jì)和布局？ ?從容積率角度考慮，中信紅樹灣沿街 toho有何意義，還是 積率？這個(gè)問題從香蜜湖 1號也可找到同樣答案？ ?為何北方的開發(fā)商在開發(fā)時(shí)不停的加大進(jìn)深，甚至是不惜導(dǎo)致面積龐大、戶型設(shè)計(jì)不合理？ ?為何開發(fā)商聽到退紅線很大就頭疼 ? ?開發(fā)商常說的地塊出面積，究竟什么地塊出面積？為什么？ 上述的幾個(gè)問題其實(shí)是從不同的角度說明了容積率的技術(shù)影響層面，我們分別在下邊的沙龍中，結(jié)合案例來說明，以期能找到相對合理的規(guī)律和答案。 29 技術(shù)層面，誰在影響容積率？ ?社區(qū)規(guī)模的大小，地塊的形狀？ ?項(xiàng)目規(guī)劃結(jié)構(gòu)和規(guī)劃的布局形式？ ?項(xiàng)目產(chǎn)品類型的組合？ ?項(xiàng)目所處區(qū)域的緯度？日照間距的情況？ ?戶型的設(shè)計(jì)和組合問題？ 容積率在一定程度上反映了社區(qū)的舒適度指標(biāo)和地塊的開發(fā)強(qiáng)度，但是容積率的高低與社區(qū)舒適度并不是簡單的線性比例關(guān)系，開發(fā)商的開發(fā)水平、策劃人員的決策判斷、設(shè)計(jì)師對地塊的把握和理解程度都影響容積率的指標(biāo)。 32 規(guī)劃結(jié)構(gòu)和布局形式 —— 金地香蜜山的短板結(jié)構(gòu)在考慮了景觀和戶型的同時(shí)，容積率降低 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 36 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 39 北京開發(fā)商常做的事情 —— 進(jìn)深大了，容積率提高了，房型變差了， 150的房子如此尷尬 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 41 比較失敗的設(shè)計(jì)方案，沒有增加容積率，卻把本來可以舒適的房型設(shè)計(jì)的不夠通透 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 38 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計(jì)提升面積的根源是為了提高平均進(jìn)深，進(jìn)而提高容積率 ?平均進(jìn)深不到 12米的花園洋房，如果進(jìn)深增加到 14米，整個(gè)項(xiàng)目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計(jì)上對開間一般都是比較謹(jǐn)慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進(jìn)深面來增加容積率。 34 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關(guān)系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實(shí)現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨(dú)立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 1
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