房地產(chǎn)產(chǎn)品容積率與利潤(rùn)關(guān)系(文件)
【正文】 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會(huì)所 1000 風(fēng)情會(huì)館 合計(jì) 152023 容積率 地下車庫 35000 不計(jì)容積率，車庫功能 +人防 22 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對(duì)比 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計(jì)容積率面積 173000 152023 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業(yè) 6000 6000 6000 6000 會(huì)所 1000 1000 1000 1000 地下車庫（不計(jì)） 35000 35000 35000 35000 容積率 產(chǎn)品評(píng)述 舒適度較高 高品質(zhì) 難以實(shí)現(xiàn) 品質(zhì)受限 項(xiàng)目總投資 50821 48107 55287 53357 開發(fā)毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤(rùn)率 % % % % 累計(jì)凈現(xiàn)值 9427 8846 7950 8395 年度內(nèi)部收益率 % % % % 項(xiàng)目運(yùn)作資金預(yù)估 ?對(duì)比顯示：在產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)及市場(chǎng)可實(shí)現(xiàn)的前提下，項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)綜合對(duì)比方案一相對(duì)最佳，但差異不明顯。 說明： 以上方案的容積率可實(shí)現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計(jì)師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計(jì)處理手法的不同，即使同樣的容積率也會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。 26 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 29 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 地塊形狀如何影響容積率？ ?看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系 ?看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 ?往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場(chǎng)北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： ?地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系； ?地塊退紅線的尺寸問題； ?地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題； 33 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計(jì)算公式： h=ctg（實(shí)際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距 37 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 南方常見的戶型設(shè)計(jì)，一梯多戶的設(shè)計(jì)根本上也是提高平均進(jìn)深，提高覆蓋率，增加容積率 40 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 結(jié)束，謝謝！ 43 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們?cè)陧?xiàng)目運(yùn)作過程中，客觀理性的決策項(xiàng)目 ?我們會(huì)找到某項(xiàng)目容積率 ?我們?cè)谂c設(shè)計(jì)師的溝通過程中，不再被評(píng)價(jià)為“不懂建筑知識(shí)” ?我們會(huì)更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項(xiàng)目決策過程中的核心問題之一，因?yàn)椴煌亩ㄎ粚?huì)有不同的容積率指標(biāo)與之對(duì)應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強(qiáng)度和市場(chǎng)表現(xiàn)。 客廳餐廳廚房次臥主臥主衛(wèi)公衛(wèi)次臥觀景陽臺(tái)入戶花園Living Roo mDining Roo mBed roomKitche nBed roomBat hBat hBal conyBal conyMas ter Bed roo m圖名 花園洋房A 戶型概念設(shè)計(jì)花園洋房A戶型 概念設(shè)計(jì) 7m 2花園面積6. 65m 2空調(diào)位38 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 35 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對(duì)寬
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