顧問容積率案例分析-wenkub
2023-05-15 18:01:35 本頁面
【正文】 告是嚴(yán)格保密的。 6 我們需要理解容積率的那些問題？ ?當(dāng)容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？ ?容積率變化時(shí)，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？ ?如何從開發(fā)利潤實(shí)現(xiàn)的角度去確定容積率？ ?在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策 ? 對比的項(xiàng)目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項(xiàng)目在開發(fā)過程中能夠找到一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)和利潤的最佳點(diǎn)，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實(shí)現(xiàn)關(guān)系。 3 先看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理 ?現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當(dāng)容積率從 ，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： ?市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項(xiàng)目的大多數(shù)？ ?開發(fā)商想做、市場認(rèn)可度高的疊加別墅沒有了？ ?增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？ ?現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當(dāng)容積率從 ，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思： ?市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？ ?面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ ?為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。如何確定容積率 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 4 看幾個(gè)現(xiàn)象，反思容積率在項(xiàng)目開發(fā)中的影響因素和機(jī)理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強(qiáng)，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點(diǎn)容積率、適中的品質(zhì)、適中的價(jià)格、差異補(bǔ)缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價(jià)比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 容積率的確定模型 —— 結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 ?小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 ?幸福海岸以點(diǎn)式圍合的建筑布局，圍而不合，既保證了庭院空間的通透性和開放性，又恰到好處的保證了生活私密性； ?一期 6棟 595戶， 18層高，一梯四戶為主，一梯三戶和一梯兩戶為輔。 ?13棟 28層的點(diǎn)樓圍合而成，空中院館的戶型設(shè)計(jì)，平均進(jìn)深較小，戶型面積適中。 參照深圳高層住宅的案例、經(jīng)驗(yàn)及柏濤、阿特金斯等設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)設(shè)計(jì)師的參考意見，結(jié)合項(xiàng)目定位及湛江市房地產(chǎn)開發(fā)水平等因素，項(xiàng)目在不同檔次可能實(shí)現(xiàn)的容
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