【正文】 ■理論 ?成本租金：由折舊費(fèi)、維修費(fèi)、管理費(fèi)、融資利息和稅金 五項(xiàng)組成 ?商品租金：由成本租金再加上保險費(fèi)、地租和利潤一共八 項(xiàng)組成 ?市場租金：在商品租金的基礎(chǔ)上，根據(jù)供求關(guān)系形成 ■具體 ?未售公房租金：由政府制定，帶有 福利性 ?其他經(jīng)營和私有房屋租金：由租賃雙方協(xié)商議定 （市場行為） ?以營利為目的劃撥方式取得土地的房屋租金：應(yīng)將租金中 所含 土地收益上繳國家 第四節(jié) 房屋租賃管理 七、房屋轉(zhuǎn)租? ■經(jīng)出租人同意，承租人可以轉(zhuǎn)租房屋，從中獲利 ■房屋轉(zhuǎn)租應(yīng)訂立轉(zhuǎn)租合同，也應(yīng) 備案 ■轉(zhuǎn)租合同的終止日期 不得超過原租賃合同的終止日期 ■轉(zhuǎn)租人是轉(zhuǎn)租合同的出租人，是原租賃合同的承租人 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 一、房地產(chǎn)抵押的概念■ ■概念 ?房地產(chǎn)抵押是指 抵押人 以合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向 抵 押權(quán)人 提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 三、房地產(chǎn)抵押的一般規(guī)定 ■ ■可 合并 抵押，還可以 再抵押 ■房隨地走，地隨房走。（ ） 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 四、房地產(chǎn)抵押合同■ ■概念 ?是抵押人與抵押權(quán)人為了保證債權(quán)債務(wù)的履行，明確雙方權(quán)利與 義務(wù)的協(xié)議 ?是債權(quán)債務(wù)合同的從合同，如債權(quán)債務(wù)合同無效，則抵押合同無效 ■抵押合同的一般內(nèi)容（ 11條） ■抵押合同的相關(guān)規(guī)定 ?如有保險，則需在保險合同中將 抵押權(quán)人作為保險賠償金的優(yōu)先受 償人 ?在債務(wù)履行屆滿前，雙方 不得約定 債務(wù)人不履行到期債務(wù)時 抵押房 地產(chǎn)歸債權(quán)人所有（變相轉(zhuǎn)讓） 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 五、房地產(chǎn)抵押估價■ ■商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時，可以與抵押人協(xié)商確定房地產(chǎn)的 抵押價值，也可以委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估價值 ■如委托評估，一般由 商業(yè)銀行委托 ，也可以約定由任一方委托 ■房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點(diǎn)假定未 設(shè)立法定優(yōu)先受 償權(quán)利下的市場價值 ，減去 房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 五、房地產(chǎn)抵押估價■ ■法定優(yōu)先受償款一般是指在抵押的房地產(chǎn)上債權(quán)人依法擁有的優(yōu)先 受償款，主要包括發(fā)包人 拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔(dān)保 的債權(quán)數(shù)額 及其他法定優(yōu)先受償款 ■房地產(chǎn)抵押報告 應(yīng)用有效期 從估價 報告出具之日 起計，不得 超過一 年， 市場價格變化較大時，可縮短 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 五、房地產(chǎn)抵押估價■ 【 2023年真題 】 ?在房地產(chǎn)抵押估價中，應(yīng)扣除的法定優(yōu)先受償款不包括（ ）。 債權(quán)的轉(zhuǎn)讓，即銀行將自己的擁有的抵押權(quán)以證券的形式轉(zhuǎn)讓 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 七、住房抵押貸款證券化涉及的抵押權(quán)變更登記? ■規(guī)定 ?抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓或作為其他債權(quán)的擔(dān)保。債務(wù)履行期滿后，若乙公司未履行債務(wù)，則甲銀行辦理該最高額抵押權(quán)確定登記的債權(quán)額是（ ）億元。 第五節(jié) 房地產(chǎn)抵押管理 十、房地產(chǎn)抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)■ 對抵押物拍賣 拍賣財產(chǎn)經(jīng)過評估的，評估價即為第一次拍賣的保留價；未作評估的，保留價由人民法院參照市價確定，并應(yīng)當(dāng)征詢有關(guān)當(dāng)事人的意見。 000 475 000 ，拍賣保留價由（ ）參照評估確定。 2023年 8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為 6 800萬元。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。 8000－ 2023＝ 6000（萬元） 2. 『 正確答案 』 A 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 。 A.《 房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格證書 》 B.《 房地產(chǎn)估價師注冊證 》 C.《 房地產(chǎn)估價師繼續(xù)教育證書 》 D.《 營業(yè)執(zhí)照 》 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 ，表述錯誤的是（ ）。 ，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原土地出讓方和（ ）的同意。 A.《 商品房預(yù)售許可證 》 B.《 商品房開發(fā)許可證 》 C.《 商品房經(jīng)營許可證 》 D.《 商品房銷售許可證 》 ，該工程建設(shè)總投資為 3000萬元。 ，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和（ ）。 、設(shè)計變更，但不接受由此引起的房價款的變更 、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更 、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更 、設(shè)計變更以及由此引起的房價款的變更 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在變更事項(xiàng)書面通知買受人后，買受人有權(quán)在通知到達(dá)之日起（ ）日內(nèi)做出是否退房的書面答復(fù)。按規(guī)定，A房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在變更確立之日起（ ）日內(nèi)，書面通知買受人。后經(jīng)過有關(guān)部門批準(zhǔn)，李某所預(yù)購商品房產(chǎn)權(quán)登記建筑面積為 95㎡ 。 =[（合同約定面積 產(chǎn)權(quán)登記面積）／合同約定面積 ] 100％ =[（產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積）／產(chǎn)權(quán)登記面積 ] 100％ =[（合同約定面積 產(chǎn)權(quán)登記面積）／產(chǎn)權(quán)登記面積 ] 100％ =[（產(chǎn)權(quán)登記面積 合同約定面積）／合同約定面積 ] 100％ ，說法不正確的是（ ）。 、租賃用途、租賃價格、房屋修繕責(zé)任是 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定的房屋租賃的必備條款 （ ）個月以上的，屬于由于租賃雙方的原因而使合同終止的情形。 ，房屋承租人可以將承租房屋的部分或全部轉(zhuǎn)租給他人 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 35.