顧問容積率案例分析(更新版)
【正文】 。 34 產(chǎn)品類型的組合如何影響？ ?需要首先明確不同功能物業(yè)類型的組合關系 ?需要明確某用地單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 建筑形式 高品質(zhì)，低容積率 中品質(zhì)，中容積率 低品質(zhì)，高容積率 獨立雙拼別墅 小于 — 大于 Townhouse — — — 5層疊加 — — — 6層多層 — — — 11層小高層 — — — 18層高層 — — — 某城市單純物業(yè)類型的容積率實現(xiàn)度 該城市某項目的容積率實現(xiàn)指標（ r=) 產(chǎn)品類型 建筑面積 比例 功能分析 疊加別墅 20220 10% 提升形象，樹立標桿 花園洋房 150000 61% 盈利主題，展示體驗 電梯洋房 90000 29% 提高容積率，提升價值 配套商業(yè) 11000 鄰里服務 +風情商業(yè)街 配套幼兒園 2022 配套會所 1000 風情會館 合計 324000 本報告是嚴格保密的。 27 中信紅樹灣 —— 即偷面積，又偷價值 本報告是嚴格保密的。 ?方案三容積率的限定下，產(chǎn)品規(guī)劃設計的技術(shù)可行性難度大。 21 項目容積率確定 —— 較符合市場和項目定位的物業(yè)組合方案推介一 ?在滿足圖示物業(yè)功能配比的情況下，推介方案基準容積率 ； ?從市場角度以及項目的整體戰(zhàn)略角度，本方案基本符合項目定位。 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 14 一個容積率確定的案例 —— 湛江地王項目 本報告是嚴格保密的。 4 3 1 2 本報告是嚴格保密的。 誰動了我的面積 —— 開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應該怎么理解容積率？ 本報告是嚴格保密的。 5 容積率問題 —— 開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單 容積率決定了什么？ ?決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； ?決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； ?決定了不同的面積區(qū)間； ?決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； ?決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)； ?決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 10 案例三：楊柳國際新城 —— 地價不高、規(guī)模超大、市場快速發(fā)展、品質(zhì)領先，放長線釣大魚 本報告是嚴格保密的。 本報告是嚴格保密的。 ?為提高容積率，采用了“ v” 型的樓梯布局，傾斜角度 38度，即兼顧了日照，有充分考慮了景觀，內(nèi)部的空間感略感壓抑。 ?戶型舒適度和朝向兼顧度較好，偷面積比例達到 10%，實際容積率在 。 產(chǎn)品類型 建筑面積（平方米） 功能分析 一梯兩戶住宅 100000 高端形象，價值標桿 一梯多戶住宅 45000 提高土地開發(fā)強度 商業(yè) 6000 利用街區(qū)，提高開發(fā)強度 配套會所 1000 風情會館 合計 152022 容積率 地下車庫 35000 不計容積率，車庫功能 +人防 本報告是嚴格保密的。 說明： 以上方案的容積率可實現(xiàn)度都是經(jīng)過案例參考和設計師咨詢得到；規(guī)劃過程中，由于設計處理手法的不同，即使同樣的容積率也會導致產(chǎn)品形態(tài)和產(chǎn)品品質(zhì)之間的差異。 本報告是嚴格保密的。 37 緯度的影響日照間距的問題 —— 保證冬至日兩個小時的時間，緯度越高、間距越大 ?板樓一般基本的間距按照日照間距，計算公式： h=ctg（實際緯度 +回歸線到赤道緯度） ?越是北方越大，同一緯度基本相同 ?回歸線以內(nèi)區(qū)域主要是滿足通風、視線干擾問題，便可滿足日照間距 本報告是嚴格保密的。 43 結(jié)束，謝謝！
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