【正文】 斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標(biāo)與之對應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強度和市場表現(xiàn)。 28 香蜜湖一號平面規(guī)劃圖 —— 同樣地價的不同價值，偷價值過度 本報告是嚴格保密的。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 80000 高端形象，價值標(biāo)桿 一梯多戶住宅 86000 提高土地開發(fā)強度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強度 配套會所 1000 風(fēng)情會館 合計 173000 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 本報告是嚴格保密的。 17 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬 ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 。 8 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報告是嚴格保密的。 4 看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報告是嚴格保密的。 本項目戰(zhàn)略目標(biāo)和項目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 ?13棟 28層的點樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計，平均進深較小，戶型面積適中。 ?綜合考慮傾向選擇：方案一；次選方案二。 36 由于建筑層數(shù)不同導(dǎo)致容積率的巨大差異 ——以幸福海岸為例 本報告是嚴格保密的。 38 戶型組合形式問題 —— 一梯多戶設(shè)計提升面積的根源是為了提高平均進深，進而提高容積率 ?平均進深不到 12米的花園洋房，如果進深增加到 14米，整個項目容積率便可以增加10%— 15%之間，只是我們的120多平方米的面積還有嗎？ ?設(shè)計上對開間一般都是比較謹慎，除非高檔產(chǎn)品，否則開間盡量做小，增大進深面來增加容積率。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 16 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實現(xiàn)度案例分析 —— 深圳香域中央 ?占地 66904㎡ ，建筑面積138550㎡ ， 8棟小高層（一梯兩戶板樓）、 2棟高層（一梯四戶點樓），戶數(shù)710戶。 因為容積率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局 本報告是嚴格保密的。 7 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率