【房地產(chǎn)】世聯(lián)：如何確定容積率(已修改)
2025-02-16 10:01 本頁面
【正文】 本報告是嚴格保密的。 如何確定容積率 1 本報告是嚴格保密的。 誰動了我的面積 —— 對容積率的誤解源自于粗框式的開發(fā)運作模式 在傳統(tǒng)的思維模式中，容積率越高利潤越高，于是開發(fā)商們： ?不斷的要求提高容積率； ?不斷的偷面積； ?不斷的公關(guān)； ?你要是降低了他的容積率，他感覺就是讓他少賺錢； ?維容積率第一的原則，以為容積率上去了，自己就多賺了。 誰動了我的面積 —— 開發(fā)商揮之不去的心理底限 實際上應(yīng)該怎么理解容積率？ 2 本報告是嚴格保密的。 先看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象一：我的疊加怎么沒有了？（北方某中等城市） 當容積率從 ，產(chǎn)品類型發(fā)生了變化，客戶層面發(fā)生了變化，面積上去了，可是出現(xiàn)了： ?市場上非常難以接受的小高層和高層占據(jù)了項目的大多數(shù)？ ?開發(fā)商想做、市場認可度高的疊加別墅沒有了？ ?增加出來的面積所銷售的金額反而沒有增加出來的成本大？面積越多，利潤越低，開發(fā)商問問什么？ ?現(xiàn)象二：為何給我做如此多的一體四戶？（北方某城市） 當容積率從 ，做出了不想要的產(chǎn)品，銷售受阻，開發(fā)商反思： ?市場難以接受一梯四戶的產(chǎn)品，開發(fā)商想要的一梯兩戶沒做出來？ ?面積上去了，開發(fā)商卻由喜到悲，后悔不已？ ?為什么沒有做出想要的產(chǎn)品？ 3 本報告是嚴格保密的。 看幾個現(xiàn)象，反思容積率在項目開發(fā)中的影響因素和機理 ?現(xiàn)象三：干嘛做這么高的容積率，我想要高品質(zhì) 市場非常成熟的一線城市，一塊規(guī)模不大、一次開發(fā)完成的地塊容積率是 ： ?競爭對手的規(guī)模大，產(chǎn)品成熟度高，品牌影響力強，向品質(zhì)超越有可能嗎？ ?別人做品質(zhì)是為了后期開發(fā)，我們降低了容積率是為什么，后期已經(jīng)沒有土地了？ ?高點容積率、適中的品質(zhì)、適中的價格、差異補缺競爭有什么不好呢？ ?現(xiàn)象四：為何三房不給我做 120而做 140（北方某省會） 某中檔次的花園洋房社區(qū)，開發(fā)商要求容積率 ，一梯兩戶，平均 6層： ?為何三房兩廳不給我做 120125，都超過 140？ ?銷售均價比鄰近樓盤低 200元 /平方米，銷售速度還沒別人快，人家還沒做廣告，我們已經(jīng)海陸空齊上？ 4 本報告是嚴格保密的。 容積率問題 —— 開發(fā)決策過程中的最核心問題之一，他反映的問題不僅僅是數(shù)字那樣簡單 容積率決定了什么？ ?決定不同的產(chǎn)品類型之間的配比； ?決定了不同的產(chǎn)品形態(tài)； ?決定了不同的面積區(qū)間； ?決定了不同的產(chǎn)品戶型的使用功能； ?決定了項目的售價和盈利表現(xiàn)； ?決定了項目能否盈利、盈利難度及如何盈利的問題。 因為容積率對應(yīng)的不同的產(chǎn)品，決定了項目不同的客戶層面，進而決定了不同的競爭格局 5 本報告是嚴格保密的。 我們需要理解容積率的那些問題？ ?當容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)類型如何變化？ ?容積率變化時，對應(yīng)的產(chǎn)品規(guī)劃和布局形式如何？ ?如何從開發(fā)利潤實現(xiàn)的角度去確定容積率？ ?在不同城市、不同規(guī)劃、不同客戶背景下的容積率應(yīng)該如何決策 ? 對比的項目多了也便發(fā)現(xiàn)很多容積率確定的規(guī)律，所有的這些規(guī)律都將保證我們的項目在開發(fā)過程中能夠找到一個風險和利潤的最佳點，能找到產(chǎn)品開發(fā)對應(yīng)的利潤實現(xiàn)關(guān)系。 6 本報告是嚴格保密的。 先來看幾種不同的狀況下的容積率的關(guān)系，應(yīng)該如何確定容積率的問題 容積率的確定不能簡單的以容積率高或者低來定，眾多實際案例也表明，容積率對項目利潤的影響不能完全成正比，我們總結(jié)了容積率與項目利潤之間的關(guān)系如下： 不過分追求容積率 附加品質(zhì)提升與售價提升的關(guān)系 土地價格 容積率最大化 單方利潤空間大， 向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 單方利潤空間大，向容積率偏重 單方利潤空間小，向品質(zhì)偏重 最終目的都是為了在可以籌備的資源條件下，可實現(xiàn)的市場環(huán)境下
教學課件相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1