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2025-04-27 18:01 本頁面
【正文】 42 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目 ?我們會找到某項目容積率 ?我們在與設(shè)計師的溝通過程中，不再被評價為 “ 不懂建筑知識 ” ?我們會更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標(biāo)與之對應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強(qiáng)度和市場表現(xiàn)。 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 香蜜湖一號平面規(guī)劃圖 —— 同樣地價的不同價值，偷價值過度 本報告是嚴(yán)格保密的。 25 上述案例借鑒的幾個關(guān)鍵點 —— 我們需要清楚的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況 主要幾點： ?地域要相近； ?市場客戶的消費特征有較大的類似； ?地塊不能是單體樓地塊； 容積率的確定融合了下面問題： ?市場的 ?開發(fā)戰(zhàn)略和項目定位的 ?技術(shù)的 ?開發(fā)節(jié)奏的 本報告是嚴(yán)格保密的。 ?項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟(jì)效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 ?右圖方案圖示物業(yè)功能配比下，容積率 ； ?產(chǎn)品形式多數(shù)為一梯多戶的戶型，舒適度不高。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強(qiáng)度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強(qiáng)度 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 173000 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 本報告是嚴(yán)格保密的。 20 容積率參照給我們的啟示 —— 項目可能實現(xiàn)的容積率指標(biāo) ?本項目地塊資源以及與外部資源的相鄰關(guān)系對項目土地利用有較大的作用； ?地塊北部的傾斜角度及傾斜方向?qū)τ诮ㄖ呐挪驾^為有利； ?西側(cè)的小廣場與項目統(tǒng)一規(guī)劃，部分社區(qū)的配套設(shè)施可以設(shè)臵與此，進(jìn)而節(jié)約用地。 19 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳天悅龍庭 ?地塊形狀狹長，總用地面積51825㎡ ，總建筑面積 21萬㎡，其中計容積率面積 萬㎡，容積率 。 18 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳幸福海岸 ?總占地 104616㎡ ，總建筑面積近 410000㎡ ,一期占地35382㎡ ,建筑面積 77657㎡ ,容積率僅 。 17 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬 ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 。 ?綠化率 %，建筑密度%，容積率 。 15 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶點樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設(shè)計難出彩 中信海闊天空、星河國際 ?以上純居住用地內(nèi)可實現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 12 楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到 本報告是嚴(yán)格保密的。 8 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報
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