顧問容積率案例分析-閱讀頁
2025-05-15 18:01本頁面
【正文】 戶型，舒適度不高。 24 方案主要規(guī)劃技術(shù)指標(biāo)對比 產(chǎn)品類型 方案一 方案二 方案三 方案四 計容積率面積 173000 152022 217000 197000 其中：住宅 166000 145000 210000 190000 商業(yè) 6000 6000 6000 6000 會所 1000 1000 1000 1000 地下車庫（不計） 35000 35000 35000 35000 容積率 產(chǎn)品評述 舒適度較高 高品質(zhì) 難以實現(xiàn) 品質(zhì)受限 項目總投資 50821 48107 55287 53357 開發(fā)毛利 14731 13944 14497 14141 稅前利潤率 % % % % 累計凈現(xiàn)值 9427 8846 7950 8395 年度內(nèi)部收益率 % % % % 項目運作資金預(yù)估 ?對比顯示：在產(chǎn)品可實現(xiàn)及市場可實現(xiàn)的前提下，項目的經(jīng)濟指標(biāo)綜合對比方案一相對最佳，但差異不明顯。 ?項目容積率的選定過程中，經(jīng)濟效益的對比僅僅是一個因素，市場可項目度、項目開發(fā)戰(zhàn)略因素同樣重要。 說明： 以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設(shè)計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設(shè)計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導(dǎo)致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。 25 上述案例借鑒的幾個關(guān)鍵點 —— 我們需要清楚的了解不同容積率對應(yīng)的產(chǎn)品狀況 主要幾點： ?地域要相近； ?市場客戶的消費特征有較大的類似； ?地塊不能是單體樓地塊； 容積率的確定融合了下面問題： ?市場的 ?開發(fā)戰(zhàn)略和項目定位的 ?技術(shù)的 ?開發(fā)節(jié)奏的 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 28 香蜜湖一號平面規(guī)劃圖 —— 同樣地價的不同價值，偷價值過度 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 31 規(guī)模小的地塊在紅線退讓、建筑組群之間的關(guān)系等方面都相對寬松 本報告是嚴(yán)格保密的。 33 地塊形狀如何影響容積率？ ?看地塊與周邊的相鄰建筑的關(guān)系 ?看地塊的形狀，以及需要退讓的尺寸 ?往往很小的地塊還需要看地塊的具體尺寸 0 10 30 50 100m用地范圍體育場北橋公園海 北 路公園出讓用地臨近舊建筑河道及泳池它往往決定： ?地塊與周邊建筑的退讓關(guān)系； ?地塊退紅線的尺寸問題； ?地塊內(nèi)部的規(guī)劃結(jié)構(gòu)和建筑布局問題； 本報告是嚴(yán)格保密的。 35 規(guī)劃方案和效果表現(xiàn)如下： 本報告是嚴(yán)格保密的。 37 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風(fēng)、視線干擾問題，便可滿足日照間距 本報告是嚴(yán)格保密的。 本報告是嚴(yán)格保密的。 40 南方常見的戶型設(shè)計，一梯多戶的設(shè)計根本上也是提高平均進(jìn)深，提高覆蓋率，增加容積率 本報告是嚴(yán)格保密的。 42 了解了容積率的內(nèi)涵和意義將更有利于我們在項目運作過程中，客觀理性的決策項目 ?我們會找到某項目容積率 ?我們在與設(shè)計師的溝通過程中，不再被評價為 “ 不懂建筑知識 ” ?我們會更加理性的來判斷不同背景、資源、成本等條件下，應(yīng)該如何確定容積率 容積率的確定也是項目決策過程中的核心問題之一，因為不同的定位將會有不同的容積率指標(biāo)與之對應(yīng)，也就決定了土地不同的開發(fā)強度和市場表現(xiàn)。 43 結(jié)束，謝謝！
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