（ ）是指房屋承租人將承租的房屋再出租的行為。 ，由抵押人為抵押的房地產(chǎn)投保，保險費(fèi)由（ ）負(fù)擔(dān)。 （代表）大會 43.《 物權(quán)法 》 規(guī)定抵押權(quán)自（ ）時設(shè)立。 ，拍賣、變賣抵押財產(chǎn)所得的價款，說法不正確的是 （ ）。 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評估程序，以（ ）為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌鰞r格進(jìn)行評估。 （包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為 ，并需承擔(dān)一定的義務(wù) （ ）。 ，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，由受讓方繳納土地出讓金 ，變劃撥土地使用權(quán)為出讓土地使用權(quán)，受讓方不須繳納土地出讓金 ，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 ，對轉(zhuǎn)讓方征收土地收益金 原有土地的劃撥性質(zhì)，對轉(zhuǎn)讓方征收土地出讓金 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 （ ）。 （ ）。 3％以內(nèi)（含 3％）的房價款由買受人補(bǔ)足 3％以內(nèi)（含 3％）部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)返還買受人 3％部分的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人 3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)三倍返還買受人 3％的房價款由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)雙倍返還買受人 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 ，面積誤差比絕對值超過 3％時，如果買受人不退房，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，處理的原則是（ ）。 《 房屋所有權(quán)證 》 的 ，取得共有人同意的 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 （ ）。 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 21.（ ）是 《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定的房屋租賃合同必備條款。 、國家工商行政管理局對 《 商品房購銷合同示范文本 》 進(jìn)行了修訂，并更名為 《 商品房買賣合同示范文本 》 ，凡是面積誤差比絕對值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款 ，合同未作約定的，面積誤差比絕對值超過 3％時，買受人有權(quán)退房 、保修期限、保修責(zé)任等內(nèi)容作出約定 ，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得擅自變更規(guī)劃、設(shè)計 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 ，未在規(guī)定時限內(nèi)通知買受人的，處理的原則是（ ）。 ，可以采取分割拆零銷售的方式 （ ）的方式銷售商品房。 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 ，表述正確的是（ ）。 ，屬于房地產(chǎn)有償轉(zhuǎn)讓的有（ ）。 ％ ％ ％ ％ 課堂練習(xí)題 二、多項(xiàng)選擇題 1.《 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法 》 規(guī)定，房地產(chǎn)交易包括（ ）三種形式。貸款到期后，該公司無力還款，依法定程序拍賣，拍賣所得款（ ）。 （代表）大會 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）通過，但企業(yè)章程另有約定的除外。 擔(dān)保 （ ）的方式向抵押權(quán)人提供債務(wù)履行擔(dān)保的行為。 （ ）同意，可以依法將承租房屋轉(zhuǎn)租。 20年的，其房屋租賃合同無效 續(xù)訂租賃合同，約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20年 租賃合同約定的房屋用途，應(yīng)當(dāng)事先征得出租人的同意 限屆滿前需要收回房屋的，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人的同意 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 29.《 中華人民共和國合同法 》 規(guī)定，租賃期間屆滿當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過（ ）年。 ％ ％ ％ ％ 4000元，買賣雙方對面積誤差的處理方式未作約定，已知該商品房的產(chǎn)權(quán)登記的建筑面積 100㎡ ，合同約定建筑 面積97㎡ .該商品房的成交價格是（ ）。 ，對合同未作約定的，面積誤差比的絕對值在（ ）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房價款。該商品房的成交價格為（ ）元。 、房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)發(fā)布的商品房銷售廣告和宣傳資料所明示的事項(xiàng)，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)在商品房買賣合同中約定 （單元）計價或者按套內(nèi)建筑面積計價的，商品房買賣合同中應(yīng)當(dāng)注明使用面積和分?jǐn)偟墓灿惺褂妹娣e ，分?jǐn)偟墓灿忻娣e部分為（ ）。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）日內(nèi)持商品房預(yù)售合同到縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續(xù)。 課堂練習(xí)題 一、單項(xiàng)選擇題 （ ）供給。 （包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)以一定價格轉(zhuǎn)讓給他人的行為 （包括土地使用權(quán)人）將其合法擁有的房地產(chǎn)無償贈送給他人，不要求受贈人支付任何費(fèi)用或?yàn)榇顺袚?dān)任何義務(wù)的行為 ，根據(jù)（ ）將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓分為有償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓和無償方式的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。 《 城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定 》 中規(guī)定： 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當(dāng)事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后（ ）日內(nèi)持房地產(chǎn)權(quán)屬證書、當(dāng)事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格。 2023年 8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估其市場價值為 6 800萬元。 352 800 120 440 6 500萬元，則該應(yīng)價為（ ）。甲公司用該宗地上的在建工程進(jìn)行抵押貸款。 《 最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定 》 自 2023年 1月 1日起實(shí)施。 ，其優(yōu)先受償價款為 ，其優(yōu)先受償價款力