顧問容積率案例分析-文庫吧
2025-04-15 18:01 本頁面
【正文】 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實(shí)現(xiàn)的市場環(huán)境下，保證利潤最大化實(shí)現(xiàn)。 4 3 1 2 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 8 案例一：星海華庭 —— 將容積率做到最大，賣得比競爭對手低，迅速盈利 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 9 案例二：中心紅樹灣 —— 滿足 ，如何更多盈利，改變產(chǎn)品功能組合 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 10 案例三：楊柳國際新城 —— 地價(jià)不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領(lǐng)先，放長線釣大魚 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 11 總規(guī)劃平面圖 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 12 楊柳國際新城規(guī)劃效果圖，容積率不到 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 13 容積率的確定模型 —— 結(jié)合開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)、市場實(shí)現(xiàn)、利潤額度及實(shí)現(xiàn)難異度的問題來確定 ?利潤最大化和市場可實(shí)現(xiàn)度是確定物業(yè)組合和容積率的追求目標(biāo)； ?企業(yè)自身資源狀況和資金狀況是限定條件； ?企業(yè)戰(zhàn)略導(dǎo)向和項(xiàng)目品牌因素是兼顧因素。 基準(zhǔn)方案推薦 合理方案推薦 確定主推組合方案并進(jìn)行優(yōu)化 進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益對比 進(jìn)行市場實(shí)現(xiàn)評估 上下極限方案 對基準(zhǔn)測算方案進(jìn)行變量分析 滿足容積率上下指標(biāo)下的組合方案 依據(jù)戰(zhàn)略、定位 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 14 一個容積率確定的案例 —— 湛江地王項(xiàng)目 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 15 深圳高層物業(yè)類型的容積率指標(biāo)可實(shí)現(xiàn)度與產(chǎn)品品質(zhì)的對應(yīng)關(guān)系 產(chǎn)品品質(zhì) 容積率范圍 可能的建筑組合 深圳典型案例 高品質(zhì) 低于 板樓 +部分一梯兩戶點(diǎn)樓 香域中央、水榭花都高層 較高品質(zhì) — 板樓為主，較為舒適 中信紅樹灣、香蜜山 較高容積率 — 一梯多戶的聯(lián)體 +少量板樓 天悅龍庭、陽光帶海濱城 高容積率 高于 高密度，戶型設(shè)計(jì)難出彩 中信海闊天空、星河國際 ?以上純居住用地內(nèi)可實(shí)現(xiàn)容積率指地塊規(guī)模較大時的實(shí)現(xiàn)度； ?以上建筑形態(tài)基本為高層住宅建筑。 本項(xiàng)目戰(zhàn)略目標(biāo)和項(xiàng)目定位對容積率確定的指導(dǎo)原則： ?較高品質(zhì)的高層住宅，一梯兩戶的戶型占據(jù)一般戶型比例； ?地塊用地面積為紅線內(nèi)用地，地塊資源及形狀較利于出面積； ?項(xiàng)目戶型定位基本為大戶型，較利于出面積； ?本項(xiàng)目高品質(zhì)是相對于湛江而言，品質(zhì)要趨同于深圳的主流高層樓盤。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 16 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳香域中央 ?占地 66904㎡ ，建筑面積138550㎡ ， 8棟小高層（一梯兩戶板樓）、 2棟高層（一梯四戶點(diǎn)樓），戶數(shù)710戶。 ?綠化率 %，建筑密度%，容積率 。 ?小學(xué)單獨(dú)占地，臨路退后線距離較大。 ?規(guī)劃上采用了半圍合的布局方式，充分考慮了地塊與公園的相互關(guān)系。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 17 高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳中信紅樹灣 ?總用地 ㎡ ，總建筑面積 65萬 ㎡ ，地上容積率，南側(cè)在建設(shè)的高層區(qū)域容積率約 。 ?建筑形式為一體兩戶的板樓為主，少量的一梯三戶板樓和一梯兩戶的點(diǎn)樓，建筑層數(shù) 28— 32層。 ?為提高容積率，采用了“ v” 型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 18 較高品質(zhì)高層住宅的容積率指標(biāo)實(shí)現(xiàn)度案例分析 —— 深圳幸福海岸 ?總占地 104616㎡ ，總建筑面積近 410000㎡ ,一期占地35382㎡ ,建筑面積 77657㎡ ,容積率僅
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